Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Согласие на реконструкцию собственника
Здравствуйте, я являюсь собственником нежилого подвального помещения с отдельным входом, лестничный марш выходит за пределы дома что зафиксировано в кадастровом паспорте, на момент покупки лестничный марш уже был защищен входной групой из решётки, незнаю насколько законно это было сделано но уже достаточно давно. Есть желание сделать небольшой временный пристрой квадратов на 10-15 к входной группе т.ж. сделать перекрытие над лестничным маршем (высота входной группы 6м) соеденить и получить отдельное помещение с отдельным входом на 25-30м2. Есть проект на стадии согласования с архитектуруй города и преддомовая территория 10м от дома за пределы которой я не выхожу. Вопрос: какой % жильцов дома должен дать согласие на пристрой и в какой форме? Кроме согласия жильцов и архитектуры нужны ли ещё какието согласования?
Здравствуйте, Данила!
Согласно ст.44 ЖК РФ 2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: 1)принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта.
Ст.45 ЖК РФ определяет порядок проведения общего собрания.
2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников. 3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. 4. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный сроксообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме. 5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны: 1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; 2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование); 3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения; 4) повестка дня данного собрания; 5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Согласно ч.1 ст.46 ЖК РФ Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 — 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
Скорее всего на собрании не будет присутствовать 2/3 собственников помещений в доме. В данном случае будет проводиться заочное голосование в порядке ст.47 ЖК РФ.
Согласно ст.47 ЖК РФ 1. В случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 настоящего Кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование). 2. Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема. 3. В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны: 1) сведения о лице, участвующем в голосовании; 2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме; 3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».
Таким образом, вам необходимо провести общее собрание собственников помещений, где проголосовать за должно более 2/3 собственников.
Желаю удачи!
Уважаемый Данила! Здравствуйте! В дополнение к мнению уважаемого коллеги примите во внимание следующее:
ключевое в Вашем вопросе и в Вашей ситуации является ли Ваша пристройка элементом общего имущества жилого дома, соответственно, есть или нет Ваши обязанности уплачивать ТСЖ либо управляющей организации затрата на текущее содержание и капитальный ремонт общего имущества жилого дома.
Прошу Вас иметь в виду, что в случае установления
автономности пристроенного помещения к жилому дому от общего имущества
собственников жилых помещений в жилом доме, суды отказывают во взыскании с
собственников таких помещений по искам соответствующих управляющих организаций
(ТСЖ) платы за содержание и капитальный ремонт с учетом пристроенной площади
(например, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от
24.06.2013 №А40-120000/12-117-1164, Постановление 10-го арбитражного
апелляционного суда от 25.07.2013 по делу №А41-27823/12).
Соответственно и проведения общих собраний по таким строениям не требуется.
Здравствуйте, Данила!
Кто собственник земельного участка? стоит ли з.у. на кадастровом учете?
— если да, то согласовывать надо с собственниками многоквартирного дома;
— если нет, то согласовывать надо с администрацией, использование з.у. для строительства пристройки.
ст. 36 ЖК РФ 3. Уменьшение
размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с
согласия всех собственников помещений в данном доме путем его
реконструкции.
Обзор законодательства и судебной практики Верховного суда Российской Федерации за второй квартал 2008г. (ответ на вопрос №4)
В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общегоимущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда
реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений
невозможны без присоединения к ним части общего имущества в
многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
Аналогичная норма
предусмотрена в ч. 2 ст. 40 ЖК РФ: если реконструкция, переустройство и
(или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части
общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию,
переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено
согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае если использования части придомовой территории другим
лицам в пользование под строительство без передачи права
распоряжения данным имуществом, то необходимо руководствоваться п. 2 ч. 2
ст. 44 ЖК РФ, и такое решение принимается большинством не менее двух
третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в
многоквартирном доме.
