Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Не противоречит ли это федеральным законам?
6 мая 2022 года в городе Анапы проходили общественные обсуждения по внесению изменений в правила землепользования и застройки муниципального образования города Анапы. Которые были назначены Постановлением Администрации.
На этих обсуждениях председателем комиссии по землепользованию и застройки Юнаевым Р.Г. и начальником муниципального контроля Соломоновым было внесено предложение (№259): На земельном участке с видом разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства", "ведение личного подсобного хозяйства" и/или "ведение садоводства" предлагается размещать не более одного объекта индивидуального жилищного строительства/ садового дома.
Данное предложение было учтено комиссией и направленно главе на подпись.
ВОПРОС: На сколько законно данное изменение в правила землепользования? Получается что неважно какой участок по площади строить два дома нельзя. Не противоречит ли это федеральным законам?
Я к примеру многодетный отец и у меня участок позволяет построить два дома со всеми пожарными отступами к примеру своим детям. А я не могу.
Хотелось бы написать жалобу с обоснованиями своей позиции ссылаясь на законы.
Заключение публичных слушаний прикрепил . Предложение 259
- Публичные обсуждения.pdf
Здравствуйте, Андрей.
ВОПРОС: На сколько законно данное изменение в правила землепользования? Получается что неважно какой участок по площади строить два дома нельзя. Не противоречит ли это федеральным законам?
Если толковать ИЖС буквально, то классификатор предполагает строительство только одного дома + гаражи и хозяйственный постройки:
Приказ Росреестра от 10.11.2020 N П/0412
«Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»
2.1. Для индивидуального жилищного строительства
Размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости);
выращивание сельскохозяйственных культур;
размещение гаражей для собственных нужд и хозяйственных построек
Но прямого запрета — в федеральном законодательстве нет.
Впрочем, как и нет прямого разрешения.
И в такой ситуации, велика вероятность, что суд займёт позицию о возможности местной власти устанавливать соответствующие правила.
Если хотите обжаловать этот момент, то можно ссылаться на общие нормы, включая нормы о праве собственника распоряжаться своим земельным участком:
Статья 209 ГК Содержание права собственности
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
И что это ограничение прав собственника, которые в том числе закреплённы Конституцией РФ.
Здравствуйте.
Попробуйте воспользоваться следующим алгоритмом:
1. Если постановление еще не подписано — направьте письмо главе с уточнением данного предложения (259) в части установления минимального размера площади участка для размещения одного объекта. При этом обоснуйте теми обстоятельствами, которые Вы привели в вопросе.
2.1. Если же Ваши уточнения не будут учтены, Постановление уже подписано — тогда только в суд с административным иском о признании данного пункта Постановления незаконным.
2.2. Возможно изначально заказать Градостроительный план, где Вам, возможно, откажут в постройке второго дома, и уже на основании этого обжаловать данный пункт Постановления Администрации (чтобы был факт нарушения Ваших прав).
Как правило, суды, рассматривая дела с участием Администрации, указывают именно на то, что (пример):
Постановление Администрации города Екатеринбурга от 26.07.2018 №1760, утвердившее проекты планировки и межевания, которыми изменена красная линия застроенной территории и выбраны из числа предусмотренных градостроительным регламентом виды разрешенного использования участков, образуемых из исходного земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, является действующим нормативным правовым актом, указывающим участникам градостроительной деятельности руководствоваться документацией по планировке территории, утвержденной настоящим постановлением (пункт 2), не отменено органом местного самоуправления, его принявшим, и не признано недействующим в судебном порядке в соответствии с процессуальным законодательством.
Здравствуйте, Максим.
Поскольку Вы заказали мнение нескольких юристов и я специализируюсь на данных вопросах, отвечу на Ваш вопрос.
Прежде всего хочу обратить Ваше внимание на то, что заключение по результатам публичных слушаний и предложения заинтересованных лиц не являются обязательными для представительного органа власти и администрации, которые принимают решения по внесению изменений в Правила землепользования и застройки.
