При приобретении жилого помещения с использование средств материнского капитала и при наличии ипотеки Вам, после полного погашения задолженности, в течении 6 месяцев, необходимо оформить квартиру в общую собственность лица, получившего материнский капитал, его супруга и детей.
Это определено в подпункте в) пункта 15 (1) Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 N 862:
15(1). Лицо, получившее сертификат, или его супруг, обязаны оформить жилое помещение, приобретенное с использованием средств (части средств) материнского капитала, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга и детей с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев:
в) после полной выплаты задолженности по кредиту, средства которого были направлены полностью или частично на приобретение жилого помещения или на погашение ранее полученного кредита на приобретение жилого помещения, и погашения записи об ипотеке указанного жилого помещения
В случае, если Вы этого не сделаете, и продадите квартиру, то материнский капитал придется вернуть или сделка по продаже будет оспорена.
Выходом может быть в данном случае закрытие ипотеки и оформление квартиры в совместную собственность после этого уже можно будет жилое помещение продавать.
При этом надо будет еще заручиться согласием органов опеки и попечительства на продажу квартиры с долей у ребенка.
Таким образом, чтобы осуществить продажу квартиры побыстрее, Вам необходимо закрыть ипотеку — либо собственными средствами, либо денежными средствами покупателя (если он согласится ждать, когда Вы оформите доли и получите согласие опеки).
Если покупатель согласен, то оформить можно в следующем порядке:
— подписать предварительный договор между Вами и покупателем, заверенного у нотариуса (по нему контрагенты обязуются заключить в будущем договор продажи квартиры в срок и на условиях, который указан в предварительном договоре);
— покупатели передают деньги для полной оплаты ипотеки (досрочного погашения);
— Вы снимаете обременение (залог) с квартиры в банке;
— оформляете её как совместную собственность супругов и ребенка с определением долей каждого члена семьи;
— получаете согласие органов опеки на продажу;
— подписываете с покупателем договор купли-продажи квартиры и нотариально заверяете его;
— подаете заявление в МФЦ о переходе права собственности на квартиру к покупателю, прикладывая необходимые документы и получаете оставшуюся сумму.
После этого сделка будет совершена.
«2) чтобы у опеки не было вопросов, можно ли выделить долю ребенку в моей квартире?»
Данное обстоятельство будет служить в Вашу пользу, когда будете получать согласие опеки на продажу квартиры мужа, однако это не обязательное мероприятие.
«3) могут ли возникнуть вопросы у опеки или ещё кого-то, если мы не будем на вырученные с продажи квартиры деньги покупать жилье в РФ?»
На данный случай, если Вы не покупаете в дальнейшем на полученные средства жилье, Вы можете попросить согласия у опеки, обязуясь перечислить денежные средств на специальный счет ребенка, за которым контроль осуществляют органы опеки и попечительства.
Дополню.
Согласно положений специализированного Федеральныого Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-Ф, ипотека (залог недвижимости) может быть установлена, в том числе, и в обеспечение обязательств заемщика по кредитному договору (статья 2 Закона).