. В то же
время в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 44 и ч. 1 ст. 46 ЖК РФ к
компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном
доме относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в
том числе с его расширением или надстройкой), которые принимаются
большинством (не менее двух третей) голосов от общего числа голосов
собственников помещений в многоквартирном доме. Из данных норм следует,
что для принятия решения практически по одному и тому же вопросу
(организации входа путем реконструкции многоквартирного дома) требуется
разный процент голосов собственников: в первом случае — 100%, во втором
— 67%.
В силу п.6 ч.7 ст.51 Градостроительного кодекса РФ
в целях реконструкции, застройщик обязан представить в уполномоченный
орган согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в
случае реконструкции такого объекта, что в данной ситуации сделано не
было.
kongilfond.ru/?ELEMENT_ID=1567
практика противоречивая.
Если ваша доля в праве на общее имущества (=з.у.) не будет увеличена (например аренда части з.у. на 100 лет для строительства пристроя), то не будет уменьшения общего имущества, то 2/3 голосов. Если ваша доля в праве на общее имущества (=з.у.) будет увеличена, увеличиться площадь вашего помещения, то следовательно увеличиться ваша доля на общее имущество (=з.у.). Если у вас увеличиться доля на общее имущество, то у других собственников эта доля уменьшиться, тогда надо согласие 100% собственников, при условии что з.у. находится в общей долевой собственности.ч.1 ст.37 ЖК РФ Доля
в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади
указанного помещения.
Здравствуйте, сегодня ходил на консультацию к юристу и услышал от него еще пару нюансов: 1. он спросил есть ли в доме ТСЖ ( нет, в процессе...) тогда возможно обойтись согласием директора ЖКХ управляющей компании, 2. после согласия жильцов и архитектора нужно сходить в технадзор... В процессе разговора не раз предлагал купить у него пакет консультаций за не маленькую сумму.., скажите насколько эта информация реальна?, Спасибо!
он спросил есть ли в доме ТСЖ ( нет, в процессе...) тогда возможно обойтись согласием директора ЖКХ управляющей компании,
ЖК РФ не предоставляет право согласовывать реконструкцию дома, распоряжаться з.у. третьим лицам ТСЖ, УК
субъект только один — это собственники МКД
скажите насколько эта информация реальна?, сходить в технадзор..? или
купить у него пакет консультаций?
в технадзор сходите, я хожу во все органы для консультации, а чаще пишу письменный запрос (типа прошу разъяснить на основание каких норм права требуется ставить реконструкции.или. пристрой под тех надзор)
если укажут нормы права подумаю, не укажут, делаю как считаю нужным
Здравствуйте, спасибо за ответы, если я не ошибаюсь ст 40 ЖК РФ если реконструкция требует захват мест общего пользования в моем случае земельный участок то необходимо согласие 100% собственников квартир, сказано про захват в собственность.., но в моем случае это аренда временного пристроя и реконструкция существующей входной группы. Сколько собственников всётаки должны дать согласие более 2/3 или 100%?, где можно скачать протокол собрания?, и нужны ли мне кроме жильцов и архитектора ещё чьёто одобрение?
Здравствуйте, спасибо за ответы, если я не ошибаюсь ст 40 ЖК РФ если реконструкция требует захват мест общего пользования в моем случае земельный участок то необходимо согласие 100% собственников квартир, сказано про захват в собственность.., но в моем случае это аренда временного пристроя и реконструкция существующей входной группы. Сколько собственников всётаки должны дать согласие более 2/3 или 100%?, где можно скачать протокол собрания?, и нужны ли мне кроме жильцов и архитектора ещё чьёто одобрение?
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
То есть, в вашем случае вы используете стены дома для крепления конструкций и змельный участок, поэтому разрешение собственников нужно 2/3 от общего числа квартир.
Вам удобнее будет обратиться в УК или ТСЖ, которое управляет домом, напишите заявление о включении в повестку дня следующего собрания (если собрание планируется в ближайшее время) вопрос о вашей реконструкции, тогда вам ничего не нужно будет делать самостоятельно, все сделает юрист УК или ТСЖ.
Образцы протоколов собраний и уведомлений собственников можно найти в свободном доступе в интернете, но еще лучше попросить в УК или ТСЖ, если они конечно пойдут вам навстречу.
Нужно только разрешение жильцов и архитектора.