Градостроительный кодекс
Статья 33. Порядок внесения изменений в правила землепользования и застройки
1. Внесение изменений в правила землепользования и застройки осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 31 и 32 настоящего Кодекса, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
Статья 31. Порядок подготовки проекта правил землепользования и застройки3. Подготовка проекта правил землепользования и застройки осуществляется с учетом положений о территориальном планировании, содержащихся в документах территориального планирования, с учетом требований технических регламентов, сведений Единого государственного реестра недвижимости, сведений, документов, материалов, содержащихся в государственных информационных системах обеспечения градостроительной деятельности, заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний и предложений заинтересованных лиц.
Судебная практика, кстати по Краснодару, по этому поводу
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕот 20 апреля 2017 г. N 18-АПГ17-5
Довод общества о нарушении процедуры проведения публичных слушаний в ненадлежащем административном округе отклоняется, поскольку результаты публичных слушаний носят рекомендательный характер и не влияют на принятое решение.
legalacts.ru/sud/opredelenie-verkhovnogo-suda-rf-ot-20042017-n-18-apg17-5/
Также отмечу, что Вы, как и любое заинтересованное лицо вправе оспорить решение о внесении изменений в Правила землепользования и застройки в этой части.
Относительно существа предложения №259. Оно не является законным, градостроительные регламенты Правил землепользования и застройки не должны определять количество жилых домов на одном участке, это параметр включен в критерий плотности застройки и не должен быть детализирован, что строить и в каком количестве решает собственник в соответствии с видом разрешенного использования участка.
Прямого запрета на строительство двух жилых домов на участке в законодательстве нет.
Далее продолжу.
Вот судебная практика 2 кассационного суда общей юрисдикции в подтверждение моей позиции
Судебная коллегия по административным делам рассмотрела кассационную жалобу представителя администрации муниципального образования Шиловский муниципальный район Рязанской области на решение Шиловского районного суда Рязанской области от 3 сентября 2020 г., апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Рязанского областного суда от 20 января 2021 г.
Проанализировав положения ст. 263 Гражданского кодекса, ст. 7, 85 Земельного кодекса, п. 9 ст. 1, ч. 1, 2 ст. 37, ст. 39, 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, положения Федерального закона от 7 июля 2003 г. № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», суды пришли к обоснованному выводу об использовании истцом земельного участка для строительства индивидуального жилого дома по целевому назначению и незаконности указанного уведомления администрации, вынесенного по мотивам существования на земельном участке иного подобного объекта, указав, что согласно Генеральному плану муниципального образования — Тырновское сельское поселение Шиловского муниципального района Рязанской области, Правил землепользования и застройки муниципального образования — Тырновское сельское поселение Шиловского муниципального района Рязанской области, земельный участок Н. расположен в функциональной зоне застройки индивидуальными жилами домами, отнесён к территориальной зоне застройки индивидуальными жилами домами, для которой градостроительными регламентами предусмотрены в числе видов разрешённого использования: индивидуальное жилищное строительство, ведение личного подсобного хозяйства, блокированная жилая застройка и др.
https://2kas.sudrf.ru/modules.php?name=press_dep&op=1&did=401
Формулировки в классификаторе видов разрешенного использования считаю не говорят о запрете строительства более чем одного жилого дома на земельном участке ИЖС (ЛПХ).
Главное, это чтобы второй жилой дом, да и первый тоже использовались по назначению, для проживания, а не, например для гостиничной деятельности.
Для составления своих возражений (предложений) в Представительный орган местного самоуправления или в местную администрацию можете написать мне в чат.
С уважением! Г.А. Кураев
Здравствуйте.
На мой взгляд, установление в ПЗЗ правила о возведении только одного жилого дома на одном земельном участке не противоречит действующему законодательству и не будет признано незаконным.
Во-первых, ПЗЗ могут определять максимальные и минимальные параметры земельного участка, предельный процент его застройки, нормативы отступов от границ участка. Фактически это означает, что правила застрокий земельных участков отдано «на откуп» местным органам власти, чем в принципе они и воспользовались при выдвижении такого предложения, которое Вас не устраивает. Кого-то могут не устроить, например, размеры отступов или процент застройки — обращение в суд за оспариванием этих требований носит сомнительный характер с точки зрения достижения интересующего результата, если все эти параметры не носят уж совсем вопиющий характер, что весьма маловероятно.
