Добрый день!
Хотим купить квартиру, квартира в ипотеке(ещё не закрыли), при покупке был использован материнский капитал. У них молодая семья + маленький ребёнок.
Продавец предлагает закрыть ипотеку из суммы от продажи квартиры, делать договор через нотариуса. Затем они хотят выделить долю в новой квартире, которую будут брать в ипотеку.
Какие могут быть риски для покупателя ?
Добрый день!
Риски в этой сделке связаны с длительностью всей процедуры, и если Вы реально передадите денежные средства для погашения продавцами ипотеки, то до самой сделки может пройти и полгода, и за это время она может вообще не состояться, т.к. орган опеки и попечительства не даст согласие на отчуждение доли ребенка.
Так, согласно ст. 37 Гражданского Кодекса РФ:
2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Кроме того, сделка может не состояться по другим основаниям (болезнь, смерть, расторжение брака и пр. причины).
Будете бегать по судам и взыскивать переданную сумму на погашения ипотеки с продавцом, а затем с решением суда и исполнительным листом — за судебными приставами-исполнителями.
при покупке был использован материнский капитал.Сергей
Сергей!
Квартира в долях у всех членов семьи или только у родителей детей доли выделены?
делать договор через нотариуса
Если квартира в долях у всех членов семьи, то без постановления органа опеки с разрешением на продажу доли детей и покупкой другой квартиры с выделением долей детям (ст. 37 ГК РФ, 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве), никакой нотариус вам сделку не оформит (ст. 54 ФЗ-218)
Какие могут быть риски для покупателя ?Сергей
Для васриск один, если они продадут квартиру без выдела долей и не выделят доли равные либо в большем объеме в покупаемой квартире, то вашу сделку по покупке квартиры могут оспорить в суде либо прокурор либо те же органы опеки.
И беда в такой ситуации в том, что
они хотят выделить долю в новой квартире, которую будут брать в ипотеку.Сергей
т.е. вы не знаете точно: выделят или не выделят, потому что нотариус при наличии долей детей в продаваемой квартире оформляет сделку только по продаваемой квартире, а в покупаемой квартире присутствие нотариуса не требуется.
Есть судебная практика ВС РФ по признанию таких сделок недействительными.
Если все- таки квартира нравится и хотите купить, но доли детей не выделены, тогда вам нужно получить от вашего Продавца копию выписки из ЕГРН на приобретенную им квартиру, где будут выделены доли детям, в этом случае будет работать п. 4 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»
При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного.
Вообще такая сделка крайне рискованна. Если ее делать, то пусть они для начала обратятся в опеку, потому что опека может вообще не дать согласия на выделение долей детям в другой квартире, которая не просто будет приобретена и в ней будут доли детей, а пойдет в залог.
Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного
т.е. здесь согласие нужно будет на продажу долей детей в продаваемой квартире, на выделение долей детей в приобретаемой и на залог этих долей + банк, который даст ипотеку. Банк разрешит ли выделить детям сразу доли в покупаемой квартире?
Здравствуйте!
Согласно п.4 ст.10 Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 N 256-ФЗ
Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению
Таким образом, они должны после погашения ипотеки выделить доли детям именно в этой квартире, а потом уже ее продать, но с согласия органа опеки
Если вы будете погашать их ипотеку, то как вариант предлагаю эту сумму указать как сумма задатка. Так у них будет ответственность за отказ от сделки или уклонение от ее заключения в двойном размере суммы задатка.
Обычно заключают предварительный договор с условием о задатке или соглашение о задатке, устанавливают срок для оформления основного договора и стоимость квартиры.
Потом после погашения ипотеки они выделяют доли детям соразмерно стоимости материнского капитала. Регистрируют переход права собственности. Потом подают заявление в орган опеки о дачи разрешения на сделку. Но для этого как правило им нужно предоставить детям взамен продаваемых долей такие же доли по квадратным метрам в другом жилье.
И только потом вы выходите на сделку.
Если квартира приобреталась с использованием материнского капитала. то выделять долю ребенку необходимо именно в этой квартире, а затем обращаться в орган опеки и попечительства с заявлением о выдаче согласия на отчуждение доли ребенка, а не выделение ребенку доли в какой-то мифически будущей квартире.