Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

236 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
236 юристов сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Долевое участие в строительстве

Попадет ли нежилое помещение в конкурсную массу?

Имеется объект долевого строительства - жилой многоквартирный дом с нежилыми помещениями в цокольном этаже.

Застройщик с середины прошлого года находился в процедуре банкрокротства (стадия наблюдение).

В середине этого года застройщик подписал мировое соглашение со всеми кредиторами и дольщиками, поэтому арбитражный суд приостановил процедуру банкротства.

Сейчас объект сдан. Застройщик подал заявление на расторжение мирового соглашения и должен вернуться к процедуре банкротства (сначала наблюдение, потом конкурсное производство).

Вопросы:

1) Если объект сдан (т.е. получено от мерии разрешение на ввод объекта в эксплуатацию), означает ли это, что нежилые помещения не попадут в конкурсную массу?

2) Если подписать Акт приема-передачи нежилого помещения от застройщика дольщику, является ли это гарантией того, что это помещение не попадет в конкурсную массу?

06 Декабря 2013, 16:58, вопрос №321453 Евгений, г. Новосибирск
800 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (10)

  • Юрист - Батчаев Евгений

    Здравствуйте Евгений.

    ФЗ о Банкротстве содержит положения об оспаривании сделок должника. 

    В случае если сделка существенно ухудшит финансовое положение должника (например товар продан по существенно более низкой чем рыночная цене, безвозмездное отчуждение имущества и т.д.) такие сделки могут быть оспорены по заявлению кредитора или конкурсного управляющего. Соответственно после этого имущество в конкурсную массу попадет.

    Так что если после тех действий, которые вы описываете, финансовое положение ухудшится, шансы оспаривания сделок и дальнейшего попадания имущества в конкурсную массу достаточно велики.

    06 Декабря 2013, 17:08
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Добрый день!

    Финансовое состояние застройщика это не ухудшит, т.к. он продал это помещение и получил за него расчет 3 года назад. Далее оно было передано несколько раз по соглашениям уступки прав по договору долевого участия в строительстве.

    06 Декабря 2013, 17:12
  • Юрист - Григорьев Михаил Юрьевич

    Уважаемый Евгений! Здравствуйте! В дополнение к мнению уважаемого коллеги и Вашего уточнения, примите во внимание следующее:

    учитывая, что нежилое помещение было передано несколько раз по соглашению уступки прав по довору долевого участия в строительстве, оно априори уже никак не омжет быть отнесено к конкурсной массе.

    Другой разговор — законность указанных сделок. При варианте государственной регистрации уступок в Росреестре проблемы с их оспариванием фактически сводятся к минимуму.

    И еще, если банкрот не выполняет мировое соглашение, то суд возобновляет процедуру банкротства по АПК РФ с особенностями, установленными ФЗ «О банкротстве», на какой процесс или этап — как решит суд с учетом предыдущих стадий. 

    06 Декабря 2013, 17:22
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Все соглашения уступки прав завизированы застройщиком и зарегистрированы в Росреестре. По каждому имеется либо финансовая справка о полной оплате, либо пункт в соглашении, свидетельствующий о выполнении обязанности об уплате за передачу права в полном объеме.

    06 Декабря 2013, 17:29

    Уточнение клиента

    Т.е. суд может сразу назначить конкурсное производство, минуя стадию наблюдения?

    06 Декабря 2013, 17:39
  • Юрист - Батчаев Евгений

    В таком случае, если есть неисполненные обязательства срок исполнения которых наступил ранее интересующей Вас сделки, или на момент начала дела о банкротстве есть другие неисполненные обязательства, все равно остаются шансы на оспаривание сделки.

    Статья 61.3. Оспаривание сделок должника, влекущих за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами
     1. Сделка, совершенная должником в отношении отдельного кредитора или иного лица, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка влечет или может повлечь за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами в отношении удовлетворения требований, в частности при наличии одного из следующих условий:

     ............

    .............

    сделка привела или может привести к удовлетворению требований, срок исполнения которых к моменту совершения сделки не наступил, одних кредиторов при наличии не исполненных в установленный срок обязательств перед другими кредиторами; 

    сделка привела к тому, что отдельному кредитору оказано или может быть оказано большее предпочтение в отношении удовлетворения требований, существовавших до совершения оспариваемой сделки, чем было бы оказано в случае расчетов с кредиторами в порядке очередности в соответствии с законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве). 

    2. Сделка, указанная в пункте 1 настоящей статьи, может быть признана арбитражным судом недействительной, если она совершена после принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом или в течение одного месяца до принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом.

    Однако 100% гарантии что  сделка будет оспорена также нет все покажет конкретный судебный процесс.

