Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

376 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
376 юристов сейчас на сайте
  1. Гражданское право
  2. Договорное право

Как вернуть сумму обеспечительного депозита арендатору у собственника торгового центра и затраты на ремонт

Здравствуйте!Ситуация следующая.В июле 2011 г с собственником строящегося Торгового центра было подписано Соглашение и краткосрочный договор аренды помещения.Согласно этих договоров был мной внесен обеспечительный депозит за 3 месяца в размере 527000 руб.Сроки открытия ТЦ не были оговорены в договоре.На словах говорили ,что вот-вот к ноябрю точно,и что даже готовится программа выступления артисов на открытии.Но условием договора должен был арендатором произведен ремонт помещения за 2 месяца после получения допуска на ремонт в письменном виде со стороны собственника.Допуск на ремонт был получен в мае 2012(где была конкретно указана дата открытия ТЦ -30 июня 2012).Была мною оплачена страховка на проведение ремонта,которую обязали оплатить собственники(20000 руб).К этому времени нужно было сделать ремонт в помещении,в противном случае при нарушении сроков открытия в краткосрочном договоре прописан штраф 500 у.е за день просрочки открытия магазина.Ремонт был сделан вовремя с огромными затратами с моей стороны.(Дизайн помещения,проект пожаротущения и установка,проект вентиляции и кондиционирования и установка,отделка помещения,заказ специального оборудования) и т.д.Все проекты были согласованы с администрацией заранее до допуска на ремонт.В итоге общая сумма ремонта и оборудования составила более 1500000 рублей.Далее,когда пришел срок открытия ТЦ ,администрация перенесла его на неопределенный период.Никаких уведомлений о переносах сроков я не получала.Мой магазин находится на 3 этаже ТЦ.Я единственная из арендаторов этого этажа сделала ремонт.Остальных арендаторов этого этажа как оказалось теперь вообще не существует.В октябре арендаторы 1 и 2-го этажей получили от собственника письмо с требованием об открытии своих магазинов,а так же новые договора аренды.Лично я ничего не получала.Торговый центр открылся 1 декабря,в котором работают 1 и 2 этажи.Мне было сказано что я буду открываться где-то весной.Торговый центр заселен арендаторами на 20 %.Хотя при заключении в 2011 г договора,арендадатели говорили что свободных мест нет и с трудом нашли мне последнее помещение на последнем этаже.Проходимость в ТЦ оказалась очень низкой по моим наблюдениям.Мне очень хочется распрощаться с этим ТЦ.Подскажите ,пожалуйста,о моих правах.Могу ли я забрать обеспечительный депозит,а может еще и какую-нибудь часть затрат произведенных мной.В краткосрочном договоре аренды прописано ,что депозит возвращается при расторжении в одностороннем порядке только в случае вины арендодателя.А краткосрочный договор аренды и соглашение прописаны ,что заключаютя на 1 год.Прошло 1,5.

03 Января 2013, 00:42, вопрос №35096 Елена, г. Москва
500 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (9)

  • Юрист - Кочергин Кирилл Дмитриевич

    1. Обеспечительный депозит - это не поименованный в законе способ обеспечения исполнения обязательства (по уплате арендной платы). Основания для его возврата и удержания должны быть прописаны в договоре. Исходя из вашей информации об условиях договора, возврату этот платеж не подлежит.

    03 Января 2013, 04:36
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Кочергин Кирилл Дмитриевич

    2. Поскольку договором предусмотрена ваша обязанность по проведению ремонта данные затраты возмещению не подлежат. Кроме того, ГК допускает установление такой формы арендной платы, как возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

    3. Ваш договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок на основании п. 2 ст. 621 ГК.

    4. С ваших слов не очень понятен статус "страховки на проведение ремонта". Важно понять, как урегулирована в договоре эта сумма, фиксировался ли факт ее передачи.

    5. Расторгнуть договор можно по следующим основаниям:

    - по соглашению сторон

    - в силу одностороннего отказа (если это право предусмотрено договором)

    - в судебном порядке: а) при существенном нарушении договора другой стороной; б) в иных случаях, предусмотренных ГК (ст. 620) или договором.

    Если по соглашению сторон договор расторгнуть не получится, полагаю, возможно обращение в суд с требованием о досрочном расторжении договора по следующим основаниям:

    - в силу существенного нарушения договора арендодателем

    - не предоставление арендодателем имущества в пользование арендатору либо создание препятствий в пользовании имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

    03 Января 2013, 05:29
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Попов Вадим Андреевич

    Я категорически несогласен с предыдущим автором!

    У нас здесь наличествует ничто иное как такой способ исполнения обязательств как залог. Да, не соблюдена надлежащим образом (по крайней мере как я понял) форма договора, и то нужно документы смотреть ведь договор может быть и сложным. А у нас ситуация следующая:

    ГК РФ предусматривает два вида банковского вклада — до востребования и срочный. Сумма вклада, внесенного юридическим лицом, может быть выдана по первому требованию вкладчика, только если такой вклад является вкладом до востребования. Те юридическое лицо не может получить сумму срочного вклада до истечения определенного договором срока (ст. 837 ГК РФ).
    В силу п. 1 ст. 836 ГК РФ договор банковского вклада должен быть заключен в письменной форме. В противном случае он является недействительным (ничтожным). При этом письменная форма считается соблюденной, если внесение вклада юридического лица удостоверено депозитным сертификатом.
    К залогу, предметом которого является право требования денежных средств с депозитного счета, предъявляются следующие требования:
    — залог возникает в силу договора (п. 3 ст. 334 ГК РФ);
    — договор о залоге должен быть заключен в письменной форме (п. 2 ст. 339 ГК РФ), в противном случае он является недействительным.
    Кроме этого, в п. 1 ст. 339 ГК РФ перечислены существенные условия, которые должны присутствовать в договоре залога, иначе он является незаключенным на основании п. 1 ст. 432 ГК РФ.
    1. Предмет залога и его оценка, указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Здесь весьма важную роль играет формулировка предмета залога. Обращаем ваше внимание, что предмет залога не может быть определен как «денежные средства, находящиеся на банковском счете». В правоприменительной практике наиболее распространено мнение о том, что в случае залога депозита предметом залога является право требования, принадлежащее вкладчику по договору депозита. Также предмет залога допустимо определить как депозит (Постановление ФАС СКО от 25.08.2005 N Ф08-3670/2005). По мнению суда кассационной инстанции, определяя предмет договора залога понятием «депозит», стороны указывают на передачу в залог совокупности принадлежащих вкладчику гражданских прав, перечисленных в договоре депозита.
    Кроме того, в договоре залога обязательно нужно дать ссылку на реквизиты депозитного счета, на договор с банком (Постановление ФАС МО от 22.07.2004 N КГ-А41/5925-04).
    2. Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.

    В свою очередь, если залогодатель (Вы) примет решение заключить договоры залога, вместо описания основного обязательства в них можно сделать ссылку на договор, регулирующий основное обязательство и содержащий соответствующие условия. Здесь также необходимо учитывать акцессорный (дополнительный) характер обязательства по договору залога, что исключает возможность заключения договора залога в форме предварительного договора.
    Существо, размер и срок исполнения обязательств, возникающих из причинения вреда общему имуществу в доме, следуют из положений гл. 59 ГК РФ.
    Условие о способе обращения взыскания на заложенный депозит не является существенным, но также может найти отражение как в договоре залога, так и в договоре банковского вклада (депозита) и основных договорах. Согласно общему правилу требование залогодержателя удовлетворяется за счет заложенного движимого имущества по решению суда, иное может быть предусмотрено соглашением залогодателя и залогодержателя (п. 2 ст. 349 ГК РФ). Другими словами, если в договоре залога не установлен особый порядок обращения взыскания на заложенное имущество, лица, в пользу которых предоставляется обеспечение вправе обратиться в суд.

    Исходя из всего это мы можем сказать что в силу ГК РФ

    Статья 352. Прекращение залога

    1. Залог прекращается:

    1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;

    2) по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса;

    3. При прекращении залога вследствие исполнения обеспеченного залогом обязательства либо по требованию залогодателя (пункт 3 статьи 343) залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан немедленно возвратить его залогодателю.

    Таким образом, Вы имеете полное право признать все существующие договоры незаключенными (в силу неисполнения), пусть даже и через суд, и вернуть себе сумму залога. А также потребовать с ТЦ и его хозяев сумму компенсации убытков. Дело довольно сложное и интересное, я бы поучаствовал.

    03 Января 2013, 07:47
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Давлятчина Любовь Юрьевна

    Добрый день.

    Я предлагаю Вам для начала выложить сюда тот договор, который Вы подписали собственником помещений в ТЦ, чтобы правильно квалифицировать ваши отношения, и понять что же за условия между вами были первоначально достигнуты.

    Сделайте копию данного договора, закрасьте все личные данные, отсканируйте и выложите его сюда - это необходимо для правильной и полной консультации.

    03 Января 2013, 08:28
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Феофанов Олег
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Золотые слова. Давайте посмотрим что Вы там назаключали за договоры и соглашения. Дело в том, чо Выможете не совсем правильно юридически оценивать все обстоятельства. А тут важно все. Заочнотоценивать такиевопросы не совсем корректно...

    03 Января 2013, 09:54
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Жуков Константин
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Добрый день!

    Если исходить из общих норм, то вот что получается.

    1. "краткосрочный договор аренды и соглашение прописаны ,что заключаютя на 1 год. Прошло 1,5"

    Во-первых, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, управомоченным на это законом или собственником. Пока не было зарегистрировано право собственности на ТЦ, арендодатель не мог его сдавать. Но в настоящее время есть проект Постановления Пленума ВАС, в котором Пленум разъясняет судам, что в этом случае считать договор незаключенным нет оснований. Соответственно договор можно считать заключенным.

    Но ГК говорит, что договор, заключаемый сроком более года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с такого момента. Возможно срок договор истек, но в договоре может содержаться оговорка о том, что договор по окончании срока его действия считается заключенным на новый срок на прежних условиях.

    2. По поводу депозита.

    Здесь нужно смотреть договор. Как правило, ТЦ очень подробно расписывают порядок возврата депозита и каких-дибо удержаний из него.

    Просто так без каких-либо оснований они не могут его оставить за собой.

    3. Возможность расторжения договора с Вашей стороны без потерь можно определить опять таки, посмотрев договор. По общему правилу договор возможно расторгнуть в одностороннем порядке при наличии виновных действия арендодателя, но в судебном порядке. Возможность внесудебного порядка может быть предусмотрена договором.

    4. Ремонт. Ремонт помещения - это проиведение неотделимых улучшений. Арендатор может требовать уплаты ему стомости неотделимых улучшений, если договором не предусмотрено иное и есть письменное согласие арендодателя на произведение арендатором таких улучшений.

    Крупные ТЦ опять же, как правило, указывают, что стоимость неотделимых улучшений арендатору арендодатель не возмещает.

    5. Рекомендую Вам обратиться к юристу. Очень мгогое в Вашей ситуации зависит от положений договора. Договоры бывают запутанные, с первого взгляда не разобраться в их положениях, тем более, что договоры аренды с ТЦ, как правило, по 30-50 страниц.

    03 Января 2013, 12:28
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Хромых Лариса Георгиевна

    Здравствуйте! Согласна с коллегами - без изучения условий Вашего договора - будет довольно сложно помочь Вам.

    Мы можем выбрать в законе специально для Вас условия которые могут быть Вам наиболее выгодны, но они не подойдут под условия Вашего договора и тогда не могут быть и применимы.

    Выкладывайте копию Вашего договора.

    03 Января 2013, 14:05
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Хвостанцева Анна Вадимовна

    Говорите, договор аренды краткосрочный подписан? А помещение по акту вам передавалось? И если передавалось, то когда?

    Публикуйте не только договор, а все документы, которые у вас есть относительно данных отношений.

    03 Января 2013, 15:05
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Попов Вадим Андреевич

    Человек довольно подробно изложил ситуацию, на консультации иногда и то меньше рассказывают. Но с другой стороны действительно, посмотреть документы лишним не будет.

    03 Января 2013, 15:51
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats