Схема такая: едем в реестр сдаем ДКП, далее едем в банк вносим деньги в погашение ипотеки, банк снимает залог и

Здравствуйте.

На самом деле гарантировать Вам, что банк своевременно снимет залог никто не может. Запрет регистрационных действий снимает не банк, а приставы, коли уже есть исполнительное производство, посредством его прекращения ввиду полной выплаты задолженности.

В любом случае во-первых, было бы логично прямо указать в договоре купли-продажи, что расчет Вы производите непосредственно с банком, а до заключения договора согласовать с банком сумму, которую Вы должны внести для полного погашения ипотеки. 

В договор следует внести пункт о заверении об обстоятельствах — по ст. 431.2 ГК РФ — о том, что продавец подтверждает, что не намерен подавать на банротство в ближайшее время, не обладает признаками банкрота и осуществляет продажу в целях погашения задолженности перед банком.

Отдельно следует отметить, что поскольку Вы указываете на вероятность банкротства данного лица, сумма в договоре долна быть близкой к рыночной, поскольку в случае, если она будет занижена, финансовый управляющий вполне может оспорить сделку по ст. 61.2 Закона о несостоятельности как подозрительную. Еще больше проблем может возникнуть, если Вы с продавцом взаимозависимые лица. Но предположу, что это не Ваш случай.

едем в реестр сдаем ДКП

 Андрей Анатольевич!

А в ДКП какой порядок оплаты предусмотрен?

Считаю, что в ДКП должен быть предусмотрено порядок оплаты:

1. ___ рублей Покупатель оплачивает на счет в банке _______ в счет закрытия долга по договору № ___от __.

2. ___ рублей Покупатель переводит на счет в  банке Продавца после снятия обременения с приобретаемой квартиры.

едем в банк вносим деньги в погашение ипотеки

 Деньги должны быть внесены от вашего имени за Должника. В Платежном поручении должно быть так и прописано: Порубов А.А. за Иванова И.П. по договору № ___ от ___.

В противном случае при банкротстве Продавца сделка будет оспорена, потому что Продавец имел деньги и гасил долг с предпочтением (ст. 10 ГК РФ). Это недобросовестное поведение, которое ведет к признанию сделки недействительной и квартиру вернут в конкурсную массу, а вы встанете в очередь кредиторов.

банк снимает залог и запрет рег.действий(так как уже есть ИП по данному долгу)

 В данной ситуации, если банк быстро обременение не снимет, в этом случае сделку приостановят. НОесть более опасная вещь: может быть на квартире в связи с наличием других долгов есть аресты и запреты от приставов? Тогда получится, что банк обременением снимет, но приставы по другим производствам вам откажут в снятии арестов и собственником квартиры вы не станете. Арест от пристава может появиться даже в процессе оформления сделки.

должник пишет расписку в получении денег.

 А куда он их потратит? Явно не будет закрывать долги. А если так, то вашу сделку точно будут оспаривать при его банкротстве.

он будет банкротиться чуть погодя.

 Если будет банкротиться в течение 3-х лет с момента продажи вам квартиры, то ваша сделка будет оспариваться.

Что с ним еще подписать, какими бумажками обеспечить безопасность титула в последствии?

 Никакие заверения в договоре при его банкротстве ему не помогут. Помочь может только то, если он получив остатки денег добросовестно распределит деньги между кредиторами согласно их долгов.

Минимизировать риски можно только купив данную квартиру с торгов. В этом случае точно претензий к вам со стороны управляющего не будет и вам не нужно будет в суде доказывать, что цена не рыночная, что деньги потрачены должником не на закрытие долгов и т.п.

Добрый день, Андрей Анатольевич!

по продавцу есть еще несколько производств, и скорее всего он будет банкротиться

 Даже если снимите ипотеку, по другим ИП может быть наложены ограничения на совершение сделок.

какими бумажками обеспечить безопасность титула в последствии?

 В данном случае договоренности с Продавцом не смогут помочь от претензий других кредиторов

скорее всего он будет банкротиться чуть погодя

 Конкурсный управляющий обязательно будет оспаривать сделку, и даже если Вы указываете в договоре рыночную цену, им будет проверяться на что были потрачены средства от продажи квартиры. Если он докажет, что был причинен ущерб кредиторам, то сделку могут отменить, в последствии уплаченные Вами средства будет трудно вернуть от банкрота.

На основании пункта 2 статьи 61.2 ФЗ «О банкротстве»:

Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.