    Фактически Ваш кредитор должен попасть в реестр кредиторов по банкротному делу и участвовать там на прочих равных условиях с другими кредиторами. Действия по удовлетворению требований кредитора помимо реестра кредиторов (пусть еще и не созданного) могут быть оспорены.

    06 Декабря 2013, 17:25
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Стригин Александр
    получен
    гонорар
    25%
    Юрист, г. Салехард
    Общаться в чате

    Все имущество
    должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и
    выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

    Статья 131 ФЗ «О несостоятельности (банкростве)»

    Если жилое помещение не принадлежит застройщику, то с какой стати оно должно быть включено в конкурсную массу?

    Другое дело, если суд признает сделки(у) недействительной, то стороны должны быть приведены в первоначальное положение.

    06 Декабря 2013, 17:32
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Помещение - нежилое.

    Оно находится на балансе застройщика до передачи его дольщику по Акту.

    06 Декабря 2013, 17:34
  • Юрист - Григорьев Михаил Юрьевич

    Уважаемый Евгений! При вашем втором уточнении вопросов быть не может при факте (фактах) оплаты.

    06 Декабря 2013, 17:33
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Батчаев Евгений

    Перефразирую свой ответ.

    Передать помещение Вы можете  - это Ваше право. Но после это полностью будут выполнены требования одного конкретного кредитора. Это может повлечь недостаточность имущества для исполнения требований других кредиторов, в том числе попадающих в более раннюю очередь погашения, нежели тот кредитор, обязательства перед которым Вы исполните. Соответственно положение этих кредиторов ухудшится. На основании этого передача имущества может быть (но не обязательно будет) оспорена.

    06 Декабря 2013, 17:41
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Т.е. сделка может быть оспорена другими кредиторами или помещение сразу может попасть в конкурсную массу даже после подписания Акта приема-передачи нежилого помещения от застройщика дольщику?

    Или все-таки подписанный Акт ставит точку в этом вопросе?

    06 Декабря 2013, 17:45
  • Юрист - Батчаев Евгений

    Т.е. сделка может быть оспорена или помещение сразу может попасть в конкурсную массу даже после подписания Акта приема-передачи нежилого помещения от застройщика дольщику?

    Да, я согласен с этой точкой зрения.

    Акт точку не ставит, скорее запятую или многоточие.

    06 Декабря 2013, 17:49
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Григорьев Михаил Юрьевич

    Уважаемый Евгений! Дело вот в чем; арбитражный суд утверждает список или перечень конкурсного имущества. В обязанности конкурсного управляющего (внешнего управляющего) как раз и состоит, чтобы это имущество проинвентаризировать, оценить и далее по ходу банкротства.

    Опять же, согласно положениям Закона О банкротстве, например, введение процедуры внешнего управления приостанавливает полномочия единоличного исполнительного органа общества и все права управления передаются управляющему. 

    Абсолютно верно отметил коллега Евгений, что очень и очень важен момент (срок) совершения сделки. И не зря я спросил у Вас о законности совершения сделок, так как Росреестр берет на себя часть рисков.

    06 Декабря 2013, 17:51
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Договор участия в долевом строительстве был подписан в 2009 году. Первое соглашение об уступке заключено в 2010 г., в нем есть информация о полной уплате цены договора застройщику. Оно завизировано застройщиком.

    Процедура банкротства началась в 2012 г.

    Банкротство приостановлено в 2013 г. в связи с заключением мирового соглашения.

    Сейчас банкротство возобновляется.

    06 Декабря 2013, 18:04
  • Юрист - Филатова Тамара Арновна
    получен
    гонорар
    25%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Здравствуйте  Евгения!

    В силу ст.142 АПК РФ.

    Мировое соглашение исполняется лицами, его заключившими, добровольно в порядке и в сроки, которые предусмотрены этим соглашением.

     Мировое соглашение, не исполненное добровольно, подлежит принудительному исполнению по правилам раздела VII настоящего Кодекса на основании исполнительного листа, выдаваемого арбитражным судом по ходатайству лица, заключившего мировое соглашение.

    То есть, мировое соглашение подлежит принудительному исполнению, поэтому Вам следует получить исполнительный лист и подать заявление суд.-приставу.

     В силу ст. 164 закона о банкротстве

     

    Расторжение мирового соглашения, утвержденного арбитражным судом, по соглашению между отдельными кредиторами и должником не допускается.

     Мировое соглашение может быть расторгнуто арбитражным судом в отношении всех конкурсных кредиторов и уполномоченных органов по заявлению конкурсного кредитора или конкурсных кредиторов и (или) уполномоченных органов, обладавших на дату утверждения мирового соглашения не менее чем одной четвертой требований конкурсных кредиторов и уполномоченных органов к должнику.

    Конкурсные кредиторы или уполномоченные органы вправе подать заявление о расторжении мирового соглашения в отношении всех конкурсных кредиторов и уполномоченных органов в случае неисполнения или существенного нарушения должником условий мирового соглашения в отношении требований таких конкурсных кредиторов и уполномоченных органов, составлявших в совокупности не менее чем одна четвертая требований конкурсных кредиторов и уполномоченных органов к должнику на дату утверждения мирового соглашения.

    ТО есть, мировое соглашение не может быть расторгнуто  по заявлению Должника.

     Единственным вариантом, позволяющим отменить и признать недействительным мировое соглашение, является обращение одной из сторон в высшую судебную инстанцию, если утверждение мирового соглашения было  с нарушениями процессуального права. В этом случае Должнику необходимо будет обжаловат суд. акт об утвержд. мирового соглашения.

     В случае отмены мирового соглашения  и возобновления процедуры банкротства действуют следующие нормы.
    Федеральным законом Российской Федерации от 12 июля 2011 г. N 210-ФЗ«О
    внесении изменений в Федеральный закон „О несостоятельности
    (банкротстве)“ и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса
    Российской Федерации в части установления особенностей банкротства
    застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства был
    установлен порядок участия „дольщиков в деле банкротства застройщика.

    Согласно ст.1 Закона

    сдаты вынесения арбитражным судом
    определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения
    наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве
    застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования
    участников строительства, за исключением требований в отношении текущих
    платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о
    банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом
    порядка предъявления требований к застройщику.



    С даты введения наблюдения в отношении застройщика, в ходе
    проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о
    банкротстве застройщика, исполнение исполнительных документов по требованиям
    участников строительства, предусмотренным пунктом 1 настоящей статьи,
    приостанавливается. С даты открытия конкурсного производства исполнение
    указанных исполнительных документов прекращается.



    Временный управляющий, конкурсный управляющий в
    пятидневный срок с даты их утверждения уведомляют всех известных им участников
    строительства о введении наблюдения или об открытии конкурсного производства и
    о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче
    жилых помещений и (или) денежных требований, а также о возможности одностороннего
    отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего
    передачу жилого помещения.



    Требования о передаче жилых помещений предъявляются и
    рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 Закона о
    банкротстве.



    Арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований
    о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства,
    подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником
    строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору,
    предусматривающему передачу жилого помещения.



    Требование о передаче жилого помещения, признанное
    обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в
    реестр требований о передаче жилых помещений.



    Определение о включении требования о передаче жилого
    помещения в реестр требований о передаче жилых помещений или определение об
    отказе во включении указанного требования в такой реестр может быть обжаловано.

    То есть, после вынесения Решения суда о введении
    процедуры банкротства в Отношении Застройщика, арбитражный управляющий
    уведомляет участников строительства( дольщиков) о возможности предъявить свои
    требования для включения в реестр требований о передаче жилых  и нежилых ( аналогично) помещений в
    собственность.

    В силу ст.71 Закона о банкротстве

    Для целей участия в
    первом собрании кредиторов кредиторы вправе предъявить свои требования к
    должнику в течение тридцати календарных дней с даты опубликования сообщения о
    введении наблюдения. Указанные требования направляются в арбитражный суд,
    должнику и временному управляющему с приложением судебного акта или иных
    документов, подтверждающих обоснованность этих требований. Указанные
    требования включаются в реестр требований кредиторов на основании определения
    арбитражного суда о включении указанных требований в реестр требований
    кредиторов.
    При наличии возражений относительно требований кредиторов
    арбитражный суд проверяет обоснованность требований и наличие оснований для
    включения указанных требований в реестр требований кредиторов Указанные требования могут быть рассмотрены без
    привлечения лиц, участвующих в деле.Определение о включении или об отказе во
    включении требований кредиторов в реестр требований кредиторов вступает в силу
    немедленно и может быть обжаловано.



    Требования кредиторов, предъявленные по истечении 30-дн.
    срока для предъявления требований, подлежат рассмотрению арбитражным судом
    после введения процедуры, следующей за процедурой наблюдения.



    Участники строительства в части требований о передаче жилых
    помещений имеют право участвовать в собраниях кредиторов и обладать числом
    голосов, определяемым исходя из суммы, уплаченной участником строительства
    застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или)
    стоимости переданного застройщику имущества.



    Участники строительства имеют право предъявлять возражения
    относительно требований других кредиторов в порядке, установленном статьями 71
    и 100 настоящего Федерального закона.

    То есть, Вы вправе подавать требование о
    включении в реестр передачи жилых (нежилых) помещений в собственность.

    То есть, арбитражный управляющий обязан вынести в
    установленный срок вопрос о погашении требований участников строительства.

    Открытие конкурсного производства в отношении застройщика
    является основанием для одностороннего отказа участника строительства от
    исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения. О таком
    отказе может быть заявлено в рамках дела о банкротстве застройщика в процессе
    установления размера денежного требования участника строительства.



    При установлении размера денежного требования участника
    строительства учитывается размер убытков в виде реального ущерба, причиненных
    нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения, в виде
    разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату расторжения
    договора, предусматривающего передачу жилого помещения), которое должно было
    быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных до
    расторжения этого договора, и (или) стоимостью переданного застройщику
    имущества (определенной договором, предусматривающим передачу жилого
    помещения).



    Превышение суммы денежных средств, уплаченных до расторжения
    договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) стоимости
    переданного застройщику имущества над стоимостью жилого помещения (определенной
    на дату расторжения указанного договора), которое должно было быть передано
    участнику строительства, не может являться основанием для снижения размера
    денежных требований участника строительства или повлечь за собой иные
    негативные последствия для такого участника строительства.



    Стоимость переданного застройщику имущества и стоимость
    жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства,
    определяются оценщиком, привлекаемым арбитражным управляющим. Соответствующее
    заключение оценщика направляется арбитражным управляющим участнику
    строительства и в арбитражный суд.



    В отношении денежного требования в реестр требований
    кредиторов также включаются сведения о жилом помещении (в том числе о его
    площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого
    помещения.

    То есть, при введении процедуры конкурсного производства
    ВЫ имеете право отказаться от исполнения Договора по передаче жилого помещения
    и потребовать денежную сумму.

    В случае, если в течение двух месяцев с даты истечения
    сроков, предусмотренных пунктом 1 статьи 201. 10 и пунктом 1 статьи 201.11
    Закона, собранием участников строительства не принято решение об обращении в
    арбитражный суд с ходатайством о передаче объекта незавершенного строительства
    или жилых помещений в многоквартирном доме
    , строительство которого
    завершено, конкурсный управляющий уведомляет об этом арбитражный суд и
    направляет в порядке, установленном статьей 13 настоящего Федерального закона,
    участникам строительства, требования которых включены в реестр требований о
    передаче жилых помещений, уведомление о:

    1) возможности предъявления в арбитражный суд,
    рассматривающий дело о банкротстве, денежного требования в течение месяца с
    даты получения такого уведомления при условии одновременного отказа участника
    строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого
    помещения.

    2) последствиях непредъявления указанных требований в срок,
    установленный подпунктом 1 настоящего пункта.

    То есть, участники строительства имеют
    возможность вынести решение об обращении арбитражного управляющего в суд с
    ходатайством о передаче помещений на любой стадии
    процедуры банкротства.

    Если собрание участников строительства не примет решение об обращении в арбитражный суд с ходатайством о передаче объекта незавершенного строительства или жилых помещений в многоквартирном доме, строительство которого завершено, Вы имеете право обратиться в суд с денежным требованием.

    Таким образом, в случае возобновления процедуры банкротства Вам необходимо предъявить в арбитражный суд заявление
    с требованием о включении Вашего требования в реестр передачи нежилых помещений в
    собственность.

    Смогу оказать услугу по составлению заявления, а также
    проконсультировать по процессуальным вопросам в чате.

    С уважением Ф. Тамара

    06 Декабря 2013, 22:07
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Филатова Тамара Арновна
    получен
    гонорар
    25%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    КРоме того,  если объект ДДУ сдан, то Вы вправе зарегистрировать свое право собственности на жилье.

    Всоответствии со ст. 16 Федерального
    закона от
    30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и
    иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные
    акты Российской Федерации»

     право собственности участника долевого
    строительства на
    объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке,
    предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О
    государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
    (далее — Федеральный закон «О государственной регистрации прав на
    недвижимое имущество и сделок с ним») и настоящим Федеральным законом.



    Основанием для государственной регистрации права
    собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства
    являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), — разрешение
    на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта
    недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и
    передаточный
    акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.



     Застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию
    многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально
    удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную
    регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной
    регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты
    долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения
    такого разрешения.



     Участник долевого строительства или его наследники
    вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на
    недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации
    права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный)
    за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии
    с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства
    или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта
    долевого строительства.



     То есть, после подписания Акта приема-передачи
    объекта строительства, Вы имеете право подать документы на
    оформление  права собственности самостоятельно. 

    При этом обращаться в суд
    нет необходимости, если  на имущество застройщика ( дом) не наложен арест.



     Таким образом,  сейчас Вам следует подписать акт и подавать док. в Росреестр для получение св-ва о праве собственности.

    В случае отказа Застройщика- исполнительный лист суд.-приставу в ФССП.



    Смогу проконсультировать по оформлению пр. собственности и успешному решению вопроса в чате .

    06 Декабря 2013, 22:16
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats