Добрый день, я являюсь индивидуальным предпринимателем в статусе работодателя, имею в собственности двух

Здравствуйте,  Евгений.

Нет, не можете, так как это недопустимо согласно статьи 22 Жилищного кодекса РФ

2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.

Плюс нарушение разрешенного использования земельного участка будет, за которое предусмотрена административная ответственность по статье 8.8. КоАП РФ, если земельный участок на котором стоит Ваш дом не имеет соответствующего основного или вспомогательного вида разрешенного использования земельного участка.

Закажите ГПЗУ на участок, он выдается правообладателю участка бесплатно согласно статьи 57.3 Градостроительного кодекса, в нем будут указаны виды разрешенного использования участка.

С уважением!  Г.А. Кураев

Евгений, здравствуйте!

ВРИ  ИЖС не предусматривает  торговлю.+ ст. 22 ЖК РФ это не предусматривает.

Для индивидуального жилищного строительства
Размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости);

выращивание сельскохозяйственных культур;

размещение индивидуальных гаражей и хозяйственных построек

что не предусматривает розничную торговлю моторными маслами, автошинами и оказание услуг по замене масла и шиномонтажу. 

В этом случае нужно рассматривать вопрос об изменении вида разрешенного пользования (ВРИ) земельного участка. 

Добрый день! А какой вид использования (ст 37 ГрК РФ) у земельного участка?  С домом понятно, его возвели в встроенным гаражом, но при этом дом статус жилого не потерял. Однако в соответствии со ст 1 ГрК РФ жилой дом не подлежит разделу на самостоятельные помещения. Поэтому гаражом как гаражом (вспомогательное помещение, которое имеет проем в сам дом) вы можете пользоваться, а вот торговать, то есть осуществлять коммерческую деятельность на участке с назначением для ИЖС вы не можете. 

Могу ли я, как индивидуальный предприниматель использовать первый этаж под розничную торговлю моторными маслами, автошинами и оказание услуг по замене масла и шиномонтажу?

 Здравствуйте. Это невозможно по нескольким причинам.

Во-первых, это использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением — Вы можете быть привлечены к ответственности по ст. 8.8 КоАП РФ.

Во-вторых, у Вас дом жилой, а значит использование его возможно только для проживания.  

Соответственно Вам придется для этгот делить дом на две части — жилую и нежилую, а потом решать вопрос с ВРИ земельного участка, которое придется менять.

Отдельно следует отметить, что для получения возможности использовать дом в целях, указанных Вами, Вам придется еще получать разрешение организации, эксплуатирующей автодорогу, поскольку без такого разрешения открыть точку, о которой Вы говорите, не получится. Сгласно ст. 22 Федерального закона от 08.11.2007 N 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

1. Размещение объектов дорожного сервиса в границах полосы отвода автомобильной дороги должно осуществляться в соответствии с документацией по планировке территории и требованиями технических регламентов. Размещение объектов дорожного сервиса в границах придорожных полос автомобильной дороги должно осуществляться с учетом требований части 8 статьи 26 настоящего Федерального закона.

Так что и в этой части тоже могу  быть проблемы.