Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

372 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
372 юриста сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Недвижимость

Налог с продажи недвижимости

Кватира с неопределенными долями собственников была приватизирована в 1994 году. В 2013 2 из 3 собственников отказались от своей доли (подарили) третьему - своей жене и матери соответственно. Она пенсионерка. Как я понимаю, эта сделка никакими налогами не облагается (она вообще была безденежная, по договору дарения). Теперь же собственник хочет продать эту квартиру, чтобы обеспечить стартовый взнос на квартиру дороже своему сыну. Какой налог ей придется заплатить? В чем ее выгода в данной ситуации? Как лучше провести такую сделку?

22 Января 2014, 14:15, вопрос №349662 Анатолий, г. Москва
500 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (14)

  • Юрист - Малыхин Владимир Викторович
    Юрист, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Доброго дня, сделка по купле продаже указанной квартиры налогом не облагается (более трех лет в собственности- считается от первой части (доли))

    В соответствии с п. 17.1 ст. 217 Кодекса не подлежат налогообложению
    налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами,
    являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за
    соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартиры,
    находившейся в собственности налогоплательщика три года и более, а также
    при продаже иного имущества, находившегося в собственности
    налогоплательщика три года и более.
    Учитывая изложенное, поскольку
    квартира находилась в собственности налогоплательщика (независимо от
    изменения размеров долей в праве собственности на квартиру) более трех
    лет, то доходы от продажи этой квартиры не подлежат налогообложению
    налогом на доходы физических лиц. (из разъяснений Минфина)

    а вот провести куплю продажу её хозяин волен как ему будет удобней — оптимально купля-продажа с реальной стоимостью и расчеты через банк. ячейку, а в дальнейшем договор дарения своему сыну денег или приобретенной квартиры.

    22 Января 2014, 14:27
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Самигуллина Алиса

    Добрый день, Анатолий.

    В соответствии со статьей 220 Налогового кодекса РФ, поскольку собственник квартиры владеет ею уже более трех лет, и не важно, что частично доли перешли в ее собственность только в 2013 года, при продаже такой квартиры будет освобожден от налогообложения.

    Т.е. Вы можете указать цену продажи в договоре такой, какой посчитаете нужной, это ни на что не влияет.

    Выгода здесь и будет заключаться в получении продажной цены.

    Договор оформляется в письменной форме, подается на государственную регистрацию, право собственности у нового владельца возникнет с момента такой регистрации.

    Расчет по сделке лучше проводить через банк, на счет собственника квартиры. Так Вы сможете избежать всех возможных рисков.

    22 Января 2014, 14:27
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Договор дарения денег сыну? А так просто без оформления их нельзя передавать? Зачем так?

    22 Января 2014, 14:32
  • Юрист - Трифонова Юлия

    здравствуйте! при совершении дарения между близкими родственниками налог на доходы физ лиц не уплачивается.

    при продаже квартиры, налог также не уплачивается, поскольку право собственности оформлено еще в 1994 г, т.е. находится в собственности лица более 3 лет, а в 2013 г просто были перераспеределы доли между собствениками. это оф позиция Минфина РФ.

    т.о. занижать сумм сделки по договору нет необходимости.

    22 Января 2014, 14:27
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Сергеева Наталья

    Здравствуйте, Анатолий.

    Доходы от продажи квартиры, которая находилась в собственности физического лица более трех лет, не облагаются НДФЛ независимо от изменения состава собственников и размера их долей. 

    Таким образом, дарение или купля-продажа, не важно. Налог платить не нужно. 


    22 Января 2014, 14:27
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Архипова Иветта

    Анатолий!

    Статья 220. Имущественные налоговые вычеты

    ...

    2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:

    1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей, а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет,

    ...


    22 Января 2014, 14:29
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролова Ирина
    Юрист, г. Ставрополь
    Общаться в чате

    Анатолий, здравствуйте!

    Да, сделка по дарению между близкими родственниками налогом не облагается. Я понимаю, свидетельство о праве собственности на всю квартиру вы получили в 2013 году. 

    Согласно ч. 1 ст. 220 НК РФ При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей статьей: 1) имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством). 

    Согласно ч.2 ст.220 НК РФ Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей: 1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей, а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей;

    Согласно ч. 17.1 ст. 217 НК РФ Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц: доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

    То есть, если квартира была в собственности менее 3х лет, то платить налог вы будете в размере 13% (если конечно не продадите квартиру близкому родственнику). В вашем случае, можно дождаться истечения 3х-летнего срока и продать. Если продать нужно срочно, то придется 13%: заплатить.

