Наш ГУП не против, только юридически не знает как это делается и просит предоставить примеры практики такого выкупа

Добрый день, Алексей.

Согласно части 1 статьи статьи 2 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» (далее — Закон № 161-ФЗ) унитарным предприятием признается коммерческая организация, не наделенная правом собственности на имущество, закрепленное за ней собственником.

Помещение, арендуемое Вами, закреплено за ГУП на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления собственником этого имущества.

В соответствии со частью 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

Аналогичный запрет установлен в отношении имущества, принадлежащего на праве оперативного управления, в части 1 статьи 296 ГК РФ и дублируется в части 3 статьи 18 Закона № 161-ФЗ. Сделки, совершенные ГУП с нарушением этого требования, являются ничтожными.

Если Вы относитесь к субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), то при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности Вы пользуетесь преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 159-ФЗ)).

Преимущественное право реализуется при соответствии некоторым условиям, изложенным в статье 3 Закона № 159-ФЗ: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_78582/79c127485e36b0cbbd23dbba4584bf3e69528130/

Предшествует такой сделке решение соответствующего уполномоченного органа об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества. Руководствуясь положениями части 3 статьи 4 Закона № 159-ФЗ ГУП должно принять решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, получить согласие собственника на отчуждение этого имущества, и только после этого направить Вам предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, проект договора купли-продажи арендуемого имущества и при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

После получения договора у Вас есть 30 дней на его заключение. При таком порядке Вы вправе выбрать и рассрочку на оплату приобретаемого имущества. Срок рассрочки должен быть не менее 5 лет (статья 5 Закона № 159-ФЗ).

Однако, если нет решения Уполномоченного органа об отчуждении имущества указанным выше способом, то отчуждение имущества осуществляется по общему правилу.

Согласно статье 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»  отчуждение государственного или муниципального имущества в пользу конкретного хозяйствующего субъекта без проведения торгов не допускается.

Помогите пожалуйста понять алгоритм действий

 Здравствуйте.

Согласно ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» ГУП вправе осуществить возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным ст. 3 Закона N 159-ФЗ, в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества. Для совершения такой сделки в соответствии с законодательством требуется согласие владельца недвижимого имущества. В случае получения такого согласия ГУП самостоятельно направляет арендатору предложение о заключении договора купли-продажи отчуждаемого имущества.
Это подтверждается и ч. 3 ст. 4 Закона N 159-ФЗ, которая устанавливает:

3. Государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое приняло решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, а также получило в соответствии с законодательством Российской Федерации согласие собственника на отчуждение этого имущества, направляет указанному лицу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», проект договора купли-продажи арендуемого имущества и при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

Что касается рассрочки, то следует обратить внимание на положения ст. 5 вышеуказанного закона, согласно которым:

2. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
3. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

При этом срок рассрочки оплаты устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет.
В Москве срок рассрочки увеличен до 7 лет. Ввиду этого направьте ГУПу предложение о приобретении с указанием на условия, которые Вас устраивают, что и запустит данную процедуру, которая представляет собой получение ГУПом согласия на продажу, проведение рыночной оценки имущества и направление в Ваш адес проекта договора.

Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.