Есть квартира в России, которую нужно продать.
Квартира с непогашенной ипотекой, а также ранее для погашения кредита использовался маткап.
Вопрос - как оптимально продать квартиру? Какие права мы имеем в плане опеки? (можно ли детям выделить долю в квартире родителей, например, или использовать на обучение деньги, если опека скажет, что нужно завести для них специальные счета).
Спасибо.
Здравствуйте Владимир.
В любом случае должны быть выделены доли детям в жилом помещении.
Согласно действующему законодательству РФ, необходимо выделить доли, что является обязательным, иное будет являться нарушением законодательства РФ.
Порядок регулируется положениями указанными в Постановлении Правительства РФ от 12.12.2007 N 862 «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий».
Так из Постановления следует, что:
15(1) Лицо, получившее сертификат… обязаны оформить жилое помещение,… в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга и детей… с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев:
в) после полной выплаты задолженности по кредиту…...-http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_73468/41ab14163ba68ffe1e18d73bd1c86416348416a3/
Пенсионный фонд РФ, передает сведения в прокуратуру, она в свою очередь проводить выборочно плановые проверки.
Здравствуйте.
Согласно ст 10 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 N 256-ФЗ
4. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
То есть поскольку Вы использовали маткапитал на улучшение жилищных условий, в любом случае следует сперва выделить доли в этой квартире, а потом для продажи доли детей получить разрешение органов опеки. Если квартира с использованием ипотеки, то выделить доли должны не позднее 6 месяцев с момента выплаты ипотеки.
Ст 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ
1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
То есть после получения разрешения на продажу, можно просить органы опеки чтобы деньги от долей детей положить на их счета.
можно ли детям выделить долю в квартире родителей, например,
Выделение долей в другой квартире не будет достаточным основанием для того, чтобы органы опеки разрешили продажу.
Проблема в том, что главная задача опеки и маткапитала состоит в том, чтобы дети были обеспечены жильем. Поэтому потратить деньги пришедшие с жилья можно только именно на жилье.
Добрый день, Владимир!
Во первых при продаже ипотечной квартиры потребуется согласие банка залогодержателя.
Во вторых, вероятно у Вас составлено нотариальное обязательство о выделении для детей доли в квартире. И если Вы не произведете выдел долей детям ПФР посчитает это нецелевым использованием средств. Поскольку со своей стороны ПФР свои обязательства выполнили, а Вы нет. Как то изменить их целевое использование уже не получиться.
Поэтому, сначала необходимо погасить ипотеку (банк не согласится на выдел долей без погашения ипотеки), выделить доли детям, затем обращаться в органы опеки за разрешением на продажу квартиры. Как будут использованы денежные средства от продажи квартиры, будет зависеть от Вас. Если Вы будете покупать новую квартиру, то это будет покупка квартиры с выделением долей для детей, если Вы не собираетесь покупать квартиру, то перечисление средств на счет детей.
Исходим из того, что дети несовершеннолетние.
На основании пункта 4 статьи 10 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей» приобретаемое жилье должно находится в собственности одной семьи. Следовательно, Вы вправе приобрести квартиру родителей, но только чтобы она была полностью в собственности Вашей семьи.
При этом важно, чтобы Вы приобрели квартиру родителей после продажи своей, иначе это не будет считаться улучшением жилищных условий детей.
Добрый день, Владимир.
Согласно части 4 статьи 10 Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
Данная норма конкретизируется в Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 12.12.2007 № 862.
В соответствии с пунктом 15(1) данных Правил доли должны быть определены в течение 6 месяцев после полной выплаты задолженности по кредиту (займу), средства которого были направлены полностью или частично на приобретение жилого помещения.
Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего осуществляется только с согласия органа опеки и попечительства — ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» (см.: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_76459/9b84ad600c3e341d901bafef2e52b352dc1b4fe5/). Органы опеки и попечительства могут дать разрешение на продажу такой квартиры только при соблюдении определенных условий. Это либо одновременное приобретение в собственность детей равноценного жилого помещения (доли жилого помещения), либо перечисление денежных средств от продажи доли (долей), принадлежащей несовершеннолетнему, на его счет в банке. Несоблюдение данных условий может повлечь недействительность сделки.
Также необходимо нотариальное удостоверение такой сделки. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
Кроме того, если несовершеннолетнему ребенку от 14 до 18 лет, то он обязан присутствовать при сделке и подписывать все сопутствующие документы по сделке в соответствии со статьей 26 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, чтобы продать квартиру, приобретенную с использованием средств материнского капитала, необходимо сначала погасить ипотеку, выделить доли, в том числе несовершеннолетнему и получить согласие органов опеки и попечительства на отчуждение квартиры.
Каждый орган опеки и попечительства решает по-своему. Я Вам рекомендую обратиться за консультацией в орган опеки, а лучше написать письменный запрос и получить на него письменный ответ, чтобы не возникло в последующем разногласий. В своем ответе они сообщат, какой вариант подойдет для получения разрешения на отчуждение жилого помещения. Мы можем только гадать о принятом решении органа опеки и попечительства.
С учетом моего первого ответа выше далее:
И только после выполнения требований законодательства РФ, приведенных мной выше в первом ответе, необходимо далее уже получить разрешение органов опеки и попечительства, соответствующий порядок предоставления таких услуг, принимается на уровне субъекта РФ.
Если в Вашем случае речь идет о таком субъекте РФ как Оренбургская область, услуга предоставляется в порядке, предусмотренном положениями Приказа Министерства образования Оренбургской области от 16 декабря 2020 года N 01-21/1694 «Об утверждении административного регламента предоставления государственной услуги „Выдача предварительного разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделок, затрагивающих имущественные права подопечного“, можете с ним ознакомиться полностью пройдя по следующей ссылке:https://docs.cntd.ru/document/574641986
Из Приказа следует, что:
Т.е. как это видно из Приказа Министерства образования Оренбургской области от 16 декабря 2020 года N 01-21/1694 »Об утверждении административного регламента предоставления государственной услуги «Выдача предварительного разрешения органа опеки и попечительства на совершение сделок, затрагивающих имущественные права подопечного», для получения разрешения необходимо предоставить подтверждение предоставляемого взамен несовершеннолетнему недвижимости собственником или сособственником которого будет несовершеннолетний.
Свои уточнения, Вы также можете писать мне в личный чат, пройдя по ссылке на мой личный профиль:https://pravoved.ru/lawyer/798541/
нажав кнопку "«Общаться в чате».
Владимир просьба ознакомиться с моими ответами выше я Вам отвечал первым.