Вопрос, могу ли я через суд установить право пользования недвижимостью выделив в пользование комнату а затем продать её?

Здравствуйте, Анастасия!

Выделить в натуре долю в двухкомнатной квартире вряд ли получится.

Так как выделить долю из квартиры можно, если имеется техническая возможность передать участнику долевой собственности не только жилое помещение, но и подсобные помещения (кухню, санузел, коридор), а также оборудовать отдельный вход (п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8).

Но Вы можете продать свою долю в праве на квартиру, предварительно уведомив о продаже сособственника.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

ст. 250 Гражданского кодекса РФ.

Сделка по продаже доли в праве подлежит нотариальному удостоверению.

Вопрос, могу ли я через суд установить право пользования недвижимостью выделив в пользование комнату а затем продать её?

 Добрый день!

 Вам нет необходимости выделять в свою собственность отдельную комнату для продажи своей доли. Долю Вы можете продать и без выделения Вам в пользование отдельной комнаты, но при условии соблюдения требований, предусмотренных ст. 250 Гражданского Кодекса РФ:

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. 
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

То есть, Вы должны предварительно направить уведомление родителям несовершеннолетней сестры о намерении продать свою долю с указанием цены за неё, и вправе продать эту долю только в случае отказа родителей несовершеннолетнего собственника от её покупки либо неполучения ответа в течение месяца.

Поскольку сделка по продаже доли в недвижимом имуществе подлежит обязательному нотариальному удостоверению, то Вам лучше изначально обратиться к нотариусу за оформлением уведомления второго сособственника о продаже доли.

Произвести реальный раздел квартиры невозможно при отсутствии технической возможности борудовать вспомогательные помещения (кухню, ванную, туалет).

Добрый день, Анастасия!

Установить право использования квартирой возможно, выделить 1 комнату как отдельный объект права не возможно.

На основании пункта 2 статьи 15 Жилищного кодекса:

 Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее — требования)).

То есть ЖК допускает, что комната может являться самостоятельным объектом недвижимости, но при условии, если проживание в ней обеспечивается в том числе вспомогательными помещениями, предназначенными для удовлетворения бытовых нужд граждан (например комната в общежитии, когда жильцы совместно используют вспомогательные помещения). В Вашем случае, при выделении комнаты получится, что допуск к вспомогательным помещениям будет ограничен.

Поэтому, Вы вправе без выдела доли продать свою долю, при этом сначала уведомив о продаже доли опекуна сестры и органы опеки (с соблюдением требований статьи 250 Гражданского кодекса). 

Здравствуйте, Анастасия.

Установить порядок пользования Вы, безусловно можете, причем это возможно и по соглашению между долевыми собственниками в соответствии с п.1 ст.247 ГК РФ. От имени несовршеннолетней сестры соглашение заключают ее законные представители, или если ей 14 лет и более, то она сама, но с согласия законных представителей. Вместе с тем, установленный порядок пользования не распространяется на новых собственников. И продавать Вы будете не комнату, определенную Вам в пользование,  а принадлежащую Вам долю в праве собственности.

В качестве примера из судебной практики — выдержка из Определения 9-го кассационного суда общей юрисдикции от 28 октября 2021 г. N 88-8747/2021

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суды, руководствуясь статьями 288, 247, 304 ГК РФ, статьей 30 ЖК РФ пришли к выводу о том, что порядок пользования спорным жилым помещением, установленный апелляционным определением Краснофлотского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ между Ж. и ФИО4 в виде закрепления за Ж. в пользование комнат площадью <данные изъяты> кв. м и <данные изъяты> кв. м, и в пользование ФИО4 комнаты площадью <данные изъяты> кв. м, не распространяет свое действие на возникшие отношения по пользованию общей долевой собственностью между новым собственником Н. и Ж., правопреемство в данном случае законом не предусмотрено.
Исходя из того, что соглашения о порядке пользования жилым помещением между Ж. и Н. не заключалось, судебным решением порядок пользования жилым помещением между сторонами не определялся, суды пришли к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

В приведенном примере порядок пользования изначально хоть и был установлен решением суда, а не соглашением, но суть от этого не меняется, поскольку способ установления порядка пользования не имеет значения.

Новый собственник доли, если захочет пользоваться именно комнатой, которая была в пользовании у Вас,   должен будет заключить новое соглашение о порядке пользования с другим сособственником. Если нет споров, хорошо. Такое соглашение возможно. Если же споры есть, то и ему придется обращаться в суд.