И вот тут есть некоторые опасения по поводу того, что в суде саму сделку купли-продажи поставят под сомнение

Добрый день!

 Согласно ст. 292 Гражданского Кодекса РФ:

4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Поэтому риски оспаривания сделки в связи с отсутствием согласия органа опеки и попечительства в описанной Вами ситуации имеются.

Поэтому в отношении несовершеннолетнего до достижения им совершеннолетия не рекомендую Вам подавать исковое заявление  о признании его утратившим право пользования жилым помещением, чтобы не спровоцировать встречного иска о признании сделки недействительной.

Что касается взрослых бывших собственников, то Вы вправе обратиться в суд с иском о признании их утратившими право пользования жилым помещением.

У одной из сестер в данной квартире зарегистрирован несовершеннолетний сын 2010 г.р. и она была лишена родительских прав на него. Соответственно данный несовершеннолетний сын живет где-то с отцом.

 Павел!

В данной ситуации при приобретении квартиры сначала обращаются в органы опеки с целью выяснить не было ли постановления опеки о закреплении жилья за ребенком, а затем, если такое постановление есть, можно просить опеку в связи с фактическим проживанием ребенка с отцом об изменении места жительства ребенка.

Вы такие действия не выполнили, поэтому есть вероятность оспаривания данной сделки, т.к. срок исковой давности идет не с момента покупки квартиры в такой ситуации, а с момента, когда органам опеки станет известно о такой ситуации.

В данном случае советую признать утратившими право пользования жилым помещением взрослых собственниц, а с ребенком подождать до его 18 летия. Либо же попробовать выяснить в опеке насчет постановления о закреплении жилья за ребенком. Если такового постановления нет, тогда можно в судебном порядке снять с регистрации и ребенка на основании ст. 83 ЖК РФ и ст. 20 ГК РФ. В худшем случае суд откажет в снятии ребенка до 18 лет и по ст. 30 ЖК РФ закрепит место проживания ребенка до 18 лет в квартире.

Так же встречала практику, где сделку признавали недействительной в связи с тем, что в договоре купли-продажи не были указаны зарегистрированные в квартире, имеющие какое-либо право пользования жилым помещением. Если же у вас в договоре указано, что на регучете состоит ребенок, но при этом не указывается, что он будет снят с регучета, то сделка должна устоять, т.к. формально требования закона соблюдены 

Здравствуйте, Павел!

Поскольку Вы заказывали мнение трех юристов, выражу свое — и оно будет альтернативным мнениям коллег.

В соответствии с ч. 2 ст. 20 ГК РФ местом жительства ребенка младше 14 лет является место жительства его законного представителя. Мать, лишенная родительских прав, законным представителем ребенка не является. Соответственно, его местом жительства должно быть место жительства отца, либо при его отсутствии — опекуна. То есть с регистрационного учета его снять не только можно, но и необходимо.

При это следует учесть, что в силу ч. 3 ст. 71 СК РФ суд, лишая мать родительских прав, должен был решить вопрос о возможности дальнейшего совместного проживания ее с ребенком. Возможно, им вообще запретили жить вместе.

А ч. 4 ст. 71 СК сохраняет за ребенком право пользования жилым помещением, основанное на родстве. Соответственно, без прописки, если мать (пусть и лишенная родительских прав) утратит право пользования квартирой, не будет такого права и у ребенка.