В чем минусы такой регистрации?

Здравствуйте, Алексей.

Вам нужно заказать градостроительный план земельного участка согласно статьи 57.3 Градостроительного кодекса РФ (ГПЗУ), в котором будут указаны соответствующие параметры строительства, в том числе отступы.

Как правило, отступ от границ соседнего участка составляет 3 метра.

Кто Вам сказал, что 5 метров нужно отступить?

Упрощенный порядок регистрации по так называемой дачной амнистии по пункту 12 статьи 70 ФЗ О государственной регистрации недвижимости я своим клиентам не рекомендую. В этом случае проверку осуществляет только Росреестр, а администрация не осуществляет проверку. Плюс в этом случае проверка осуществляется уже построенного объекта.

В случае уведомительного порядка согласно статьи 51.1. Градостроительного кодекса администрация проверяет параметры планируемого строительства.

Соответственно, в этом случае больше шансов построить капитальные объекты правильно в соответствии с градостроительными регламентами и имеющимися на участке возможными ограничениями в строительстве.

С уважением!  Г.А. Кураев

Здравствуйте, Алексей. 

Минусов здесь целый ворох.

Да, упрощенный порядок допускает регистрацию дома на основе только технического плана.

Однако, нужно понимать следующее:

1. Упрощенный порядок регистрации дома не отменяет проведение Росреестром правовой экспертизы.

Иными словами, до внесения регистрационной записи Росреестр проверяет наличие оснований для приостановления и/или отказа в регистрации.

Проще говоря, упрощенный порядок допускает, но не гарантирует регистрацию дома на основании технического плана.

Росреестр очень внимательно ведёт мониторинг нарушений при строительстве.   

2. Одним из наиболее весомых и неприятных нарушений является строительство дома на участке, который

находится в зоне с особыми условиями использования.

Существует 28 видов зон с особыми условиями использования!

Полный список всех видов зон с особыми условиями использования смотрите здесь:

Некоторые зоны ограничивают или в полностью запрещают строительство домов.

Жуткий подвох состоит в том, что отсутствие в ЕГРН сведений о зоне с особыми условиями использования не гарантирует, что ее нет.

Зона может быть установлена, но при этом найти сведения о ней бывает проблематично.

Если Росреестр установит наличие такой зоны, то регистрация будет приостановлена.

После истечения срока приостановления в регистрации откажут.

Таким образом, при упрощенном порядке не требуют документы о согласовании строительства, но при этом все

риски, в том числе, связанные со строительством в зонах, ложатся на хозяина участка.

В итоге, денежные средства, потраченные на строительство, сами понимаете, будут слиты «в канализацию»...

3. Упрощенный порядок повышает риск нарушения предельных параметров строительства.
К предельным параметрам строительства относят, например:

• отступы от границ земельного участка,
• предельная площадь застройки,

Само по себе нарушение предельных параметров не приведет к отказу регистрации в упрощенном порядке.

Вместе с тем, нарушение предельных параметров строительства все равно может создать проблемы.

Суть проблемы может заключаться в том, что ели использование дома и/или участка с допущенными нарушениями опасно для:

• жизни или здоровья человека,
• окружающей среды,
• объектов культурного наследия

то может быть наложен запрет на использование. 

Проще говоря, при допущенных нарушениях права на дом зарегистрируют, но могут наложить запрет на использование.

Статья 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ:

10. В случае, если использование указанных в части 8 настоящей статьи земельных участков и объектов капитального строительства продолжается и опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких земельных участков и объектов.

Добрый день! «От начала» надо отступить 5  метров если проходит красная линия, от нее и отступают 5 метров. А так как правило в ПЗЗ отступают по 3 метра от границ участка для дома, и 1 метр для гаража. Но если у вас от улицы есть охранная зона, например ЛЭП (ст 105 ЗК РФ), то тогда строительство кап объектов должно быть согласовано с сетевиками. Лучший выход это действительно заказать град план (ст 57.3 ГрК РФ), чтобы не слушать домыслы, в град плане будет указано пятно застройки, и если для дома оно будет 3 метра от границы, то для гаража может быть и один метр. 

Что касается упрощенного порядка, то подвоха в нем никакого нет. На основании ч 12 ст 70 218-ФЗ от 13.07.2015 года можно только на основании тех плана зарегистрировать объект. Росреестр по официальной позиции не проверяет отступы от границ участка, на это уполномочена администрация, а так как уведомление о планируемом строительстве вы направлять не будете, то и проверять это никто не будет.  Хотя есть случаи, когда регистраторы делают приостановки по таким случаям, но это незаконно. Другой вопрос, что если вы нарушаете градостроительные нормы, то в случае каких-то споров и судов, объект может быть признан возведенным с нарушением и тогда могут быть проблемы, придется доказывать, что он не нарушает законных прав и интересов других лиц и не угрожает жизни. 

Поэтому прежде чем строить жилой дом, все таки лучше проверить возможность строительства и знать пятно застройки. 

Всего хорошего!