    Здесь metrinfo.ru/articles/111706.html можно подробно почитать, хорошо написано, доступным языком.

    Желаю удачи!

    22 Января 2014, 14:31
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Берестов Сергей
    Юрист, г. Новосибирск
    Общаться в чате

    Анатолий, добрый день!

    Вы правильно понимаете, что такая сделка (по дарению долей матери и супруге) налогом не облагается, но не потому, что она безденежная. 

    Поскольку отчуждение долей в праве собственности на квартиру произошло по договору дарения близкому родственнику, налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) такой доход на облагается.

    При продаже этой квартиры доход также не будет облагаться НДФЛ, поскольку квартира в собственности более 3 лет.

    Имеется соответствующее разъяснение Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ:

    Согласно статье 235 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения. 
    В связи с этим, датой возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на квартиру, является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и размера их долей, а дата первоначальной государственной регистрации права собственностина данную квартиру. 
    В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более. 
    Учитывая изложенное, поскольку квартира находилась в собственности налогоплательщика (независимо от изменения размера долей в праве собственности на квартиру) более трех лет, то доходы от продажи этой квартиры не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц. 

    22 Января 2014, 14:32
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Григорьев Руслан
    получен
    гонорар
    38%
    Юрист, г. Рыбинск
    Общаться в чате

    Здравствуйте! Налог в данном случае платить не придется, т.к. право собственности возникло в 1994 году. В дальнейшем произошло лишь увеличение доли в праве. Таким образом квартира находится в собственности более трех лет.

    Эта позиция подтверждается письмами Минфина и ФНС.

    От НДФЛ освобождаются одаряемые, если дарение совершается между близкими родственниками.

    Таким образом, никаких препятствий для продажи квартиры нет. Налог платить не нужно, декларация 3ндфл в этом случае не подается.

    22 Января 2014, 14:32
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Гусева Екатерина

    Анатолий, вы абсолютно правы. Эта сделка не будет облагаться налогом.

    На сей счет много разъяснений министерства финансов. Например, одно из писем:

     

    Министерство финансов Российской Федерации

    П и с ь м о13.09.2010№ 03-04-05/9-539

    Вопрос: В 2004 году физическое лицо приобрело по договору передачи в долевую собственность 1/2 доли квартиры.

    В 2007 году по договору дарения получена оставшаяся 1/2 доли квартиры.

    В 2009 году физическое лицо продало квартиру.

    В каком порядке физическое лицо может воспользоваться имущественным вычетом по НДФЛ при продаже, учитывая, что квартира приобреталась по частям в разное время и одна доля находилась в собственности более трех лет, а другая — менее трех лет?

    Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел Ваше обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета при продаже квартиры и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.

    В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, жилых домов, квартир, комнат и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.

    Согласно статье 235 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.

    В связи с этим моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и размера их долей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.

    В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса не подлежат налогообложению доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

    Учитывая вышеизложенное, поскольку квартира находилась в собственности налогоплательщика (сначала в долевой, а потом в личной собственности) более трех лет, то доходы от продажи этой квартиры не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц.

    Заместитель директора Департамента
    С.В. Разгулин

    Лучше не изобретать притворных сделок и заключить договор купли-продажи указав полную стоимость квартиры.

    Как лучше обеспечить ее первоначальным взносом? Тут есть варианты:

    1) Мать продает квартиру и сын использует наличные в качестве первоначального взноса. Есть риск, что все не будет быстро, а банк может не рассмотреть квартиру, которая в собственности матери как первоначальный взнос. И придется именно продать ми пока будут одобрять хранить эти деньги, что в условия нынешней ситуации небезопасно.

    2) мать продает квартиру сыну, указывая полную сумму. Сын подавая заявку на ипотеку указывает в качестве первоначального взноса деньги от продажи квартиры.  Тогда квартиру эту можно будет продать одновременно с покупкой квартиры для сына. Сын в свою очередь сможет то же при продаже указать полную сумму ( ту что указали в договоре при покупке у матери). И применить схему уменьшения доходов на расходы.

    22 Января 2014, 14:36
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Самигуллина Алиса

    Договор дарения денег сыну? А так просто без оформления их нельзя передавать? Зачем так?

    Передать деньги от продажи сыну можно и без оформления договора дарения, если между сыном и матерью доверительные отношения. Она просто передает их сыну, а тот, в свою очередь, покупает квартиру. О проведении расчета через банк я говорила при заключении договора купли-продажи между мамой и третьим лицом, которому продается существующая квартира.

    22 Января 2014, 14:36
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мысовский Виталий

    Уважаемый Анатолий!


    В дополнение к сказанному коллегами привожу выдержки из разъяснения ФНС России от 18.04.2011 N КЕ-4-3/6127@ «По вопросу налогообложения доходов физического лица, полученных им от продажи недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности»:


     


    «Приобретая долю в праве собственности на имущество, принадлежащую другому участнику собственник увеличивает объем своих прав в указанном имуществе, однако объект права собственности остается прежним.


    Учитывая изложенное, право участника долевой собственности на имущество (квартиру, жилой дом, комнату, садовый домик, земельный участок и др.) возникает с момента первоначальной государственной регистрации права собственности на данное имущество и присвоения ему кадастрового номера, который далее не меняется при изменении состава собственников данного имущества.


    Кроме того, в соответствии со ст. 235 Гражданского кодекса изменение состава собственников не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании ст. 131 Гражданского кодекса изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.


    В связи с этим моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на имущество является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на данное имущество в связи с изменением состава его собственников и размера их долей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на указанное имущество.



     

    22 Января 2014, 14:36
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролова Надежда
    получен
    гонорар
    25%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Уважаемый Анатолий!

    Существует следующее Письмо ФНС России от 18.04.2011 N КЕ-4-3/6127@ «По вопросу налогообложения доходов физического лица, полученных им от продажи недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности»
    (вместе с Письмом Минфина России от 01.04.2011 N 03-04-08/10-58):

    В соответствии со ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
    Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
    Кроме того, в соответствии с п. 40 разд. IV Постановления Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при регистрации права общей долевой собственности, возникающего в соответствии с законом с момента государственной регистрации, запись о праве каждого участника долевой собственности идентифицируется одним номером государственной регистрации.
    Кроме того, в соответствии со ст. 5 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый номер присваивается только объекту недвижимости в целом.
    Таким образом, у участников долевой собственности объектом права собственности выступает не доля в праве общей собственности на имущество, а само имущество в целом.
    При этом, приобретая долю в праве собственности на имущество, принадлежащую другому участнику, или получая такую долю по наследству, собственник увеличивает объем своих прав в указанном имуществе, однако объект права собственности остается прежним. Приобретение или получение по наследству сособственником доли в праве общей долевой собственности на имущество предоставляет ему возможность увеличить объем прав на свой объект, а не приобрести права на чужую вещь.
    Учитывая изложенное, право участника долевой собственности на имущество (квартиру, жилой дом, комнату, садовый домик, земельный участок и др.) возникает с момента первоначальной государственной регистрации права собственности на данное имущество и присвоения ему кадастрового номера, который далее не меняется при изменении состава собственников данного имущества.

    Отсюда следует, что не подлежат налогообложению доходы, получаемые физическими лицами, за соответствующий налоговый период от продажи квартир, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более (п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

    Таким образом оформляйте договор купли продажи и указывайте реальную цену. Налог не нужно будет платить.

    22 Января 2014, 14:42
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролова Надежда
    получен
    гонорар
    25%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Договор дарения денег сыну? А так просто без оформления их нельзя передавать? Зачем так?

    Если отношения нормальные, достаточно будет перевести денежные средства с расчетного счета матери на расчетный счет сына, это будет доказательством передачи денежных средств.

    22 Января 2014, 14:45
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Крайников Владимир

    Добрый вечер!


    При дарении квартиры в котором дарителями были муж и сын одаряемой налог не платится т.к. дарители и одаряемая являются близкими родственниками и членами семьи.  Квартира находилась в собственности с 1994 г. т.е. с момента приватизации т.к. в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до 1998 г. признаются действительными документы о  праве собственности, которые выдавались на основании действующего в то время закона, соответственно данная квартира находится в собственности более трёх лет, поэтому в соответствии с Налоговым кодексом РФ, при продажи этой квартиры налог платить не надо. 


    Что касается уточнения по поводу дарения денег на квартиру сыну, то, если между сыном и матерью доверительные отношения, то можно договор дарения и не заключать, а, например, перевести деньги через банк со одного счёта на друкой.  Но, добавлю, некоторую особенность, если сын — женат, то в соответствии с семейным кодексом не будет являться совместным имуществом — имущество полученное в дар. Поэтому заключив договор дарения денег или купленной квартиры, будет гарантией безопасности, того,  что в случае развода, данная квартира не будет делится, а останется в собственности сына. Данное уточнение актуально, если сын находится в официальном браке.   

    22 Января 2014, 17:16
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats