Через полгода оформлен брак, квартира и ипотека оформлены на мужа

Здравствуйте,  Светлана.

Брачный договор Вы вправе оформить в нотариальной форме, в котором прописать, что квартира приобретенная мужем до брака переходит в совместную или в долевую с указанием долей или в равнодолевую (как решите).

Несмотря на то, что Вы из своих личных средств уплатили часть долга по ипотеке квартира оформленная вне брака на мужа является его личной собственностью.

Брачным договором режим единоличной собственности может быть изменен.

Семейный кодекс

Статья 42. Содержание брачного договора
 
1. Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов.

Если муж не согласится на заключение брачного договора, то в случае спора Вы можете требовать взыскать с него вложенная Вами личные средства и 1/2 средств вложенных за квартиру в период брака. При этом, Вам придется доказать передачу Вами личных средств от продажи своего добрачного имущества и их вложение в ипотеку.

С уважением!  Г.А. Кураев

Добрый день!

 В данной ситуации лучше оформить договор купли-продажи доли в квартире, соразмерной стоимости предоставленных супругой личных денежных средств. В договоре необходимо указать, что покупка осуществляется за счет личных денежных средств супруги, чтобы эта доля не расценивалась как общее имущество супругов, поскольку приобретена в период брака. 

Лучше заключить нотариально удостоверенный договор.

После погашения ипотеки и снятия обременения банком возможно будет зарегистрировать переход права собственности на супругу путём подачи документов в Росреестр через МФЦ. Если договор купли-продажи будет нотариально удостоверен, то сдать его в Росреестр через МФЦ сможет один покупатель, без продавца.

Как вариант, возможно заключить брачный договор, подлежащий обязательному нотариальному удостоверению.

Так, согласно ст. 42 Семейного Кодекса РФ:

1. Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов.

Добрый день.

Говоря о продажи доли в квартире, обремененной ипотекой, стоит учитывать следующие ограничения определенные в ст. 39 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:
признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации;

Связано это с тем, что по смыслу указанной ст. 37 данного Закона предполагается получение согласия банка на отчуждение доли в заложенном имуществе.

Соответственно в договоре купли-продажи должно быть также указано на то, что квартира находиться в обременении и было получено согласие залогодержателя на отчуждение в ней доли.

И здесь возможны варианты.

1. Заключать предварительный договор купли-продажи, с условием погашения задолженности по ипотеки за счет части внесенных покупателем (супругой) средств, с последующим заключением с ней основного договора купли-продажи квартиры, после снятия банком обременения. 

2. Получить согласие на отчуждение в банке с условием перехода на супругу обязательств по погашению задолженности по ипотеки соразмерно продаваемой ей доли в квартире. Такой вариант допустим при согласии банка.

Здравствуйте, Светлана.

Полагаю, только договор займа Вы сможете заключить.

Предварительный договор, поскольку речь идет об отчуждении доли в праве собственности, будет в обязательном порядке подлежать нотариальному удостоверению ( см.п.2 ст.429 ГК РФ), как и брачный договор (см. п.2 ст.41 СК РФ). Следует также учесть, что поскольку предметом предварительного договора будет являться доля в праве, за которую по факту супруга и предоставляет денежные средства, то согласно разъяснениям в п.23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» указанный договор нелзя квалифицировать как предварительный.

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть,такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Соответственно, потребуется согласие банка в силу ч.1 ст.37 ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости).

То же самое касается и брачного договора, согласно которому устанавливается долевой режим собственности.

Более того, брачный договор требует извещения банка-кредитора в силу ст.46 СК РФ.

Из всего указанного следует вывод о том, что вопрос необходимо будет так или иначе решать с банком, причем в первую очередь, и полагаю он вряд ли даст свое согласие.

А вот займ вполне возможен, только предметом такого договора будет не переход права собственности на долю, а обязательства сторон предоставить денежные средства и возвратить их на условиях договора. Займ может быть как процентный так и безпроцентный. 

Здравствуйте, Светлана!

Вероятно, что в ипотечном договоре прописано, что любые сделки с упоминанием данной квартиры могут быть совершены только с согласия банка.

Если предположить, что такое согласие есть (а это можно предположить, ведь люди постоянно продают ипотечные квартиры), то лучший вариант — брачный договор. Если не подходит, то договор купли-продажи с переходом права собственности после выплаты ипотеки.

Учитывая уже имеющиеся ответы, считаю необходимым отметить следующее.

Стоит понимать что любые манипуляции, кроме брачного договора опасны для Вас. Либо Ваши деньги или приобретенная во время брака доля «уполовинятся», так как перейдут в режим совместной собственности (такие как договор займа или какие-то вмешательства в договор ипотеки с банком) либо могут быть недействительными, согласно ст. 170 ГК РФ, как мнимая или притворная сделка (например, предварительный договор дарения, договор обещания дарения или предварительный договор купли-продажи). А в брачном договоре можно все подробно прописать, можно включить любые условия, которые прямо не запрещены законом, и тем самым полностью обезопасить себя, ведь для этого он и существует… Вы избежите риска того, что в дальнейшем при разделе имущества Вы не сможете доказать, что вкладывали личные деньги, а такие случаи нередки: суды отказывают, ввиду недоказанности.

Но если нет, то, как указано выше — договор купли-продажи с переходом права собственности после выплаты ипотеки. При этом в договоре прописывается, что продавец обязан потратить деньги на погашение ипотеки. Либо специальный договор о том, что вы сами гасите стоимость ипотеки, а муж обязуется после погашения ипотеки переписать часть квартиры. Такой договор ближе к существу Ваших отношений, ведь Вам неинтересно дать денег мужу, как при купле-продажи, Вам интересно погасить залог, чтобы получить часть квартиры. Но минусы такой схемы в том, что опять же есть риск, что Ваша доля при разделе в последствии может быть признана совместным имуществом,.так как свои личные деньги Вы потратили не непосредственно на приобретение доли, а на погашение чужой ипотеки, этот момент уже будет спорным.

В любом случае, если банк не дает своего согласия на тот или иной договор, то такое решение можно обжаловать через суд, ведь оно ущемляет право заемщика погасить ипотеку досрочно. Удачи Вам!