В апреле этого года у дарителя (матери) были судебные разбирательства с партнёром по бизнесу, есть

Здравствуйте, Роман!

Если мать ребенка будет признана банкротом в течение 3 лет, то сделка дарения ею дома ребенку может быть признана недействительной по основанию ч. 2 ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ, поскольку очевидно была совершена для причинения вреда имущественным правам кредиторов матери. То есть до должен будет вернуться в конкурсную массу.

Конечно, ст. 302 ГК РФ защищает добросовестного приобретателя от истребования у него имущества, но у Вас есть ряд осложняющих обстоятельств:

1) Обычно если суд встает на сторону добросовестного приобретателя, то по недействительной сделке возвращаются деньги, а не объект. Но ребенок не может вернуть деньги, а его законный представитель — все та же мать, которая будет банкротом.

2) Добросовестность Ваша может быть поставлена под сомнение, поскольку Вы заранее знали об имущественном положении семьи продавца.

Поэтому соглашусь с теми, кто отговаривает Вас от сделки. Итог может быть самым непредсказуемым.

Здравствуйте, Роман.

По таким делам суды исходят из того, что для того чтобы доказать добросовестность Покупатель обязан проверять не только факт отсуствия судебных притязаний по имуществу и его надлежащее оформление, а также должен проверить сделку по которой имущество приобретено самим продавцом. 

Направленность сделки на то, чтобы вывести имущество из оборота и не допустить обращение взыскания кредиторов, также не свидетельствует о добросовестности приобретателя, если тот мог знать о банкротстве правоотчуждателя (Определение Верховного Суда РФ от 26.03.2015 N 305-ЭС14-5473 по делу N А41-268/14).

Согласно ч. 2 ст. 61.2 ФЗ ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»

Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом

Исходя из изложенного, поскольку Вы знаете (во всяком случае обязаны знать) о том что мать соотвествует признакам банкроства и о том что имущество было подарено в период наличия такого долга, есть очень высокий риск что если мать признают банкротом, то сделку оспорят и данную квартиру заберут в пользу кредиторов матери.