Где правда а где ложь и какой надо порядок действий делать?

Смена прописки, договор найма жилья, выписка из-за границы и прочее.

Суть - я продал квартиру, а новую не купил ещё. И когда куплю это будет ДДУ и ипотека то есть туда не смогу прописаться.

У меня ИП поэтому без прописки я не могу.

У двоюродной сестры есть квартира и она согласна меня туда прописать.

При этом я за границей и не собираюсь скоро возвращаться.

Есть нотариальная доверенность что меня могут прописать выписать и прочее. Но почему то сейчас отказывают без личного присутствия. Хотя вроде как если я подам заявление через госуслуги то его примут и останется только штамп в паспорт поставить по доверенности.

При этом я читал что из-за того что я за границей новую прописку могут признать фиктивной.

Я ничего не понимаю, я запутался. Что делать?

Где правда а где ложь и какой надо порядок действий делать?

Нужна опытная последовательная консультация.