Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

84 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
84 юриста сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Долевое участие в строительстве

Как добиться, чтобы дольщик проиграл в суде

Добрый день, подскажите, как быть в данной ситуации.

В 2004 году между нашей организацией специализирующейся в строительстве малоэтажных жилых домов и дольщиком был заключен предварительный договор участия в долевом строительстве. Сам договор у нас не сохранилс, сохранилс ли у дольщика нам не известно. Насчет оплаты доли - скорее всего он ее не производил. В 2008 году мы зарегистрировали на себя право собственности, поскольку платили все это время коммуналку на квартиру, введенную в конце 2004 г. в эксплуатацию.В данной квартире при этом проживал дольщик, не являсь ее собственником.Те. без регистрации. тЕПЕРЬ ОН ИДЕТ В СУД и требует выплаты ему неустойки за просрочку передачи ему квартиры с 2004 года, морального вреда, упущенной выгоды и передаче квартиры. То есть как можно больше и все сразу.

Отдавать мы ему ее не хотим, потому как цена квартиры с тех пор сильно вырасла.

Подскажите, пожалуйста как быть и что теперь делать.

31 Декабря 2012, 06:29, вопрос №34928 Андрей, г. Волгоград
Свернуть

Екатерина Белова

Сотрудник поддержки Правовед.ru

Похожие вопросы уже рассматривались, попробуйте посмотреть здесь:

Задать вопрос юристам сайта.

Сегодня 11.12.2016 мы ответили на 549 вопросов. Среднее время ответа — 14 минут.

Ответы юристов (9)

  • Юрист - Емелин Александр Владимирович

    Прошу уточнить - 1) с каким именно иском он обратился в суд, в какой именно суд и что требует по иску?

    2) местонахождение объекта недвижимости

    3) на основании каких норм подан иск.

    4) дата заключения договора

    5) какие документы представлены дольщиком в суд.

    31 Декабря 2012, 06:34
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    1) Теперь он звучит так:

    Признать недействительным зарегистрированное за нами право собственности

    Признать за дольщиком право собственности

    Взыскать все точ то писал выше

    Освободить от уплаты госпошлины

    В суд по адресу своей прописки, насколько я понял, т.е. в области

    Недвижимость в городе, т.е. по иному адресу. А какая разница, поясните?

    3) Закона о защите прав потребителей ст 304 208 Гражданского кодекса.

    40 15.01.2004 г.

    4) судья утверждает, что видел в руках дольщика подлинник договора

    5) копия договора, акта приема-передачи, справки об оплате.

    31 Декабря 2012, 06:48
  • Юрист - Емелин Александр Владимирович

    Если отсутствует подлинник договора - можно смело непризнавать факт заключени какого-либо договора. суд скорее всего откажет "дольщику". Даже если есть копия договора. А позднее обратиться с иском о выселении.

    Если подлинник - ситуаия для Вас гораздо хуже. Можно конечно требовать проведени экспертизы подлинности подписи на договоре, но скажите честно - Вы его подписывали?

    31 Декабря 2012, 06:37
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    не я лично но от имени организации подписывали дольщик по телефону в ответ на мои слова о том, что у мен нет подлинника-приходного касоовго ордера (мы ранее разговаривали с ним на эту тему) заявил что обратится в прокуратуру и это вообще жульничество мошенничество уголовное дело и срок

    31 Декабря 2012, 07:18
  • Юрист - Емелин Александр Владимирович

    Отзыв на исковое заявление

    ______________ считает, что в удовлетворении требований истца по данному делу должно быть отказано на основании:

    1) По требованию о признании недействительным зарегистрированного за _____________ права собственности на квартиру №____ по адресу: _______________________- истечения срока исковой давности для оспаривания регистрации Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области права собственности права собственности на вышеуказанную квартиру за ___________ на основании представленных документов.

    2) По требованию о признании права собственности:

    - право собственности на указанную выше квартиру принадлежит____________________, а регистрация права собственности истцом не оспорена;

    - недоказанности и отсутствии подтверждения оплаты истцом своей доли по договору, при этом момент перехода права собственности на квартиру совпадает с моментом оплаты доли.

    3) По требованиям о взыскании неустойки и штрафных санкций:

    - недоказанности и отсутствии подтверждения оплаты истцом своей доли по договору соответственно неустойка взыскивается лишь за неисполнение обязанности по передаче квартиры, при этом сама обязанность возникает лишь с момента оплаты доли.

    В своем исковом заявлении истец ссылается на ст. 304 ГК РФ («собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения») и 208 ГК РФ («исковая давность не распространяется… на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304)»).

    Умозаключение ответчика «оспаривание зарегистрированного права схоже с требованием собственника об устранении всяких нарушений его права» напрямую противоречит ст. 304 и 208 ГПК РФ. С иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, либо устранении нарушений права, не связанных с владением вправе обратиться лишь собственник имущества.

