Добрый день. Хочу купить квартиру у Ивановой Г.Б. Но Иванова купила эту квартиру в феврале 2020 года по ДКП, в нём прописано, что предыдущий собственник Толкачева сохраняет за собой право проживания пожизненно. Что и где Толкачева мне неизвестно, в каартире никто не прописан. Стоит ли покупать такую квартиру?
Добрый день!
Согласно ст. 558 Гражданского Кодекса РФ:
1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Данная квартира может быть продана Вам при условии указания в ней такого существенного условия, как право пожизненного проживания Толкачевой в квартире.
Но даже если Толкачева и не зарегистрирована в этой квартире, то при наличии такого пункта в договоре как у продавца, так и в Вашем договоре предполагает её право пожизненного проживания, и если назавтра после покупки к Вам в дверь постучится Толкачева, то Вы обязаны будете предоставить ей право проживания, а если нет, то она может вселиться в Вашу квартиру в судебном порядке.
Здравствуйте, Ирина.
Ст.558 ГК РФ, положения которой привел коллега говорит о включении в договор в качестве существенных условий сохранение права пользования для тех, кто сохраняет это право в соответствии с законом, а не на основании договора.
Ст.10 ЖК РФ разграничивает основания приобретения жилищных прав: те, которые возникают на основании норм права (на основании закона) и на те, что возникают из договоров и иных сделок.
Говоря о возникновении жилищных прав на основании закона, прежде всего следует иметь ввиду ст.19 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», позволяющая лицам, давшим согласие на приватизацию жилого помещения и отказавшимся от участия в ней самими, сохранить право проживания (пользования) пожизненно, при этом оно все-таки может быть прекращено при добровольном выезде на основании ч.3 ст.83 ЖК РФ.
В Вашем же случае
Стороны договорились, что продавец сохраняет право пользования квартирой после её продажи покупателю. Право пользования Толкачевой квартирой по вышеуказанному адресу будет являться обременением и подлежит регистрации в установленном законом порядке.
то есть речь, буквально, идет о праве пользованияна основании данного договора (а не закона) между новым собственником (нынешним продавцом) и прежним (Толкачевой), стороной данного договора Вы не являлись. То есть новый собственник принял на себя обязательство предоставить в пользование жилое помещение прежнему. В соответствии с п.3 ст.308 ГК РФ
3. Обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). В случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, обязательство может создавать для третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон обязательства.
Есть ли основания, позволяющие считать Толмачеву имеющей право пользования на основании закона, неизвестно.
Поэтому стоит или не стоит покупать такую квартиру, зависит от того:
1. Какова история квартиры, и в том числе в частности, кто был участником приватизации квартиры и при каких обстоятельствах происходила приватизация и что происходило после нее;
2. На что лично Вы как предполагаемый будущий собственник готовы для защиты своих прав, готовы ли потратить в будущем силы и средства, чтобы защищать их в суде, если Толмачева будет претендовать на вселение.
Если Вас интересует более подробное обсуждение вопроса -это возможно в рамках отдельной услуги в чате.
Как правило, квартиры с обременением стоят значительно дешевле аналогичных квартир именно за счет того, что в договоре имеется такое право проживания постороннего лица в Вашей квартире.
Если Вы покупаете эту квартиру для личного проживания, то лучше не рисковать, иначе велика вероятность совместного проживания в квартире с Толкачевой. Если Вы решили купить квартиру как вложение капиталов для последующей сдачи в аренду, то надо учитывать, что если Толкачева вселится в квартиру, то только на праве безвозмездного пользования жилым помещением в соответствии со ст. 689 Гражданского Кодекса РФ:
И у Толкачевой будет только обязанность оплаты потребленных жилищных и коммунальных услуг.
А стоит или не стоит покупать такую квартиру — решать Вам исходя из Ваших целей и задач, стоимости жилого помещения и существующих рисков, о которых я указал выше.