Что прописать в ДКП по поводу этого дома (с указанием каких-то нормативов), чтобы исключить проблем с

Мария, здравствуйте!

1. Ничего не указывать о доме, поскольку он не зарегистрирован. Тут речь об объекте как недвижимом имуществе (см. ст. 130 ГК РФ). Важно отметить, что еще могут возникнуть вопрос относительно законности такой постройки, в том числе о соблюдении всех необходимых норм. 

2. Учитывая, что вы приобретаете в целом все, то можете отразить его как движимое имущество в виде строительных материалов.  Их стоимость включить в стоимость земельного участка. Возможно это выделить все в отдельное дополнительное соглашение.

С уважением, 

юрист Квон Дмитрий Викторович.  

Здравствуйте!

ст.454 ,549 ГК РФ, 

Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ

Что прописать в ДКП по поводу этого дома (с указанием каких-то нормативов), чтобы исключить проблем с регистрацией в Росреестре, а так же исключить в дальнейшем проблемы с продавцом и регистрацией постройки?

 Вы можете вообще ничего не указывать в договоре купли-продажи про дом. То есть заключаете договор купли-продажи одного земельного участка.А относительно дома можете составить отдельный договор купли-продажи не дома, а  стройматериалов.

Либо второй договор о продаже стройматериалов не составлять, а составить один договор купли-продажи участка, включив  стоимость дома в общую цену. Этот вариант предпочтителен, если Вы не будете узаконивать дом, а намерены его снести.

Также есть вариант с  составлением договора купли-продажи участка с указанием о том, что на участке находится неоформленный незавершенный строительством жилой дом ( это в случае, если Вы планируете потом все же узаконить дом, а не сносить его).

Согласно ст.554 ГК РФ должен быть в договоре продажи недвижимости определен предмет

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Мария, Здравствуйте.

Согласно ст. 131. ГК РФ «Государственная регистрация недвижимости»

1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

При отчуждении земельного участка одновременно должны отчуждать и находящиеся на нем объекты недвижимости. Эти объекты должны стоять на кадастровом учете и право собственности должно быть тоже зарегистрировано. Если в Вашем случае на домик нет никаких документов, он не стоит на кадастровом учете и право собственности на него не зарегистрировано, значит его нет «юридически». Можно приобретать земельный участок без указания информации о нем. 

Если Вы все же захотите узаконить стоящий на данном земельном участке дом, то это Вам, как собственнику земельного участка, можно будет сделать в упрощенном порядке. Для этого необходимо будет обратиться к кадастровому инженеру для подготовки технического плана на дом и в дальнейшем обратиться через МФЦ в росреестр с заявлением об одновременной постановке дома на кадастровый учет и регистрации права собственности. Такая же процедура предусмотрена в случае строительства Вами нового дома. Пока действует упрощенный порядок регистрации разрешительные документы не требуются.

Согласно ч. 12 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

12. До 1 марта 2031 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом,созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок,