Не противоречит ли это федеральным законам?

Здравствуйте, Андрей.

ВОПРОС: На сколько законно данное изменение в правила землепользования? Получается что неважно какой участок по площади строить два дома нельзя. Не противоречит ли это федеральным законам?

Если толковать ИЖС буквально, то классификатор предполагает строительство только одного дома + гаражи и хозяйственный постройки:

Приказ Росреестра от 10.11.2020 N П/0412

«Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»

2.1. Для индивидуального жилищного строительства
Размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости);
выращивание сельскохозяйственных культур;
размещение гаражей для собственных нужд и хозяйственных построек

Но прямого запрета — в федеральном законодательстве нет.

Впрочем, как и нет прямого разрешения.

И в такой ситуации, велика вероятность, что суд займёт позицию о возможности местной власти устанавливать соответствующие правила.

Если хотите обжаловать этот момент, то можно ссылаться на общие нормы, включая нормы о праве собственника распоряжаться своим земельным участком: 

Статья 209 ГК Содержание права собственности

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

И что это ограничение прав собственника, которые в том числе закреплённы Конституцией РФ.

Здравствуйте.

Попробуйте воспользоваться следующим алгоритмом:

1. Если постановление еще не подписано — направьте письмо главе с уточнением данного предложения (259) в части установления минимального размера площади участка для размещения одного объекта. При этом обоснуйте теми обстоятельствами, которые Вы привели в вопросе.

2.1. Если же Ваши уточнения не будут учтены, Постановление уже подписано — тогда только в суд с административным иском о признании данного пункта Постановления незаконным.

2.2. Возможно изначально заказать Градостроительный план, где Вам, возможно, откажут в постройке второго дома, и уже на основании этого обжаловать данный пункт Постановления Администрации (чтобы был факт нарушения Ваших прав).

Здравствуйте,  Максим.

Поскольку Вы заказали мнение нескольких юристов и я специализируюсь на данных вопросах, отвечу на Ваш вопрос.

Прежде всего хочу обратить Ваше внимание на то, что заключение по результатам публичных слушаний и предложения заинтересованных лиц не являются обязательными для представительного органа власти и администрации, которые принимают решения по внесению изменений в Правила землепользования и застройки.

Градостроительный кодекс

 Статья 33. Порядок внесения изменений в правила землепользования и застройки
 
1. Внесение изменений в правила землепользования и застройки осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 31 и 32 настоящего Кодекса, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

 
Статья 31. Порядок подготовки проекта правил землепользования и застройки

3. Подготовка проекта правил землепользования и застройки осуществляется с учетом положений о территориальном планировании, содержащихся в документах территориального планирования, с учетом требований технических регламентов, сведений Единого государственного реестра недвижимости, сведений, документов, материалов, содержащихся в государственных информационных системах обеспечения градостроительной деятельности, заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний и предложений заинтересованных лиц.

Судебная практика, кстати по Краснодару, по этому поводу

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 
ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 20 апреля 2017 г. N 18-АПГ17-5

Довод общества о нарушении процедуры проведения публичных слушаний в ненадлежащем административном округе отклоняется, поскольку результаты публичных слушаний носят рекомендательный характер и не влияют на принятое решение.

legalacts.ru/sud/opredelenie-verkhovnogo-suda-rf-ot-20042017-n-18-apg17-5/

Также отмечу, что Вы, как и любое заинтересованное лицо вправе оспорить решение о внесении изменений в Правила землепользования и застройки в этой части.

Относительно существа предложения №259. Оно не является законным, градостроительные регламенты Правил землепользования и застройки не должны определять количество жилых домов на одном участке, это параметр включен в критерий плотности застройки и не должен быть детализирован, что строить и в каком количестве решает собственник в соответствии с видом разрешенного использования участка.

Прямого запрета на строительство двух жилых домов на участке в законодательстве нет.

Далее продолжу.

Здравствуйте.

На мой взгляд, установление в ПЗЗ правила о возведении только одного жилого дома на одном земельном участке не противоречит действующему законодательству и не будет признано незаконным.

Во-первых, ПЗЗ могут определять максимальные и минимальные параметры земельного участка, предельный процент его застройки, нормативы отступов от границ участка. Фактически это означает, что правила застрокий земельных участков отдано «на откуп» местным органам власти, чем в принципе они и воспользовались при выдвижении такого предложения, которое Вас не устраивает. Кого-то могут не устроить, например, размеры отступов или процент застройки — обращение в суд за оспариванием этих требований носит сомнительный характер с точки зрения достижения интересующего результата, если все эти параметры не носят уж совсем вопиющий характер, что весьма маловероятно. 

Во-вторых, несмотря на то, что в законе нет прямого запрета на регистрацию двух жилых домов на одном участке, Росреестр может не зарегистрировать право собственности на второй жилой дом в пределах одного участка земли.

В-третьих, существуют также сложности и в случае продажи одного из домов, поскольку у покупателя неминуемо возникнут вопросы относительно владения земельным участком, которое определяется в долях без выделения конкретного з/у.

Все эти сложности побуждают разрешать проблему другими способами. Первый коллеги уже указали — разделение земельного участка на два в случае, если при этом соблюдаются условия ПЗЗ по минимальному размеру земельного участка, отступам и процента застройки. Второй вариант — строительство сблокированного жилого дома, т.е. дома, который имеет два-три-четыре… отдельных входа, но секции которого соединены общей стеной.

В указанном случае это будет единое домовладение и никто к этому не придерется.

Ну и третий вариант — не рассматривать второй дом в качестве жилого, зарегистрировать его в качестве хозпостройки, которая не будет иметь своего адреса и ее нельзя будет продать как самостоятельный объект, но зарегистрировать ее будет легче и нарушать действующие ПЗЗ она не будет.

Если же Вы все же намерены оспорить указанное требование, то Вам придется доказывать по какой причине Вы считаете такое условие в ПЗЗ незаконным, существенно ограничивающим Ваши права и чем-то обосновывать это. Такое право Вам предоставлено ст. 32 ГрК РФ:

4. Физические и юридические лица вправе оспорить решение об утверждении правил землепользования и застройки в судебном порядке. 

На мой взгляд ссылаться тут особо не на что, только на общие нормы о правах собственника (ст. 209 ГК РФ). Мне представляется, что проще вместо длительной и сомнительной по результату судебной тяжбы решить вопрос одним из способов, которые мной указаны в ответе.

Рекомендую Вам ознакомиться с интересной статьей на эту тему:

zakon.ru/blog/2022/03/31/kogda_kareta_prevratilas_v_tykvu__chto_delat_pri_prinuditelnom_izmenenii_gradostroitelnogo_reglament

 Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за платной персональной консультацией.