Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Процедура продажи квартиры с оплатой частями
Здравствуйте! Я продаю квартиру на Украине от имени мамы (нотариально заверенная доверенность есть). Я гражданка России, мама - Украины. Мама прописана в этой квартире, но реально живёт у меня в России.
Покупатели готовы оплатить только часть, вторую - в течении 2 лет, перечислением на банковский счет. Как правильно оформить договор купли-продажи, чтобы получить всю сумму? Сумма оценки квартиры одна, сумма, на которую договорились - другая.
Я хочу понять все свои действия по этой сделке.
Здравствуйте, Наталья!
Если Вас устраивают условия покупателей квартиры, можете составить договор купли-продажи с рассрочкой платежа. Я не очень знаком с гражданским законодательством Украины, но в части заключения подобного рода договоров они должны быть схожи с Российским. Для органов, осуществляющих государственную регистрацию сделок с недвижимость эта часть условий договора интересует меньше всего.
В договоре купли-продажи укажете сроки выплаты. Указать нужно в договоре реальную цену. Одновременно с государственной регистрацией права зарегистрируете обременение. То есть в свидетельстве о праве, выданном покупателю будет указано, что квартира находится в залоге у продавца. Пока деньги по договору не будут выплачены полностью покупатель не сможет совершить никакие сделки в отношении этой квартиры.
Обременения — это дополнительные серьезные обстоятельства, имеющие отношение к объекту собственности (недвижимости) и налагающие ограничения на право собственности, то есть на право пользования, владения, распоряжения, среди которых выделяют:
— залог;
— арест;
— имущественные права третьих лиц.
Сведения об обременении объекта недвижимости вносятся в Единый реестр запретов на отчуждение объектов недвижимого имущества в соответствии с Положением о Едином реестре запретов на отчуждение объектов недвижимого имущества, утвержденным приказом Министерства юстиции Украины от 09.06.99 г. № 31/5.
Наталья, я то же не знакома с законодательством Украины, Но в России есть такой способ — это оставить квартиру в залоге у продавца до полного расчета с ним. Собственность переходит на покупателя, а но он не сможет продать, прописать посторонних. Залог этот регистрируется. Уточните такую возможность в регистрирующих органах Украины.
Здравствуйте, Наталья!
Вам следует заключать договор купли-продажи с указанием конкретного графика дальнейших платежей и порядка оплаты (т.е. какая сумма в какой срок на какие реквизиты). Также важно в договоре прописать, что до момента полного исполнения обязательств покупателя по полной оплате стоимости квартиры, она будет находится в залоге у продавца. И также важен пункт о том, что в случае если покупателем будет нарушен график платежей, то продавец вправе требовать расторжения договора в одностороннем порядке.
При этом в договоре прописывайте ту сумму, за которую Вы реально продаете.
Таким образом, заключаете договор купли-продажи, подписываете акт приема-передачи квартиры, сдаете документы на регистрацию, получаете от покупателей деньги, пишите им расписку в получении части стоимости квартиры (реальную сумму, которую получите на момент заключения договора).
Далее после полной оплаты стоимости квартиры (через 2 года), Вы встречаетесь с покупателем и подаете заявление в регистрирующий орган о снятии обременения в виде залога в связи с полной оплатой квартиры.
В случае просрочки платежей, Вы сможете в судебном порядке требовать расторжения договора. Кроме того, если на квартиру будет установлен залог, покупатель не сможет ею распорядиться до полного погашения ее стоимости.
Наталья, лучше потратить лишние деньги на дополнительную доверенность, чем лишиться части стоимости квартиру. Уверена, суммы несоизмеримы. Поэтому обязательно установите обременение и возможность расторжения договора в связи с неоплатой покупателем платежей по графику. Данный пункт проверен на практике: договоры расторгаются, квартиры возвращаются.
Рассрочку платежа, а также какой валютой следует оплатить (в рублях или в гривнах) необходимо предусмотреть отдельным пунктом договора. Там же необходимо указать банковские реквизиты, куда следует перечислять долг. Желательно этим же или другим пунктом предусмотреть ответственность покупателя за несвоевременную уплату долга.
В части обременения жилья при продаже, коллеги верно Вам подсказали. Очень важный момент!
«Я правильно понимаю, что когда вся сумма перечислена, мне опять надо будет идти к нотариусу и дооформлять сделку?»
Вообщем-то понимаете правильно, но в Украине, как и в России, идти к нотариусу в этом случае не нужно. А дти придется в регистрирующий орган (в тот, где регистрируется сделка по недвижимости).