Оформление ипотеки на другого человека, и как избежать связанные с этим риски?

Добрый день, Ирина!

1. Какие риски есть в такой сделке, кроме того, что человек может отказаться возвращать мне деньги при продаже квартиры, или откажется делать переуступку ипотеки или передать мне квартиру другим образом?

В судебном порядке такая сделка может быть признана недействительной, поскольку фактически покупателем квартиры будете являться Вы, а не Ваше доверенное лицо. При этом банк не будет уведомлен о том, что все денежные средства по сделке уплачиваются не покупателем, а Вами.

Последствия признания сделки недействительной установлены п. 2 ст. 167 ГК РФ:

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом

То есть квартира должна будет вернуться продавцу, продавец должен будет вернуть деньги, а покупатель вернуть деньги банку. При этом если у продавца не окажется денег, покупатель всё равно будет должен банку, будет выплачивать из своих средств.

Для признания сделки недействительной нужна воля стороны сделки, подача искового заявления в суд. Если в Вашем случае стороны будет следовать устным (что с юридической точки зрения плохо) договоренностям, претензий к друг другу иметь не будут, в суд никто не пойдет, тогда негативных последствий не будет.

2. Как юридически обезопасить и себя, и другого человека от возможных проблем?

Например, она напишет расписку о том, что приняла у меня деньги, и обязуется при продаже квартиры выплатить мне полную стоимость, или передать мне квартиру по переуступке или другим образом по моему требованию. А я могу написать расписку о том, что обязуюсь оплачивать ежемесячные платежи и все другие расходы, связанные с ипотекой. Или вы посоветуете что-то другое?

Что касается расписки, то целесообразнее заключить договор займа. Однако возможно сделать это только на ту сумму, которую Вы передаете доверенному лицу. Что касается денег банка, полученных по ипотеке, всю ответственность по возврату их банку несет Ваше доверенное лицо. 

В случае оплаты Вами ежемесячных платежей по ипотеке возможно заключение дополнительного соглашения к договору займа с указанием оплачиваемых сумм. Расписка подтверждает факт передачи денег. Условия возврата правильно прописывать в договоре. 

Что касается обязанности Вашего доверенного лица передать Вам квартиру по Вашему требованию, я не вижу никаких документарных возможностей закрепить такую обязанность. Равно как и обязанность собственника квартиры, которым будет являться Ваше доверенное лицо, продать квартиру по Вашему требованию. