Или только нам нельзя будет прописаться, а новым владельцам уже пожалуйста?

Добрый день, Евгений!

Я так понял что самое выгодное будет оформить это все дело на ИП на УСН 6% и при продаже уже заплатить 6%, а не 13%, но в этом случае затраты на покупку участка и на строительство дома учесть не получится??

В этом случае не получится (Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 4 августа 2016 г. N 03-04-05/45728). .

И в этом случае надо ли как то переоформлять участок на ИП или строить дом только с расчетного счета ИП? И как оформлять дом? он получается будет считаться не жилым (хотя участок под ИЖС) то есть прописаться там будет нельзя? Или только нам нельзя будет прописаться, а новым владельцам уже пожалуйста?

Евгений

Имущество ИП и физлица законодательством не разграничивается, поэтому переоформлять участок и оплачивать расходы со счета ИП возможно, но это не обязательно.

Земли ИЖС, жилые дома нельзя использовать для предпринимательских целей, поэтому в этом случае необходим перевод земель и здания в иную категорию.

Здравствуйте, Евгений!

Вы совершенно правы, если Вы оформите строительство дома как ИП на УСН, но воспользоваться предусмотренными подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ налоговыми вычетами у Вас не получится, поскольку данные вычеты применяются только к доходам налогоплательщиков, подлежащим обложению налогом на доходы физических лиц по указанной ставке налога (то есть, 13 процентов). Согласно п. 3 ст. 346.11 НК РФ, применение УСН индивидуальными предпринимателями ведт к их освобождению от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц, по причине чего к доходам ИП на УСН имущественные налоговые вычеты по НДФЛ применены быть не могут. Вместе с тем, если Вы получаете также и иные доходы, подлежащие обложению НДФЛ по ставке 13 %, то Вы будете вправе уменьшить сумму таких доходов на имущественные налоговые вычеты, предусмотренные ст. 220 НК РФ. Оформляется дом в обычном порядке, и нежилым он считаться не может, поскольку согласно пункту 2 статьи 16 Жилищного кодекса РФ,

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Таким образом, главенствующим признаком для отнесения строений к жилым является их фунциональное назначение, а не форма его эксплуатации. Проще говоря, будете ли Вы проживать в доме сами или намереваетесь сдавать его в наём, с точки зрения классификациии данного строения как жилого дома значения не имеет, главное, что дом предназначен для проживания. Согласно пункту 3 статьи 17 ЖК РФ, 

Не допускается размещение в жилых помещениях… гостиниц...

Но гостиница и жилой дом, сдаваемый в аренду — понятия не равнозначные, с сдача жилья в наём эксплуатацией дома в качестве гостиницы не считается. Что касается регистрации, то Вы несомненно будете иметь право зарегистрироваться в указанном жилом доме, если оно будет являться местом Вашего жительтства или пребывания. Согласно статье 20 Гражданского кодекса РФ, местом жительства гражданина является место его постоянного или преимущественного проживания. При этом, в соответствии с абзацем 5 статьи 6 Закон РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» от 25.06.1993 N 5242-1,

Орган регистрационного учета обязан зарегистрировать гражданина по месту жительства не позднее трех дней со дня предъявления им документов… на регистрацию.

Здравствуйте.

Я так понял что самое выгодное будет оформить это все дело на ИП на УСН 6% и при продаже уже заплатить 6%, а не 13%, но в этом случае затраты на покупку участка и на строительство дома учесть не получится??

Нет, это не самое выгодное. Самое выгодное — это построить жилой дом и сдавать, зарегистрировавшись в качестве самозанятого.

Согласно п.2 ст.6 Федерального закона от 27.11.2018 N 422-ФЗ

2. Для целей настоящего Федерального закона не признаются объектом налогообложения доходы:

…

3) от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений);

ставка налога при применении НПД -4/6 % в зависимости от того, кто является источником дохода (физ.лицо/юр.лицо) -см.ст.10 закона.

Сдача жилого дома при применении НПД никак не ограничивает права на имущественные вычетов при продаже, в том числе и в размере фактически произведенных расходов на приобретение/строительство — см. пп.2 п.2 ст.220 НК РФ, и  в то же время сдача в статусе ИП  согласно пп.4 п.2 той же статьи сделает невозможным применение имущественного вычета. При этом, Вы избавлены от вопросов о целевом использовании участка.

Если же имеется необходимость сдачи жилого дома именно в статусе ИП, то:

И в этом случае надо ли как то переоформлять участок на ИП или строить дом только с расчетного счета ИП?

Евгений

ИП — это статус физ.лица, а не другое лицо (см. ст.2 и ст.23 ГК РФ), никаких переоформлений не требуется, как не нужно и производить затраты именно с расчетного счета, дом строит физ.лицо, а затем использует его в своей предпринимательской деятельности.

Вопрос же о возможности строительства нежилого здания  и его эксплуатации на участке ИЖС может быть рассмотрен в рамках отдельной услуги в чате.