Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как теперь поставить на учет и зарегистрировать право собственности?
Добрый день, прошу помочь советом.
ООО «Инвестор» договорился с ООО «Застройщик» построить дом. (Вроде бы в конце они поменялись местами, но это не точно). Дом построен, сдан, введен в эксплуатацию еще в 2012г. Есть протокол распределения квартир между Инвестором и Застройщиком.
Квартира №1 досталась Застройщику. Далее, как водится, он обанкротился. Арбитражный управляющий нашел Инвестиционный договор, Протокол распределения, но НЕ нашел никакого подтверждения факта передачи этой квартиры Застройщику по Протоколу. Далее Арб.упр. Застройщика подает в суд на Инвестора с требованием передать Застройщику эту квартиру. Суд отказал, но с весьма странной мотивировкой - мол Инвестор не может быть понужден к созданию вещи, а раз квартира в ЕГРН не зарегистрирована, значит её как бы нет. А то, что Инвестор на неё не имел прав никогда и дом построен уже лет 5 – не важно. Апелляцию не подавали. В итоге Арб.упр продал на торгах по банкротству не квартиру, а право требования к Инвестору передачи квартиры. Новый цессионарий обратился с письмом к Инвестору и получил логичный ответ – «мы Инвестор, а не застройщик, у нас нет и не было этой квартиры! Она по протоколу принадлежит Застройщику! Идите в суд или разбирайтесь с Арб.упр – почему он продает то, чего нет».
И похоже они правы. Однако, Росреестр отказал в регистрации и требует Акт приема-передачи квартиры именно от Инвестора к новому кредитору (Цессионарию) ибо так прописано в договоре уступки. Но Инвестор акт не может дать, ибо не имел никогда этой квартиры.
Как теперь поставить на учет и зарегистрировать право собственности?
Попробовать получить от инвестора письмо, что квартира отошла Застройщику по протоколу о распределении? Чем еще это подтвердить?
Далее потребовать уже от арб.упр от имени Застройщика составить Акт приема передачи с новым Кредитором – Цедент передает Цессионарию полученное им от Должника-Инвестора по п3 ст 389.1 ГК РФ?
Заранее спасибо всем ответившим!
Здравствуйте.
Дело сложное у вас и скажу честно — перспективы тут не хорошие.
Во первых вам однозначно нужен юрист очно, знакомиться с делом и решать — или признавать уступку недействительной или добиваться дальше квартиры через суд.
Проблема у вас как раз в правах требования- есть ли физически что требовать? Квартира построена? Если да, то кому она принадлежит? У инвестора её нет, в росреестре регистрации тоже нет. Выходит она должна быть у застройщика? Если он ещё не ликвидирован и (или) само это имущество не продано — тогда надо идти и требовать именно у застройщика в суде квартиру. А уступку признавать недействительным. Вам передано несуществующие по сути сейчас право, так как инвестор не имеет самой квартиры и ещё неизвестно имеет ли права требования к застройщика. Как там сейчас все у них оформлено.
Обязательно разговаривать с управляющим и снять копии всех договоров, протокол и актов.
Сильно сомневаюсь, что задним числом кто то согласится делать акты передачи. Это самый простой путь и им бы уже воспользовались, если бы могли и хотели. В голове можете держать, но сильно не надейтесь.
От инвестора в письме не вижу смысла. Во первых в росреестре этой квартиры на инвестора нет как я понимаю — что он вам может дать? Он квартирой то не владеет. Записи в реестре нет, у него акта передач квартир ему — тоже видимо нет. Если квартиры отошли застройщику- тогда это скорее в суде и у конкурсного надо искать эти документы. Вряд ли они у инвестора будут.
Вот хороший пример.
https://www.klerk.ru/law/news/...
думаю он не единичный далеко.
ст.14 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» фз 218
3. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с:
1) созданием объекта недвижимости, за исключением случаев, если государственный кадастровый учет осуществляется на основании разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, представленного органом государственной власти
В Росреестре по выписке ЕГРН такой квартиры до сих пор нет, хотя почти все соседние уже давно есть.
Застройщик еще жив, он так и судится до сих пор с 2014 года по банкротному делу.
Право требования к Инвестору было приобретено на гос.торгах — в договоре Цессии были фразы, что никаких претензий к Цеденту быть не может.
В т.ч. по самому предмету переуступки, мол Цессионарий должен был сам все проверить. Насколько понимаю это не противоречит ст 309 ГК РФ.
Так что перспективы оспорить цессию еще более туманны. Плюс в квартире уже сделан ремонт, да и рыночные цены выросли, так что отменить цессию не лучший вариант был бы, учитывая что денег банкрот-Застройщик никогда не вернет.
Акт передачи квартиры наверное не нужен задним числом, можно ведь и сегодняшним?
В Росреестре по выписке ЕГРН такой квартиры до сих пор нет, хотя почти все соседние уже давно есть.Константин
ну вот в этом проблема и есть
как можно регистрировать права — на объект, которого юридически нет
Застройщик еще жив, он так и судится до сих пор с 2014 года по банкротному делу.Константин
вот это хорошо для вас
В т.ч. по самому предмету переуступки, мол Цессионарий должен был сам все проверитьКонстантин
да, но уступать то должны существующее право
а его выходит не было и нет
Так что перспективы оспорить цессию еще более туманныКонстантин
надо вам все документы тут поднимать и очно работать с юристом
практика выше указывала- бывает такое, цессия — это уступка права- права тут нет, причем даже у самого инвестора нет ничего
о чем тогда были торги и договор?
вообще тут косяк конкурсного тоже большой может быть- выставили на торги нереально право
ак что отменить цессию не лучший вариант был бы, учитывая что денег банкрот-Застройщик никогда не вернет.Константин
а как вы тогда хотите регистрировать право на себя — имея требование к ИНВЕСТОРУ — который не имеет ни квартиры, ни как я понимаю прав требования к застройщику — именно как то оформленное требование сейчас — через суд, через банкротное дело, еще как то
можно ведь и сегодняшним?Константин
ну так акт передачи тогда инвестору
а вы уже через цессию тогда забираете квартиру у инвестора
Здравствуйте, Константин.
Застройщика подает в суд на Инвестора с требованием передать Застройщику эту квартиру.Константин
На мой взгляд, арбитражному управляющему следовало обращаться не с иском о передаче квартиры, а с требованием о признании права собственности
Потому что и условия договора, как понимаю, выполнены, и протокол распределения есть.
а раз квартира в ЕГРН не зарегистрирована, значит её как бы нет.
Нужно, судебный акт, конечно, смотреть — насколько выводы суда обоснованы, да и все документы.
Может быть, и был шанс оспорить решение.
Вывод суда, что «нет регистрации — нет недвижимости» — не вполне верен, т.к. Верховный суд указывал неоднократно, что государственная регистрация не является обязательным условием для признания объекта недвижимостью:
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25
«О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).
Или там же:
правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.
Поэтому, может быть арбитражный управляющий просто не использовал все имеющиеся возможности и продал требование, исполнимость которого под большим вопросом.
Но повторюсь — нужно изучать все документы, и договор, и протокол и решения и другие относимые к делу.
квартира в ЕГРН не зарегистрированаКонстантин
А, вот как.
Тогда вполне возможно, что арбитражный управляющий выбрал и верное требование, т.к. до госрегистрации право собственности, как правило, не признаётся, только в специальных случаях:
Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010
59. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
Но требование о передачи, которое заявил управляющий, можно было бы попробовать соединять с требованием о государственной регистрации.
В итоге Арб.упр продал на торгах по банкротству не квартиру, а право требования к Инвестору передачи квартиры.Константин
Проблема в том, что это требование уже просужено, и просужено не в Вашу пользу.
Даже если Вы сейчас составите все документы и попробуйте снова обратиться в суд, то суд откажет, так как иск будет тождественным.
И в этом серьёзная проблема для судебного разрешения спора.
Единственный вариант — если Росреестр устроят эти документы, и получится провести регистрацию без суда.
Он подтверждает что данная квартира отошла Застройщику.
В самом протоколе прописана формулировка или что то похожее, что квартира передается Застройщику без составления дополнительного акта приема передачи, на основании данного протокола и считается принятой в день его подписания?