Продажа квартиры из под залога банка с мат.капиталом

Здравствуйте, Александр.

Продать квартиру нереально, выделить доли детям нельзя из-за отказа банка, опека не принимает документы даже на рассмотрение, и платить по кредиту нет возможности. .

возможно выйти в суд за разделом имущества супругов в отношении спорной квартиры, и в процессе будут выделены доли супругам, и детям по МК. И далее вы сможете продать квартиру с согласия банка и опеки.

Получается два варианта: первый – перестать платить по кредиту, уйти в просрочку, дождаться суда по иску банка и продать квартиру по решению суда, если суд примет такое решение, т.к. вопрос МСК. 

пока банк подаст такой иск, это время, и вероятно, что они будут просить обратить взыскание на предмет залога, что по времени будет так же долго.

Второй – изначально через суд решить вопрос продажи через иск к ПФ РФ через возврат МСК или через иск к органам опеки, для получения разрешения на продажу с условием перечисления средств МСК на расчетные счета детей.

крайне запутанный путь, возврат средств МК предусмотрен в строго определенных случаях.

Есть ли законные варианты решения моего вопроса или можно продать квартиру, как есть и самостоятельно, без решения опеки, перечислить деньги на расчетный детский счет? Есть ли судебная практика?

вариант указала в начале ответа.

без выделения долей продавать квартиру юридически нельзя.

Здравствуйте!

Могу предложить такой вариант решения проблемы.

Банк дает согласие на продажу квартиры, Вы находите покупателя, который соглашается дать крупный задаток / аванс за квартиру, которого будет достаточно для погашения ипотечного кредита. После погашения кредита выделяете доли детям и с разрешением опеки осуществляете переход права собственности на покупателя, который оплатил аванс/задаток.

По другому, через суд, вряд ли получится что-то сделать, так как непонятны основания требований. 

Добрый день!

 Поскольку Вы заказали мнение трех юристов, то выскажу Вам и своё мнение.

Вы верно указываете, что сложно найти покупателя на квартиру, готового внести существенный задаток/аванс  для выплаты Вами ипотеки и ждать длительное время оформления долей детей.

Но ещё сложнее будет найти покупателя, который согласится купить квартиру, приобретенную с использованием маткапитала, если доли детям не выделены, их право собственности не зарегистрировано, и не получено согласие органа опеки и попечительства на сделку по отчуждению долей детей, поскольку такая сделка оспорима, и вполне может быть признана недействительной по иску прокурора в интересах несовершеннолетних детей. И какой покупатель будет так рисковать?

Вы действительно не имеете права,  не оформляя права собственности детей на доли в квартире, отчуждать эту квартиру даже с вложением денежных средств на специальные счета детей, поскольку согласно ст. 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 N 256-ФЗ

4. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. 

То есть, право собственности детям должно быть выделено именно в той квартире, которая приобретена с использованием средств материнского капитала.

Это единственный гарантированный законный способ продажи — получить задаток/аванс для погашения ипотеки, оформить доли детей и далее — продавать. И проще найти покупателя именно при таком способе продажи, чем любым другим, при котором сделка будет оспорима, и у покупателя останутся риски остаться и без денег, и без квартиры.

Александр, здравствуйте. 

По просьбе администрации Правовед.ру дополню ответ уважаемых коллег.

Скажу сразу, что путь решения вашего вопроса не будет коротким в связи с законодательными пробелами, которые устраняются судебной практикой. Полагаю, можно исходить из следующего.

Органы опеки совершенно справедливо не дают вам каких-либо разрешений, поскольку собственности у несовершеннолетних нет. Соответственно, и оснований для выдачи разрешений или отказов в данном случае не имеется.

То, что банк дает согласие на продажу квартиры, — хорошо. В этом и есть ваша цель. Вопрос в отношениях с Пенсионным Фондом и в соблюдении закона в части использования средств материнского капитала.

Согласно п. 1 ч. 3 ст. 7 Закона о материнском капитале

Лица, получившие сертификат, могут распоряжаться средствами материнского (семейного) капитала в полном объеме либо по частям по следующим направлениям:

1) улучшение жилищных условий;

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 10 Закона о материнском капитале, приобретение (строительство) жилого помещения является улучшением жилищных условий.

Иными словами, целью использования средств материнского капитала в вашем случае являлось улучшение жилищных условий в виде приобретения конкретного жилого помещения.

Из вашего описания ситуации следует, что эта цель вами достигнута не будет в силу объективных причин (невозможность выплаты платежей по ипотечному кредиту).

Действительно, мнение о том, что средства материнского капитала взять и просто вернуть в ПФ РФ нельзя, популярно в силу тех же законодательных пробелов. Некоторые отделения ПФ РФ так и отказывают в возврате этих средств, ссылаясь даже на отсутствие КБК для таких операций. 

Советую следующий алгоритм. 

1. Запросить письменно и получить ответ от ПФ о реквизитах для возврата средств материнского капитала (в заявлении подробно указать причины) и восстановлении в праве на дополнительные меры гос поддержки в виде будущего распоряжения средствами материнского капитала. Если согласятся и ответят положительно, вопрос решен. Но вам скорей всего откажут в этом и письменно. И этот их письменный отказ будет нужен для суда.

2. Обратиться в суд с иском о восстановлении в праве на дополнительные меры гос поддержки в виде распоряжения средствами материнского капитала с требованием зачислить денежные средства обратно в ПФР. В ходе судебного разбирательства, вероятней всего, вам придется внести сумму в размере полученного материнского капитала на депозит суда. Я даже настоятельно рекомендую сделать это, подтвердив суду свои серьезные намерения. Иначе суд может не вынести решения в вашу пользу даже по этой причине. Кроме того, нужно будет и привести доказательства ваших объективных препятствий в дальнейшем выплате кредита.

В качестве примера прикладываю решение суда в схожих обстоятельствах. Отличие лишь в том, что там истец, получив средства материнского капитала, не смог построить жилой дом и вернул их в ПФР. Но выше пояснил, что строительство и приобретение в данном случае равнозначны.  

Если решение будет для вас положительным, то оно же поможет вам и в продаже квартиры, т.к. вам будет что показать покупателям в случае их вопросов. Поскольку из решения суда фактически будет следовать, что средствами материнского капитала на эту квартиру вы не распорядились.

Если понадобится более глубокая консультация или составление документов по этому вопросу — обращайтесь через личные сообщения (в чат).