И есть ли срок давности, после которого аннуляция сделки уже невозможна?

Здравствуйте. 

В принципе есть судебные решения, которые позволяют говорить о возможности легализации дополнительных соглашений к договору, в которых прописываются дополнительные суммы, подлежащие передаче продавцу помимо той, которая зафиксирована в основном договоре.

Однако полной гарантии того, что при рассмотрении требования о признании сделки недействительной, суд учтет в том числе и сумму по расписке (допсоглашению) Вам никто не даст, поскольку суд будет учитывать множество обстоятельств, в том числе может учесть и то, что единственной целью такого оформления сделки являлось занижение НДФЛ, а значит, такая сделка может считаться подпадающей под положения ст. 169 ГК РФ

Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом.   

И хотя Верховный суд РФ рассматривал сходное дело и указал на то, что при таких обстоятельствах при приведении сторон в первоначальное положение следует учитывать в том числе и сумму, переданную по расписке (если из нее прямо вытекает, что эта сумма уплачивается в связис приобретением спорной недвижимости), на мой взглд опасность все равно существует. 

Другое дело, что обращение продавца с подобным иском имеет свои сложности, поскольку действует принцип эстоппеля, установленный ст 166 ГК РФ

5. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.   

В целом же сроки оспаривания оспоримых сделок — один год, применения последствий ничтожных сделок — 3 года. 

Здравствуйте, Дмитрий.

какова вероятность получения возврата денег по доп.соглашению на неотделимые улучшения в случае аннулирования сделки ?

В случае оспаривания сделки в суде будут применяться правила статьи 170 Гражданского кодекса РФ:

2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Так как дополнительное соглашение по своей сути является притворной сделкой с целью занизить цену продажи квартиры, то суд будет рассматривать договор и дополнительное соглашение как единую сделку и примет в расчет подлинную цену квартиру в виде суммы цены квартиры, указанной в договоре, и цены неотделимых улучшений, указанной в дополнительном соглашении.

Поэтому, согласно статье 167 ГК РФ, в случае аннулирования сделки продавец будет обязан возвратить покупателю полную стоимость квартиры, включая стоимость неотделимых улучшений:

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, 

Что касается продажи неотделимых улучшений, то согласен, что их продажа вступает в противоречие с нормами ГК, так как они не являются самостоятельной вещью и не могут продаваться отдельно от объекта недвижимости, неотъемлемой частью которого они являются. 

С уважением, Роман.

Здравствуйте, Дмитрий.

Вопрос — всё-таки если эта схема мошенническая, то почему Сбер открыто её поддерживает ?

Дмитрий

Сделки с занижением не являются по своей правовой природе мошенничеством, исходя из определения мошенничества, которое дано в ст.159 УК РФ. Можно говорить только о том, что при занижении цены имеет место притворная сделка в части ее цены. Сбербанк оставляет на усмотрение клиента участие в таких схемах, поскольку с одной стороны, риски несет именно клиент, а не банк, перед банком клиент несет ответственность по исполнению кредитных обязательств. А с другой стороны, банк заинтересован в продаже своих услуг по кредитованию и вынужден идти на уступки.

И если всё-таки эту схему с недофинансированием можно как-то вернуть в правовое русло, то какова вероятность получения возврата денег по доп.соглашению на неотделимые улучшения в случае аннулирования сделки ?

Дмитрий

Я не считаю доп.соглашение по продаже именно неотделимых улучшений в принципе неуместной. Если исходить из понятия  улучшений, в том числе и неотделимых, которое дано в законодательстве, а оно основано на ст.623 ГК РФ, то

Под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта аренды, т.е. улучшения связаны с его модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием.
Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.09.2020 N Ф08-5703/2020 по делу N А53-16981/2019

НО!!!

Вы приобретаете объект в таком виде как он есть, неотделимые улучшения — это принадлежность самого объекта (см. ст.133 ГК РФ о неделимых вещах, ст.134 ГК РФ о сложных вещах, ст.135 ГК РФ о главной вещи и принадлежности), что и говорит, что по сути доп.соглашение о купле-продаже неотделимых улучшений ничтожно или не заключено, так как отсутствует предмет продажи.

Вместе с тем, в правовом русле отдельным соглашением или доп.соглашением в качестве товара прописать бытовую технику, мебель и т.д., что можно квалифицировать как самостоятельную индивидуально-определенную вещь.

И есть ли срок давности, после которого аннуляция сделки уже невозможна ?

Дмитрий

поскольку речь идет о притворной сделке, то срок исковой давности исчисляется в соответствии с п.1 ст.181 ГК РФ и составляет 3 года с начала ее исполнения

Какие пункты покупателю дома нужно обязательно внести в доп соглашение о неотделимых улучшениях, чтобы обезопасить себя от потери денег в случае аннулирования сделки?

Дмитрий

Подготовка договора  или его отдельных пунктов (с учетом остальных положений договора) — это предмет отдельной платной услуги в чате.