    Данной позиции придерживается и Верховный суд Российской Федерации (п. 45 Постановления Пленума Верховного суда РФ №10, Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» - далее - Постановление):

    «Применяя статью 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее.

    В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

    Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика».

    Согласно представленной нами и имеющейся в материалах дела выписке от 26.09.2012 г. и свидетельства о праве собственности,собственником квартиры №____ по адресу: _________________является _______________.

    Право собственности ________________ зарегистрировано в установленном законом порядке и в течение срока исковой давности никем не оспорено.

    В соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права».

    Таким образом,истец, требуя признания права собственности, не вправе ссылаться на данную статью, поскольку не является собственником недвижимого имущества.

    Поскольку у квартиры _______ по адресу: _________________________ есть собственник, которым является ОАО «Агрострой», тообязательным условием удовлетворении иска о признании права собственности будет признание недействительным факта регистрации права собственностив суде по месту нахождения недвижимого имущества.

    Оспорить факт регистрации можно лишь оспорив правоустанавливающие документы, на основании которых было осуществлена регистрация. Основанием для регистрации права собственности являлось Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № _____________от ________-г.

    Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано на основании разрешения на строительства и подтверждает соответствие квартиры всем установленным законом требованиям.

    Законность вынесения данного документа и соответствие построенной квартиры строительным, санитарным, противопожарным и иным нормам права истцом не оспаривалась.

    В соответствии со ст. 4 этого же Федерального закона от 26.01.1996 № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации», Закон РФ «О защите прав потребителей» применяется к отдельным видам гражданско – правовых договоров в части, не противоречащей Гражданскому кодексу РФ.

    В соответствии со ст. 233 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

    П. 3.1.5 заключенного между сторонами Договора на участие в долевом строительстве объекта недвижимости от 15.01.2004 г. установлена обязанность Застройщика –______________после окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию,при условии полной оплаты своей доли, передать Дольщику в собственность указанную квартиру, предоставить все необходимые документы на эту квартиру и содействовать в оформлении права собственности».

    Таким образом,момент перехода права собственности установлен в договоре совершенно однозначно – после полной оплаты Дольщиком своей доли.

    ___________-совершенно обоснованно считает, что представленная в материалы дела справка от ________№ _____ во-первых не имеет юридической силы, поскольку не подписана руководителем_________________________-. На документе стоит подпись главного бухгалтера организации и печать организации, при этом печать сама по себе без подписи руководителя не может иметь юридической силы.

    В-третьих, доказательством оплаты доли за данную квартиру является подлинник приходно-кассового ордера о внесении денежных средств в кассу ОАО «Агрострой».

    В соответствии с п. _______ договора «с момента подписании акта приема-передачи квартиры ежемесячно, не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным, дольщик обязуется вносить Застройщику на основании предоставляемых счетов плату за коммунальные услуги и аренду земли, до момента передачи дома на баланс ТСЖ или ЖКХ» (примерно такая должна быть формулировка если не та, то поправьте сами).

    ____________ имеет достаточные основания утверждать, чтоданная справка выдана в подтверждение оплаты коммунальных услуг по данной квартире истцом и не может служить доказательством по данному делу, т.е. является недопустимым доказательством. Факт оплаты доли за данную квартиру не может подтверждаться справкой. Истец обязан предоставить подлинник приходно-кассового ордера на указанную сумму. Истец в судебном признании признался, что данного приходно-кассового ордера у него нет. Данного приходно-кассового ордера нет и в распоряжении ответчика.

    Таким образом, факт оплаты доли по договору от 15.01.2004 г. ничем не подтвержден.

    Таким образом, хотя договор и вступил в юридическую силу, но вместе с тем право собственности у истца возникает лишь с момента оплаты доли, а у ответчика с момента оплаты доли возникает обязанность передать истцу квартиру в собственность, предоставить все необходимые документы и содействовать в оформлении права собственности на нее.

    В соответствии с п.____договора истец обязан оплатить стоимость своей доли путем внесения денежных средств в кассу ответчика (или на счет..), в сумме столько то рублей в такой то срок, данная обязанность истцом не выполнена.

    31 Декабря 2012, 07:02
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Емелин Александр Владимирович

    как то так попробуйте, интересно, как Ваш дольщик запоет в таком случае.

    31 Декабря 2012, 07:02
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Емелин Александр Владимирович

    еще можно ходатайства заявить - это чтобы потом обжаловать решение суда (если не в вашу пользу упаси бог) будет легче. Лично заявлю сразу их целую кучу и самых разных, чтобы невозможно было ни все одновременно удовлетворить, ни отказать вообще в их удовлетворении.

    Допустим вот такие по Вашему делу:

    31 Декабря 2012, 07:05
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    а это поможет? какой в этом смысл не пойму? уточните

    31 Декабря 2012, 07:19
  • Юрист - Емелин Александр Владимирович

    Ходатайство о передаче дела в суд по месту нахождении ответчика

    Стать 30 ГПК РФ устанавливает, что иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.

