И могут ли отказать в сделке по продаже квартиры?

Здравствуйте,  Людмила.

Адрес в обязательстве Вы изменить не сможете.

Согласие опеки или пенсионного фонда на продажу указанного жилого помещения не требуется, обременения на этой квартире нет, Вы можете ее продать.

Если пенсионный фонд или опека или прокуратура узнает об указанной сделке с невыделением долей детям, то может оспорить указанную сделку и потребовать возврата средств материнского капитала в пенсионный фонд.

Сделка (продажа квартиры) не будет признана недействительной, такая сейчас практика, а вот средства материнского капитала суд может обязать вернуть в пенсионный фонд.

Если Вы ко времени судебного спора приобретете жилое помещение (помещения) с наделением в них долей детям равнозначных тем, которые должны были быть выделены (равнозначность считается как правило по общей площади жилого помещения в доле детей), либо если доли детей будут больше в новом жилье, то надо будет заявлять встречный иск о признании сделок совершенных к выгоде детей и требовать отказа в удовлетворении иска об оспаривании сделок и о возврате средств МК в пенсионный фонд.

«Обзор судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016)

13. Доли в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, определяются исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, а не на все средства, за счет которых было приобретено жилое помещение.

При этом, Вы обязаны выделить не доли в участке ИЖС, а именно в жилом помещении (помещениях) пригодных для проживания.

С уважением!  Г.А. Кураев

Здравствуйте, Людмила.

Можно ли изменить адрес обязательства перед пф на выделение долей в этих двух участках. И могут ли отказать в сделке по продаже квартиры?

 Изменение адреса в обязательстве невозможно, так так определение долей именно в приобретенном за счет средств МК средств — это императивные положения закона «О дополнительных  мерах государственно поддержки семей, имеющих детей». В ранее действовавшей редакции п.4 ст.10 данного закона (когда еще были требования оформлять нотариальные обязательства, сейчас нотариальные обязательства не оформляются, но тем не менее требования об оформлении жилья в собственность детей и супруга остались)

4. Жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

то есть по смыслу закона, доли должны быть определены именно в этом же жилье, на расчет за которое направлены средства МК. И изменить это нельзя.

В сделке по продаже до определения долей детям никто не откажет, так как отказывать некому. Росреестр при регистрации прав на покупателя такие вещи не проверяет. 

А вот при выявлении ПФР факта неисполнения Вами обязательства возникнет вопрос о возврате средств материнского капитала. 

На самом деле не так то и сложно оформить доли всем членам семьи, затем получить разрешения органов опеки на продажу на условиях выделения долей во вновь приобретаемом жилье (не участках ИЖС, на это никто не пойдет).