Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

376 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
376 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Недвижимость

Необходима ли регистрация договора аренды на более чем 1 год?

Необходима ли сейчас обязательная регистрация в рег. палате договора сроком на более чем 1 год? Арендатор утверждает, что отменили в этом году, но я не смог найти подтвереждения этому.

23 Декабря 2013, 14:01, вопрос №332233 Алексей, г. Самара
300 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (12)

  • Юрист - Сальников Алексей

    Здравствуйте Алексей!

    Регистрация данного вида договора является обязательной.

    ст. 609, «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)

    1. Договор аренды
    на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является
    юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

    2. Договор аренды
    недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не
    установлено законом.

    3. Договор аренды
    имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это
    имущество к арендатору (статья 624),
    заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого
    имущества.

    Кроме того:Письмо Росреестра от 09.07.2012 N 14-3117/12 <О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

    1. По вопросу
    государственной регистрации договора аренды отмечаем следующее.



    В соответствии с пунктом 2 статьи
    651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК) договор
    аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит
    государственной регистрации и считается заключенным с момента такой
    регистрации.

    23 Декабря 2013, 14:04
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Елизарова Анна Игоревна
    Елизарова Анна Игоревна, г. Санкт-Петербург
    Общаться в чате

    Здравствуйте!

    Действительно, в законодательстве на время возникла коллизия правовых норм, согласно которым договор аренды не подлежал государственной регистрации.

    Однако, в соотв. Гражданским кодексом, 

    1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

    Кроме того, ст. 651 гласит:

    2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

    30 декабря 2012 г. Президент РФ подписал Федеральный закон N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 302-ФЗ). Этот Закон представляет собой первый пакет изменений в Гражданский кодекс РФ в рамках реализуемой в настоящее время реформы гражданского законодательства.
    Одной из ключевых новелл данного Закона являлась среди прочего отмена применения норм Гражданского кодекса РФ, предусматривающих государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества (ст. ст. 609, 651, 658).

    Положения о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества не подлежали применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г. (ч. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ).

    4 марта 2013 г. был подписан Президентом РФ и официально опубликован Федеральный закон от 04.03.2013 N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», который вступил в силу в день официального опубликования.

     В соответствии со ст. 3 указанного Закона из ч. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ исключены упоминания о ст. cт. 609, 651 и 658 ГК РФ.Таким образом, обязанность государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества в случаях, предусмотренных ст. cт. 609, 651 и 658 ГК РФ, в настоящее время сохранилась

    Данная обязанность не действует только в отношении договоров, заключенных 2 и 3 марта 2013 г. Сегодня 23 декабря 2013 г.

    То есть по прежнему требуется гос.регистрация.

    Таким образом, при заключении договора аренды с вашим контрагентом ссылайтесь на вышеприведенные акты .

    Удачи! С уважением, Елизарова Анна

    23 Декабря 2013, 14:08
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Сергеева Наталья
    получен
    гонорар
    44%
    Юрист, г. Волгоград
    Общаться в чате

    Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» отменяет действовавшую систему двойной регистрации (прав и сделок) в отношении объектов недвижимости. 
    Так, в п. 8 ст. 2 указанного закона указано, что правила государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после введения в действие Закона (т.е. с 01.03.2012 г.). Таким образом, чтобы признать договор  аренды недвижимого имущества подписанный сторонами после 01.03.2013 г. заключенным не требуется проведение его государственной регистрации. 

    23 Декабря 2013, 14:10
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролова Ирина
    получен
    гонорар
    44%
    Юрист, г. Ставрополь
    Общаться в чате

    Здравствуйте Алексей!

    Такое положение не отменили.

    Согласно ст.609 ГК РФ 1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. 2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

    Несоблюдение формы договора влечет его оспоримость.

    Согласно ст.165 ГК РФ 2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

    Таким образом, если вторая сторона будет уклоняться от регистрации, вы вправе обратиться в суд.

    Желаю удачи!

    23 Декабря 2013, 14:11
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Самигуллина Алиса

    Добрый день, Алексей.

    Регистрация договора аренды на срок более 1 года — обязательна.

    в соответствии с п.2 статьи 651 Гражданского кодекса:

    Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

    Действительно, такие поправки хотели внести в Гражданский кодекс, включая также договор аренды, однако позже необходимость гос.регистрации отменили в отношении, например, договора купли-продажи жилого помещения, но в отношении аренды более года такую необходимость оставили.

    23 Декабря 2013, 14:13
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролова Ирина
    получен
    гонорар
    44%
    Юрист, г. Ставрополь
    Общаться в чате

    Согласно ст.162 ГК РФ 2. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

    Согласно ст.651 ГК РФ1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).  Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

    23 Декабря 2013, 14:18
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Барсегян Арутюн

    Здравствуйте Алексей согласна Гражданскому кодексу РФ

    ст. 609, «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)

    1. Договор аренды
    на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является
    юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

    2. Договор аренды
    недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не
    установлено законом.

    3. Договор аренды
    имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это
    имущество к арендатору (статья 624),
    заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого
    имущества.

    Срок государственной регистрации недвижимости составляет 1 месяц. Регистрация недвижимости проходит в несколько этапов:
    Первый этап заключается в сборе сбором всей документации для регистрации

    Второй этап состоит в изучении государственным регистратором пакета документов, подготовленного в ходе первого этапа.
    На третьем этапе данный пакет документов для государственной регистрации недвижимости передается в Управление Федеральной регистрационной службы РФ в область по ее месту регистрации.
    Четвертый этап — внесение изменений в Единый государственный реестр прав. Затем новый собственник зарегистрированной недвижимости получает документы, которые подтверждают его право собственности на данный объект недвижимости. 

    23 Декабря 2013, 14:18
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Константинов Олег

    Согласен с Алисой. Договор подлежит государственной регистрации обязательно.

    Насчет изменений да, юристы правы, но эти изменения касаются других договоров.

    23 Декабря 2013, 14:19
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Берестов Сергей
    Юрист, г. Новосибирск
    Общаться в чате

    Алексей, добрый день!

    Согласно п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Аналогичные правила применяются и к договорам аренды нежилых помещений.
    Однако договор аренды нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок, не может быть отнесен ни к договорам, заключенным на срок менее года, ни к договорам, заключенным на один год и более. Такой договор может быть прекращен в любое время не только по соглашению сторон, но и по требованию любой из сторон при условии предупреждения другой стороны об отказе от договора за три месяца, если иной срок не установлен законом или договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
    Необходимость государственной регистрации договора аренды здания или сооружения (нежилого помещения), заключенного на неопределенный срок, законодательством не предусмотрена.
    Разъясняя норму п. 2 ст. 651 ГК РФ, Высший Арбитражный Суд РФ указал на то, что такие договоры подлежат государственной регистрации только в том случае, если они заключены на год и более. Договоры аренды здания или сооружения, заключенные на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежат (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

    Поэтому если Вы заключите договор сроком менее чем один год и предусмотрите в нём условие о пролонгации договора на неопределенный срок, то регистрировать го впоследствии не придется.

    23 Декабря 2013, 14:20
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Константинов Олег

    Алексей, это смотрите в Законе о государственной регистрации имущества и сделок с ним. Там в конце перечислены договора, в отношении которых применяется регистрация.

    23 Декабря 2013, 14:20
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Рожков Иван

            Ст.609 ГК РФ:

    «2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.»

             ст.651 ГК РФ: 

    «2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.»

         ст. 26 ЗК РФ:

    «2. Договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.»

           Таким образом, необходима регистрация только договоров аренды земельных участков и объектов недвижимости на срок более 1 года.

    23 Декабря 2013, 14:20
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Крицков Юрий

    Договор, заключённый на срок один год и более, подлежит обязательной регистрации.

    НО! Можно заключить договор на меньший срок и пролонгировать его.

    Есть информационное письмо Президиума ВАС от 16.02.2001 N 59

    10. Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК.
    Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года.

    www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_30531/
    © КонсультантПлюс, 1992-2013


    Там же есть и про неопределённый срок договора

    11. Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.Акционерное общество, приобретшее в собственность здание по договору купли — продажи, обратилось в арбитражный суд с иском об освобождении здания лицом, его занимающим, т.к. данное лицо, по мнению истца, без законных оснований владеет и пользуется указанным зданием. Между этим лицом и бывшим собственником здания заключен договор аренды здания, который был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК. Поскольку договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не был зарегистрирован, истец полагал, что договор является незаключенным.Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, указав, что согласно пункту 2 статьи 651 ГК подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Следовательно, договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.


    Неопределённым же сроком считается, если договор заключён до наступления какого-либо события, если его дата неизвестна заранее.

    Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 

    4. Если в договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости, такой договор считается заключенным на неопределенный срок и его прекращение осуществляется по правилам абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ.
    Исследование вопроса о наличии или отсутствии факта начала реконструкции здания имело бы значение только в том случае, если бы в силу договора, заключенного на определенный срок, данное событие являлось бы основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (часть вторая статьи 619 ГК РФ) либо для отказа последнего от исполнения договора (пункт 3 статьи 450 Кодекса).Однако в рассматриваемой ситуации срок договора аренды сторонами не определен. Условие о действии договора аренды до начала реконструкции здания, в котором расположено сданное внаем помещение, не может квалифицироваться как условие о сроке.В силу статьи 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон.



    23 Декабря 2013, 14:29
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats