Возможно есть какие-то подводные камни?

Добрый день.

Вам лучше оформить договором дарения.

На основании положений ст. 574 ГК РФ договор дарения недвижимого имущества заключается в виде письменного документа и подлежит государственной регистрации.
Обязательное нотариальное оформление для договора дарения квартиры законодательством не предусмотрено.
Таким образом, договор дарения квартиры совершается в простой письменной форме.

4. Налог не платится ни при договоре дарения, ни при договоре ренты (т.к. близкие родственники)?

Александр

Не платится.

Квартира получена по наследству более 5 лет назад (во время брака с третьей женой).

Александр

Александр!

Так как квартира получена по наследству, то это ваше личное имущество и ничьего согласия на распоряжение не требуется (ст. 34 СК РФ). Оформить в данной ситуации лучше договор дарения: квартира сразу перейдет в собственность вашего сына и в будущем не будет основания для оспаривания сделки. Госпошлина — 2000 рублей, оплачивается при подаче документов на регистрацию. Налоги платить не нужно.

Стоит ли заключать сделку у нотариуса? На ваше усмотрение, т.к. вы единственный собственник и ст. 42 ФЗ-218 здесь не действует. Если вы на сегодняшний день здоровы, отдаете отчет всем своим действиям, не состоите на учете в ПНД, то сделку можно провести без нотариуса

Здравствуйте, Александр!

Дополняя ответы коллег, хотелось бы узнать, в связи с какими обстоятельствами встал выбор между договорами дарения и ренты? 

Что касается общих правил оспаривания сделок (договоров), то оспариваться могут любые договоры, безвозмездность не является дополнительным или специальным основанием признания договора недействительным. Иными словами, если основания для признания сделки недействительной будут иметь место (если договор заключался лицом, неспособным понимать значение своих действий (ст.177 ГК РФ) или был заключен под влиянием существенного заблуждения (ст.178 ГК РФ) и прочее), то и договор дарения, и договор ренты могут быть оспорены в суде.

Если действительная воля нынешнего собственника квартиры заключается в безвозмездной передаче жилья одному из сыновей, то и оформлять это нужно соответственно — договором дарения. 

Заключение договора ренты в таком случае может привести к неприятным последствиям в долгосрочной перспективе. Если будет заключен договор пожизненной ренты (ст.596 ГК РФ), второй сын сможет потребовать часть неуплаченных рентных платежей, поскольку в состав наследственной массы входят и имущественные права (ст.1112, 128 ГК РФ). Безусловно, ему придется доказывать, что уплата рентных платежей не производилась, сложность доказывания будет зависеть от многих факторов (условий расчетов, указанных в договоре, доступа к документации наследодателя и т.д.), но учитывать этот риск все-таки стоит.

Более того, в случае заключения договора постоянной ренты (ст.589 ГК РФ), обязанность исполнения рентных платежей сохранится и после смерти получателя ренты (нынешнего собственника квартиры). Т.е. может возникнуть абсурдная ситуация: первый сын будет вынужден платить ренту второму сыну (как наследнику получателя ренты) только потому, что вместо договора дарения был заключен договор ренты. 

Кроме того, следует учитывать, что заключение договора ренты при реальном желании подарить квартиру, является притворной сделкой (п.2 ст.170 ГК РФ). Но заявить об этом и потребовать признания договора ренты договором дарения первый сын вряд ли сможет в силу п.5 ст.166 ГК РФ.

Таким образом, из текста вопроса не усматривается оснований заключения договора ренты. Более того, его заключение может привести к неблагоприятным для первого сына правовым последствиям.