Как мне правильно и при этом грамотно по закону преподнести это собственникам?

Question

Снимаю квартиру. Договор заключён на срок менее года. С момента заключения договора (с 15.01.2022 я дважды вносила оплату своевременно в полном объеме. Затем начали возникать сложности, я попросила жену собственника, с которой общение строилось только в мессенджере, сдвинуть срок на пять дней с 15 го числа на 20е. Со второго раза она согласилась. Оплату я вносила на карту жены собственника по номеру телефона. Получается, я в полном объеме не вносила 15 числа оплату ни разу. Например, к этой дате получалось выносить половину, через 2, максимум 5 дней остальное плюс оплата по счетчикам. В мае снова не смогла внести вовремя. На тот момент мы уже договорились в переписке, что я вношу оплату 20 числа и плюс дополнительно оплачиваю 5 дней, раз перенесли срок. Итак, 23 мая я смогла внести только 10 тыс, а оплатить должна была с учетом счетчиков и 5 дней из-за переноса срока 27 тыс. Сумма ежемесячной аренды 22 тыс плюс счетчики. Собственник, а вернее его жена, с которой я вела все переговоры, не лично, а через агента потребовать от меня полной оплаты оставшегося долга и плюс еще за месяц вперед до конца недели (до 29.05) только на этих условиях согласны продолжить сдавать квартиру. В установленный срок я вношу еще 27 тыс. вместо 39. Таким образом, я оплачиваю полностью аренду за месяц, счетчики и 10 вперед за следующий, внести еще 12 пока не могу, рассчитываю это сделать в любом случае не позднее первых чисел июня, 5 числа у меня часть зп выплачивается. Но, к сожалению, собственнику об этом не говорю, считая, что в принципе я не должник, и не дожидаясь сроков оплаты по договору, в любом случае доплачу эти 12 тыс. В расчете на то, что в пятницу 3 июня зп получу и оплачу, живу спокойно. Но в четверг 2 июня получаю сообщение в вайбере от агента, что я должна 1 июля освободить квартиру, никаких переводов больше не нужно, собственники настроены категорично, мол, у меня оплачено до конца месяца Я звоню жене собственника, она не отвечает мне, сбрасывает вызов несколько раз, пишу сообщение с просьбой ответить на звонок- не читает. Зато агент присылает мне скрин ее сообщения, где та пишет «пусть она мне не звонит». Я пишу агенту, что завтра планировала внести остаток за следующий месяц, долга у меня нет на сегодняшний день. Но она голосовым сообщением мне говорит, чтобы я не беспокоила собственника, это их право меня выселить, они собственники. В квартире со мной проживают трое детей моих в возрасте 15, 12, 5 лет. Я начала искать варианты квартир в этом районе, а сделать это не просто, вариантов практически нет. Дети школьники учатся в школе рядом, младшая посещает рядом детский сад. Иных условий договора я не нарушала (в части порядка, жалоб соседей и тп). Претензии письменной о нарушении условий договора мне не поступало, собственник лично меня не уведомлял о выселении. На днях агент написала, что 1 июля приедет за ключами. Я попросила дать мне еще 1-2 дня. В итоге, 2 июля она написала, что придет за ключами. Я понимаю, что они собственники, это их жилье, они на этом зарабатывают, как сказала агент. Могу ли я на законных основаниях отказаться съехать сейчас, чтобы найти оптимальный вариант другой? Как мне правильно и при этом грамотно по закону преподнести это собственникам? Разумеется, сразу внесу вперед арендную плату. На данный момент по условиям договора конечно же я должна была уже 20 июня внести полную оплату в размере 22 тыс. Но поскольку агент мне сказала, что ненужно, собственник на связь не выходит и требования не выставляет о полной оплате (по факту у меня до 1 июля оплачено), я не знаю как правильно поступить. Насильно мил не будешь)) но хочется в рамках закона договориться и отсрочить выселение на разумный срок. Я читала ГК в части аренды жилых помещений, договор внимательно изучала. Я считаю, что все-таки, есть возможность урегулировать. Хотелось бы послушать юристов именно из этой сферы права, поскольку формулировки в наших законах и юристы, и суды интерпретируют по-разному. Фото основных разделов договора прилагаю.

Олег Васев · Answer

Здравствуйте. Формально наймодатель должен Вам направить уведомление о досрочном расторжении договора. Причём это уведомление должно быть именно от собственника, а не от жены, агента или т.д. Если такого уведомления нет, то и договор продолжает действовать. При этом конечно же должно быть соответствующее основание. Вы говорите, что задолженности нет, но оплата у Вас жене собственника. Сам он может смело говорить, что оплату вообще тогда не получал. В силу ст. 309 ГК РФ Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. В принципе наймодатель может досрочно договор расторгнуть договор по п 5.4 договора, если размер долга превышает размер ежемесячной арендной платы. Зачем переводили жене собственника только не очень понятно, в этом Ваша ошибка. Но и наймодатель неправ, должно быть официальное письменное уведомление о расторжении договора с указанием причин таких действий. Вы конечно можете попробовать указать, что арендную плату вносили, но надо тогда, чтобы собственник подтвердил, что оплата была.

Людмила Миролюбова · Answer

По условиям п. 5.4 Вашего договора коммерческого найма Наймодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор в случае систематической неуплаты Нанимателем арендной платы или уплате арендной платы не в полном размере, повлекшем задолженность, превышающую размер ежемесячной арендной платы. Т.е. основаниями для расторжения договора по инициативе Наймодателя будет являться неуплата арендной платы более 2 раз (систематическая неуплата), либо наличие задолженности по платежам в размере, равном ежемесячной арендной плате. В п. 5.4 оговорки о том, что Наймодатель вправе во внесудебном порядке расторгнуть договор по данным основаниям, нет. В соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по инициативе Арендодателя в случае, если Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Т.е. по основанию просрочек платежей договор может быть расторгнут только в судебном порядке. Также в ст. 619 ГК РФ указано, что Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Т.е. Наймодатель в случае просрочек в оплате арендных платежей и отсутствия указания в договоре возможности внесудебного расторжения договора по данному основанию, сможет расторгнуть договор только в судебном порядке. По условиям п. 3 ст. 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора возможен, когда от допускается законом или соглашением сторон. В данном случае в договоре про внесудебный отказ от договора (внесудебное его расторжение по инициативе Наймодателя) оговорки нет. Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства по оплате задолженности. Если не соблюсти указанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом. Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна. Если Вы как Наниматель планируете продолжить договорные отношения с данным Наймодателем, следует договариваться и фиксировать договоренности по срокам оплаты арендных платежей в дополнительном соглашении к договору.