Если в предварительном договоре купли-продажи платеж, осуществленный потенциальным покупателем, не обозначен в качестве задатка, он будет считаться авансом, который подлежит возврату в случае отказа потенциального покупателя от заключения основного договора купли-продажи независимо от оснований такого отказа. В случае окончания срока предварительного договора переданный потенциальному продавцу аванс будет считаться его неосновательным обогащением и также подлежит возврату.
Если платеж, осуществленный по предварительному договору, обозначен в качестве задатка, то мотивы отказа потенциального покупателя от заключения договора купли-продажи будут иметь значение для разрешения вопроса о возврате данного платежа.
В соответствии со ст. 381 ГК РФ
1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Учитывая, что ключевая ставка ЦБ РФ с 28.02.2022 г. была повышена сразу до 20%, в связи с чем были увеличены и ставки по ипотечным кредитам на будущее время, данное обстоятельство можно считать уважительным основанием для отказа потенциального покупателя от покупки квартиры в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении предварительного договора.
В соответствии с ч. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Повышение ключевой ставки ЦБ РФ до 20% и документальное подтверждение данному факту можно взять с официального сайта ЦБ РФ.
Поэтому, если платеж был указан в качестве задатка, потенциальному покупателю в целях его возврата при отказе от заключения основного договора надо будет доказать, что отказ от заключения основного договора вызван существенным изменением обстоятельств в соответствии со ст. 451 ГК РФ (к которым можно отнести резкое повышение ключевой ставки ЦБ РФ и впоследствии ипотечных ставок).
В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, ни она из сторон не направит другой стороне письменное предложение о заключении договора купли-продажи или он не будет заключен, обязательства сторон по предварительному договору прекращаются автоматически.
Поэтому в тех случаях, когда по такому предварительному договору передавались какие-либо денежные суммы и обязательства по договору прекратились согласно п.6 ст.429 ГК РФ, вину в не заключении основного договора одной из сторон установить практически невозможно, поскольку нет доказательств того, что покупатель или продавец уклонялись от его заключения.
В этой ситуации переданные по предварительному договору денежные суммы вне зависимости от их правовой квалификации (аванс, задаток) подлежат возврату покупателю, т.к. будут являться неосновательным обогащением продавца согласно ст. 1102 ГК РФ.
Если покупатель желает отказаться от заключения основного договора купли-продажи в пределах срока действия предварительного договора ему следует направить потенциальному продавцу соответствующее письменное уведомление с изложением причин своего отказа и просьбой возвратить оплаченные по предварительному договору средства. При отсутствии ответа на обращение в 30-дневный срок (если иное не указан в договоре) можно будет обращаться с иском в суд.
Если отказ от заключение основного договора будет осуществлен уже за пределами срока действия предварительного договора, требование следует сформулировать как возврат неосновательного обогащения.
