Как теперь поставить на учет и зарегистрировать право собственности?

Question

Добрый день, прошу помочь советом. ООО «Инвестор» договорился с ООО «Застройщик» построить дом. (Вроде бы в конце они поменялись местами, но это не точно). Дом построен, сдан, введен в эксплуатацию еще в 2012г. Есть протокол распределения квартир между Инвестором и Застройщиком. Квартира №1 досталась Застройщику. Далее, как водится, он обанкротился. Арбитражный управляющий нашел Инвестиционный договор, Протокол распределения, но НЕ нашел никакого подтверждения факта передачи этой квартиры Застройщику по Протоколу. Далее Арб.упр. Застройщика подает в суд на Инвестора с требованием передать Застройщику эту квартиру. Суд отказал, но с весьма странной мотивировкой - мол Инвестор не может быть понужден к созданию вещи, а раз квартира в ЕГРН не зарегистрирована, значит её как бы нет. А то, что Инвестор на неё не имел прав никогда и дом построен уже лет 5 – не важно. Апелляцию не подавали. В итоге Арб.упр продал на торгах по банкротству не квартиру, а право требования к Инвестору передачи квартиры. Новый цессионарий обратился с письмом к Инвестору и получил логичный ответ – «мы Инвестор, а не застройщик, у нас нет и не было этой квартиры! Она по протоколу принадлежит Застройщику! Идите в суд или разбирайтесь с Арб.упр – почему он продает то, чего нет». И похоже они правы. Однако, Росреестр отказал в регистрации и требует Акт приема-передачи квартиры именно от Инвестора к новому кредитору (Цессионарию) ибо так прописано в договоре уступки. Но Инвестор акт не может дать, ибо не имел никогда этой квартиры. Как теперь поставить на учет и зарегистрировать право собственности? Попробовать получить от инвестора письмо, что квартира отошла Застройщику по протоколу о распределении? Чем еще это подтвердить? Далее потребовать уже от арб.упр от имени Застройщика составить Акт приема передачи с новым Кредитором – Цедент передает Цессионарию полученное им от Должника-Инвестора по п3 ст 389.1 ГК РФ? Заранее спасибо всем ответившим!

Елизавета Курандова · Answer

Добрый день! А самого протокола о распределении у вас нет?

Владимир Балашов · Answer

Здравствуйте. Дело сложное у вас и скажу честно — перспективы тут не хорошие. Во первых вам однозначно нужен юрист очно, знакомиться с делом и решать — или признавать уступку недействительной или добиваться дальше квартиры через суд. Проблема у вас как раз в правах требования- есть ли физически что требовать? Квартира построена? Если да, то кому она принадлежит? У инвестора её нет, в росреестре регистрации тоже нет. Выходит она должна быть у застройщика? Если он ещё не ликвидирован и (или) само это имущество не продано — тогда надо идти и требовать именно у застройщика в суде квартиру. А уступку признавать недействительным. Вам передано несуществующие по сути сейчас право, так как инвестор не имеет самой квартиры и ещё неизвестно имеет ли права требования к застройщика. Как там сейчас все у них оформлено. Обязательно разговаривать с управляющим и снять копии всех договоров, протокол и актов. Сильно сомневаюсь, что задним числом кто то согласится делать акты передачи. Это самый простой путь и им бы уже воспользовались, если бы могли и хотели. В голове можете держать, но сильно не надейтесь. От инвестора в письме не вижу смысла. Во первых в росреестре этой квартиры на инвестора нет как я понимаю — что он вам может дать? Он квартирой то не владеет. Записи в реестре нет, у него акта передач квартир ему — тоже видимо нет. Если квартиры отошли застройщику- тогда это скорее в суде и у конкурсного надо искать эти документы. Вряд ли они у инвестора будут. Вот хороший пример. https://www.klerk.ru/law/news/... думаю он не единичный далеко. ст.14 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» фз 218 3. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с: 1) созданием объекта недвижимости, за исключением случаев, если государственный кадастровый учет осуществляется на основании разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, представленного органом государственной власти

Алексей Максименко · Answer

Здравствуйте, Константин. Застройщика подает в суд на Инвестора с требованием передать Застройщику эту квартиру. Константин На мой взгляд, арбитражному управляющему следовало обращаться не с иском о передаче квартиры, а с требованием о признании права собственности Потому что и условия договора, как понимаю, выполнены, и протокол распределения есть. а раз квартира в ЕГРН не зарегистрирована, значит её как бы нет. Нужно, судебный акт, конечно, смотреть — насколько выводы суда обоснованы, да и все документы. Может быть, и был шанс оспорить решение. Вывод суда, что «нет регистрации — нет недвижимости» — не вполне верен, т.к. Верховный суд указывал неоднократно, что государственная регистрация не является обязательным условием для признания объекта недвижимостью: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Или там же: правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится. Поэтому, может быть арбитражный управляющий просто не использовал все имеющиеся возможности и продал требование, исполнимость которого под большим вопросом. Но повторюсь — нужно изучать все документы, и договор, и протокол и решения и другие относимые к делу.

Бесплатная консультация юриста

Как теперь поставить на учет и зарегистрировать право собственности?

У вас похожая ситуация?

У вас похожая ситуация?

У вас похожая ситуация?

У вас похожая ситуация?

У вас похожая ситуация?

У вас похожая ситуация?