Правомерно ли специалист органа опеки и попечительства требует при продаже детских долей предоставить

Здравствуйте.

Вы хотите продать квартиру, доли в которой принадлежат несовершеннолетним, и вместо этого выделить доли в квартире бабушки детей, верно я понимаю?

Сергей, добрый день! В законодательстве нет четких критериев для получения от органа опеки согласия на продажу имущества несовершеннолетних — в каких-то случаях требуется приобрести на вырученные деньги не меньшую по стоимости или площади долю, в каких-то достаточно продажи не ниже рынка и перечисления денег на специальный счет. В данном случае как понимаю опека фактически и деньги и долю в недвижимости предлагает предоставить. Поскольку четких критериев в законе нет, такое требование опеки можно оспорить в судебном порядке 

ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

  Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.

Здравствуйте Сергей, по общему правилу, за детей младше 14 лет (малолетних) сделки по распоряжению недвижимым имуществом могут совершать от их имени только их законные представители, то есть родители, усыновители или опекуны. Дети в возрасте от 14 до 18 лет совершают указанные сделки с письменного согласия родителей, усыновителей или попечителей (п. 1 ст. 28, п. 1 ст. 26 ГК РФ). При этом, на основании гражданского законодательства все сделки происходят с согласия органа опеки, поскольку по семейному законодательству родители не имеют прав на имущества детей. Все спорные моменты и контролируются опекой.

Существует также рекомендательные письма Минпросвещения, например: Письмо> Минпросвещения России от 09.11.2020 N ДГ-2035/07 «О направлении информации»:

Исходя из существующей правоприменительной практики предварительное разрешение на совершение сделки по продаже жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему, как правило, выдается органами опеки и попечительства с условием одновременной покупки для него другого равноценного жилого помещения или по истечении определенного времени после продажи имеющегося жилого помещения.
Договор купли-продажи жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему, без одновременного заключения «встречного» договора купли-продажи с приобретением жилого помещения на его имя является оспоримым и может быть признан недействительным на основании статьи 173.1 ГК РФ.

определение Верховного Суда Российской Федерации от 27 февраля 2018 г. N 48-КГ 18-1

Однако в законодательстве Российской Федерации отсутствуют положения, определяющие порядок, критерии и форму выдачи предварительного разрешения, в том числе содержание условий совершения сделки, предусматриваемых органом опеки и попечительства в  разрешении, полномочия органов опеки и попечительства по осуществлению контроля за выполнением законными представителями несовершеннолетних таких условий, а также полномочия по возложению органами опеки и попечительства на законных представителей несовершеннолетних обязанностей совершить юридически значимые действия.

Поэтому, 

большие доли хотим выделить детям в бабушкиной квартире

может являться достаточной мерой встречного предоставления при соблюдении прав несовершеннолетнего, однако все будет зависеть также от вырученной суммы денег при продаже при пересчете суммы на долю.

Отказ органов опеки может быть оспорен в судебном порядке. Практика противоречивая.

Например:

Апелляционное определение Московского городского суда от 06.10.2020 по делу N 33а-4556/2020

Требования заявителя: О признании незаконным решения, обязании предоставить разрешение на заключение сделки.
Обстоятельства: Истцы указали на то, что обратились к административному ответчику с заявлением о получении предварительного разрешения на заключение договора купли-продажи квартиры. Распоряжением в выдаче предварительного разрешения административным истцам отказано.
Решение: Отказано.

Если с опекой не удастся договориться, то придется идти в суд. 

С уважением, Евгений

Здравствуйте, Сергей.

В соответствии со статьей 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» такое разрешение должно быть предоставлено законным представителям ребенка в письменной форме не позднее чем через 15 дней с даты подачи заявления о его предоставлении. 

Органы опеки и попечительства устанавливают, соответствует ли эта сделка интересам несовершеннолетнего, не ущемляет ли его имущественные права или законные интересы. При этом в  законе не установлено конкретных обстоятельств, при которых опека вправе отказать в выдаче разрешения на совершение сделки. Отказ в выдаче разрешения может быть оспорен в судебном порядке.

Подробнее с данной статьей можно ознакомиться по ссылке: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_76459/9b84ad600c3e341d901bafef2e52b352dc1b4fe5/

Обычно, если есть возможность, так и делают на практике (бабушка или дедушка дарят внукам большие доли, чем у них имеется), тем самым соблюдая условия улучшения имущественного положения несовершеннолетних. Если по такому пути не удается пойти, то используют вариант с открытием счетом. 

В любом случае, если опека откажет Вам в выдаче разрешения, необходимо будет обращаться в суд.

Здравствуйте уважаемый Сергей!

Согласно положениям, установленным п.3 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» от 24 апреля 2008 года N 48-ФЗ предварительное разрешение органа опеки и попечительства, либо, отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть обязательно мотивирован.

Органы опеки и попечительства действуют исключительно в интересах несовершеннолетних, и в  тщательном порядке смотрят, не ущемляются ли законные права и интересы, в том числе в первую очередь имущественные, в силу ст. 37 ГК РФ.

В этой связи разрешение на совершение любой сделки по купле-продаже жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему, выдается органами опеки и попечительства с условием того что будет обеспечено надлежащим образом произведена одновременная покупка другого равноценного жилья в целях защиты прав несовершеннолетних.

В этой связи, разрешение, выданное органом опеки и попечительства, либо отказ в выдаче такого разрешения могут быть обжалованы в судебном порядке опекуном, попечителем, а также иными заинтересованными лицами.

Удачи вам и всего доброго!

Правомерно ли специалист органа опеки и попечительства требует при продаже детских долей предоставить детям и равнозначные либо большие доли в другом жилье, и плюс положить деньги от продажи этих долей на детские счета?

 Сергей!

В данном случае требования правомерны.

Вы продаете квартиру с долями детей, одновременно бабушка дарит такие же по размеру доли в своей квартире и деньги от проданных долей детей зачисляются на их счета.

В данной ситуации прослеживается обоснованная защита детей (ст. 21 ФЗ «ОБ опеке и попечительстве»).

Если хотите, можете обжаловать данное постановление в суде

3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.