Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Обезопасит ли расписка на полную стоимость?
Здравствуйте!
Каковы риски покупателя квартиры, приобретающего недвижимость у собственника, которая недавно зарегистрировала свое право на основании свидетельства на наследство по завещанию (на долю супруга). Что выяснить у продавца (задать вопрос про других наследников?)
Кроме того, продавец предлагает указать заниженную стоимость в договоре. Обезопасит ли расписка на полную стоимость?
Добрый день!
Уточните, когда именно возникло право собственности в порядке наследования?
При появлении новых наследников после истечения срока принятия наследства у Вас, как у собственника, никаких рисков не возникает, поскольку объявившиеся наследники имеют право только на денежную компенсацию в размере стоимости причитающихся им долей в наследственном имуществе.
Так, согласно разъяснениям Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 «О судебной практике по делам о наследовании»
42. Если при принятии наследства после истечения установленного срока с соблюдением правил статьи 1155 ГК РФ возврат наследственного имущества в натуре невозможен из-за отсутствия у наследника, своевременно принявшего наследство, соответствующего имущества независимо от причин, по которым наступила невозможность его возврата в натуре, наследник, принявший наследство после истечения установленного срока, имеет право лишь на денежную компенсацию своей доли в наследстве (при принятии наследства по истечении установленного срока с согласия других наследников — при условии, что иное не предусмотрено заключенным в письменной форме соглашением между наследниками).
Что выяснить у продавца (задать вопрос про других наследников?)Иван
Иван!
Если даже другие наследники и появятся после того, как у вас возникнет право на квартиру, тосделку оспаривать никто не будет, т.к. в таких случаях Продавец-наследник отдает новому наследнику только стоимость его доли.
42. Если при принятии наследства после истечения установленного срока с соблюдением правил статьи 1155 ГК РФ возврат наследственного имущества в натуре невозможен из-за отсутствия у наследника, своевременно принявшего наследство, соответствующего имущества независимо от причин, по которым наступила невозможность его возврата в натуре, наследник, принявший наследство после истечения установленного срока, имеет право лишь на денежную компенсацию своей доли в наследстве (при принятии наследства по истечении установленного срока с согласия других наследников — при условии, что иное не предусмотрено заключенным в письменной форме соглашением между наследниками). В этом случае действительная стоимость наследственного имущества оценивается на момент его приобретения, то есть на день открытия наследства (статья 1105 ГК РФ).
Стоит узнать у Продавца следующие моменты:
1. делалась ли перепланировка в квартире?
2. Если да, то узаконена ли она?
3. Имеются ли в квартире зарегистрированные?
4. Нет ли у кого-то из зарегистрированных права бессрочного пользования квартирой?
5. Нет ли у Продавца долгов? Информацию по долгам можете посмотреть на сайте Приставов
6. Не признан ли Продавец банкротом? Информацию можно увидеть в ЕФРСБ
Кроме того, продавец предлагает указать заниженную стоимость в договоре. Обезопасит ли расписка на полную стоимость?Иван
Да, расписка обезопасит, т.к. в случае признания сделки по каким-либо основаниям недействительной, на основании расписки вы взыщите денежные средства.
Данная позиция отражена в Определении N 18-КГ17-12 (п. 4 «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018) «Разрешение споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В силу приведенных выше положений п. 1 ст. 461 данного кодекса в указанных случаях продавец обязан возместить покупателю убытки, под которыми согласно ст. 15 этого же кодекса понимаются произведенные лицом расходы.
Как установлено судом и следует из материалов дела, в договоре, заключенном в письменной форме 10 апреля 2008 г., стороны указали цену участка 900 000 руб.
В письменной расписке от 15 апреля 2008 г. ответчик указал, что получил от истца за продаваемый участок 3 900 000 руб.
Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован 6 мая 2008 г.
В судебном заседании суда первой инстанции ответчик А. подтвердил факт выдачи расписки и факт уплаты истцом за земельный участок 3 900 000 руб., указав, что покупная цена в договоре купли-продажи была занижена в целях уменьшения налогообложения при продаже недвижимого имущества.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно и в соответствии с законом взыскал понесенные истцом убытки (расходы на приобретение земельного участка)
В случае признания сделки недействительной покупателю возвращается стоимость жилого помещения, указанного в договоре купли-продажи. Но если в договоре стоимость занижена, то взыскание производится на основании расписки о получении продавцом денежных средств, и рисков в этом случае никаких не наступает.
Но дело в том, что если Вы решите распорядиться квартирой ранее 5 лет владения, то при расчете налога, подлежащего уплате, возможно будет использовать налоговый вычет только в той сумме, которая указана в договоре.
1. Выясните о наличии зарегистрированных в квартире лиц и потребуйте снять их с учета до сделки.
2. Проверьте наличие или отсутствие задолженности по оплате взносов на капитальный ремонт, поскольку долги прежних собственников переходят новому собственнику на основании ст. 158 Жилищного Кодекса РФ:
3. Проверьте, не начатали процедура банкротства в отношении продавца, а также наличие исполнительных производств на сайте ФССП.
4. Проверьте наличие или отсутствие перепланировойк и узаконены ли они.