    Постановление Пленума Верховного суда РФ №10, Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» уточняет, что «к искам о правах на недвижимое имущество относятся в частности, иски о признании права собственности».

    Иск об оспаривании зарегистрированного права также подаются по месту нахождении недвижимого имущества.

    __________ ходатайствует о передаче дела по подсудности - в _______________суд Российской Федерации.

    31 Декабря 2012, 07:07
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Емелин Александр Владимирович

    Учитывая норму ст. 33 ГПК РФ согласно которой дело, принятое судом к своему производству с соблюдением правил подсудности, должно быть разрешено им по существу, хотя бы в дальнейшем оно станет подсудным другому суду, шансы на передаче дела невелики, зато открывается простор для обжалования.

    31 Декабря 2012, 07:08
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    а зачем тогда его заявлть?

    31 Декабря 2012, 07:20
  • Юрист - Емелин Александр Владимирович

    Ходатайство о применении срока исковой давности

    Согласно п.2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решении об отказе в иске.

    _________-заявляет перед судом об истечении срока исковой давности по требованиям истца(а именно – по требованию о признании незарегистрированным права собственности, о взыскании неустойки и суммы упущенной выгоды)и ходатайствует перед судом о применении п.2 ст. 199 ГК РФ и о вынесении решения об отказе в иске в части взыскании суммы неустоек и штрафа на основании положений Закона «О защите прав потребителей». Течение срока исковой давности по требованиям о взыскании штрафных санкций началось _____.2004 года и закончилось ______.2007 года. Течение срока давности по требованиям о признании незарегистрированным права собственности течение срока исковой давности началось _____.2008 г. и закончилось ______.2011 г.

    В соответствии со ст. 205 ГК РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.

    В данном случае таких обстоятельств не установлено ни в последние шесть месяцев срока давности ни после.

    31 Декабря 2012, 07:09
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Емелин Александр Владимирович

    Ну и третье ходатайство так скажем для полноты и объективности рассмотрения дела вот такое:

    ____________ совершенно обоснованно считает, что представленная в материалы дела справка от _________ г. № _______ во-первых не имеет юридической силы, поскольку не подписана руководителем_____________________________. На документе стоит подпись главного бухгалтера организации и печать организации, при этом печать сама по себе без подписи руководителя не может иметь юридической силы.

    Во-вторых, в данной справке указывается, что расчет за квартиру №___ по указанному выше адресу произведен полностью.

    Дело в том, что в соответствии с п. _______ договора «с момента подписании акта приема-передачи квартиры ежемесячно, не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным, дольщик обязуется вносить Застройщику на основании предоставляемых счетов плату за коммунальные услуги и аренду земли, до момента передачи дома на баланс ТСЖ или ЖКХ». (если нет так-правьте)

    ___________ имеет достаточные основания утверждать, чтоданная справка выдана в подтверждение оплаты коммунальных услуг по данной квартире истцом и не может служить доказательством по данному делу, т.е. является недопустимым доказательством. Факт оплаты доли за данную квартиру не может подтверждаться справкой. Истец обязан предоставить подлинник приходно-кассового ордера на указанную сумму. Истец в судебном признании признался, что данного приходно-кассового ордера у него нет. Данного приходно-кассового ордера нет и в распоряжении ответчика.

    Решением Госналогслужбы и Росархива от 27.06.1997 г. минимальный срок хранения приходно-кассовых ордеров (ст. 310 Перечня типовых документов, образующихся в деятельности госкомитетов, ведомств и других учреждений, организаций, предприятий, с указанием сроков хранения (утв. Главным архивным управлением при Совмине СССР 15.08.19888 г. с изм. От 27.06.1996 г., 06.10.2000 г.) составляет 5 лет. Данный срок истек в 2009 году.

    Таким образом, факт оплаты доли по договору на долевое участие в строительстве объекта недвижимости от 15.01.2004 г. ничем не подтвержден.

    В соответствии со ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

    Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст. 56 ГПК РФ).

    Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (ст. 60 ГПК РФ).

    Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ст. 67 ГПК РФ, п.3).

    Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими (ст. 67 ГПК РФ п.4).

    При оценке документов или иных письменных доказательств суд обязан с учетом других доказательств убедиться в том, что такие документ или иное письменное доказательство исходят от органа, уполномоченного представлять данный вид доказательств, подписаны лицом, имеющим право скреплять документ подписью, содержат все другие неотъемлемые реквизиты данного вида доказательств (ст. 67 ГПК РФ п.5).

    ___________ ходатайствует перед судом об исключении из материалов дела справки от __________ г. как доказательства не отвечающего установленным законодательством требованиям относимости, допустимости и достоверности.

    31 Декабря 2012, 07:12
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Большое спасибо за конкретную и полезную консультацию.

    31 Декабря 2012, 07:22
stats