2 Переходит ли к наследникам, принявшим наследство, обязательство наследодателя, возникшее из заключенного им при жизни предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества?

Добрый день!

Согласно ст. 1112 Гражданского Кодекса РФ:

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Поскольку предварительным договором, заключенным наследодателем до своей смерти, предусмотрены его имущественные права и обязанности по заключению основного договора купли-продажи, то эти имущественные обязанности переходят наследникам.

Аналогичная правовая позиция нашла своё отражение в  Определении Верховного Суда РФ от 13 апреля 2021 г. по делу № 4-КГ21-3-К1:

В силу статьи 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации в 
состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия 
наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и 
обязанности. 
Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно 
связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право 
на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а 
также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не 
допускается названным кодексом или другими законами. Не входят в состав 
наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага. 
В пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской 
Федерации от 29 мая 2012 года № 9 «О судебной практике по делам о 
наследовании» разъяснено, что имущественные права и обязанности не 
входят в состав наследства, если они неразрывно связаны с личностью 
наследодателя, а также если их переход в порядке наследования не 
допускается ГК РФ или другими федеральными законами (ст. 418, часть 
8 
вторая ст. 1112 ГК РФ). В частности, в состав наследства не входят: право 
на алименты и алиментные обязательства (раздел V Семейного кодекса 
Российской Федерации), права и обязанности, возникшие из договоров 
безвозмездного пользования (ст. 701 ГК РФ), поручения (п. 1 ст. 977 ГК РФ), 
комиссии (часть первая ст. 1002 ГК РФ), агентского договора (ст. 1010 ГК 
РФ). 
Согласно статье 418 Гражданского кодекса Российской Федерации 
обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может 
быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным 
образом неразрывно связано с личностью должника. 
Из изложенного следует, что обязательство, возникшее из 
предварительного договора, не связано неразрывно с личностью должника, 
гражданское законодательство не содержит запрета на переход обязанности 
заключить основной договор купли-продажи в порядке наследования к 
наследникам, принявшим наследство. 
Приняв наследство после смерти Салова А.А., истцы получили его 
права и обязанности производным способом в неизменном виде как единое 
целое и в один и тот же момент, ввиду чего юридически значимые действия 
Салова А.А. по заключению предварительного договора и выраженное в нём 
волеизъявление на возникновение обязательства по заключению основного 
договора купли-продажи спорных жилого дома и земельного участка 
являются обязательными для истцов, поскольку при наследовании 
обязательство по общему правилу продолжает существовать в неизменном 
виде, тогда как меняется только субъектный состав данных правоотношений. 
Предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного 
участка при жизни Саловым А.А., а впоследствии и его правопреемниками 
оспорен не был. 
При этом волеизъявление истцов производно от ранее выраженного и 
облечённого в форму предварительного договора волеизъявления 
Салова А.А., а вытекающая из него обязанность заключить основной договор 
является добровольно принятым обязательством, что не противоречит закону 
и свободе договора. 
Таким образом, вывод судов апелляционной и кассационной инстанций 
о том, что обязательства, вытекающие из предварительного договора, у 
наследников умершего Салова А.А. отсутствуют, является ошибочным.

Добрый день. Георгий, отвечу на ваш вопрос по порядку, поскольку вы заказали опцию «мнение двух юристов»

1. Что касается вашего второго вопроса, связанного с переходом обязательств по предварительному договору купли-продажи к наследникам. 

Да, обязанности по предварительному договору купли-продажи недвижимости переходят к наследникам. 

В соответствии с п.1 ст. 418 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без его личного участия, а равно, если обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника.

Обязательства по предварительному договору купли-продажи не связаны с личностью должника (п.15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 «О судебной практике по делам о наследовании»). 

Также, соответствии с абз.1 ст. 1112 Гражданского кодекса РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, в том числе имущественные права и обязанности.

Не входят в состав наследства личные неимущественные права, а также иные нематериальный блага. 

Верховный Суд РФ подтверждает мою позицию. 

Так в п.11 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021) указано следующее: 

Обязательство наследодателя, возникшее из заключенного им предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, переходит к его наследникам, принявшим наследство......

Приняв наследство после смерти С., истцы получили его права и обязанности производным способом в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, ввиду чего юридически значимые действия С. по заключению предварительного договора и выраженное в нем волеизъявление на возникновение обязательства по заключению основного договора купли-продажи спорных жилого дома и земельного участка являются обязательными для истцов, поскольку при наследовании обязательство, по общему правилу продолжает существовать в неизменном виде, тогда как меняется только субъектный состав данных правоотношений.

Определение ВС РФ N 4-КГ21-3-К1 13 апреля 2021 года. Подробнее здесь. 

Добрый день! 

1) Какие обязательства влечет заключение предварительного договора купли-продажи?

Основное обязательство состоит в том, что стороны обязаны заключить основной договор — купли продажи. И если этого не будет сделано то есть, если одна сторона уклоняется от заключения договора, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.  Договор будет считаться заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

ГК РФ Статья 429. Предварительный договор

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

ГК РФ Статья 445. Заключение договора в обязательном порядке

4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

2) Переходит ли к наследникам, принявшим наследство, обязательство наследодателя, возникшее из заключенного им при жизни предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества?

Да, переходит.

1) Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 13.04.2021 N 4-КГ21-3-К1

http://vsrf.ru/stor_pdf.php?id=1988720

2) Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации № 49-КГ19-10 от 21 мая 2019 г. 

http://vsrf.ru/stor_pdf.php?id=1770722