Во-вторых, несмотря на то, что в законе нет прямого запрета на регистрацию двух жилых домов на одном участке, Росреестр может не зарегистрировать право собственности на второй жилой дом в пределах одного участка земли.
В-третьих, существуют также сложности и в случае продажи одного из домов, поскольку у покупателя неминуемо возникнут вопросы относительно владения земельным участком, которое определяется в долях без выделения конкретного з/у.
Все эти сложности побуждают разрешать проблему другими способами. Первый коллеги уже указали — разделение земельного участка на два в случае, если при этом соблюдаются условия ПЗЗ по минимальному размеру земельного участка, отступам и процента застройки. Второй вариант — строительство сблокированного жилого дома, т.е. дома, который имеет два-три-четыре… отдельных входа, но секции которого соединены общей стеной.
В указанном случае это будет единое домовладение и никто к этому не придерется.
Ну и третий вариант — не рассматривать второй дом в качестве жилого, зарегистрировать его в качестве хозпостройки, которая не будет иметь своего адреса и ее нельзя будет продать как самостоятельный объект, но зарегистрировать ее будет легче и нарушать действующие ПЗЗ она не будет.
Если же Вы все же намерены оспорить указанное требование, то Вам придется доказывать по какой причине Вы считаете такое условие в ПЗЗ незаконным, существенно ограничивающим Ваши права и чем-то обосновывать это. Такое право Вам предоставлено ст. 32 ГрК РФ:
4. Физические и юридические лица вправе оспорить решение об утверждении правил землепользования и застройки в судебном порядке.
На мой взгляд ссылаться тут особо не на что, только на общие нормы о правах собственника (ст. 209 ГК РФ). Мне представляется, что проще вместо длительной и сомнительной по результату судебной тяжбы решить вопрос одним из способов, которые мной указаны в ответе.
Рекомендую Вам ознакомиться с интересной статьей на эту тему:
Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за платной персональной консультацией.
Второй вариант — строительство сблокированного жилого дома, т.е. дома, который имеет два-три-четыре… отдельных входа, но секции которого соединены общей стеной.
Только под блокированную застройку нужно будет ВРИ менять, ИЖС не подойдёт
+
2.3. Блокированная жилая застройка
Размещение жилого дома, имеющего одну или несколько общих стен с соседними жилыми домами (количеством этажей не более чем три, при общем количестве совмещенных домов не более десяти и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним домом или соседними домами, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки);
разведение декоративных и плодовых деревьев, овощных и ягодных культур;
размещение гаражей для собственных нужд и иных вспомогательных сооружений;
обустройство спортивных и детских площадок, площадок для отдыха
Как вариант — можно рассмотреть вопрос раздела земельного участка на два, для строительства по дому на каждом.
Но должны быть соблюдены ограничения по минимальному размеру участков.
Для раздела начать можно с приглашения кадастрового инженера для межевания. Кадастровый инженер установит границы образующихся земельных участков и составит межевой план.
Срок выполнения кадастровых работ по межеванию для ИЖС, личного подсобного хозяйства, садоводства не должен превышать трех рабочих дней (не считая срока, необходимого для согласования местоположения границ земельного участка).
Здравствуйте!
Согласно Приказа Росреестра от 10.11.2020 N П/0412
«Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»
Как мы видим, для земельных участков с ВРИ «Для индивидуального жилищного строительства» и «Для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок)» предусмотрено размещение одного жилого дома.Применительно к участкам для садоводства закон тоже допускает размещение для собственных нужд одного садового дома, жилого дома. Поэтому в принципе это предложение, вынесенное на общественные слушания, носит вполне законный характер .
Однако, если Вы считаете, что проведением общественных слушаний нарушены Ваши права и законные интересы, то можете обратиться в прокуратуру или суд.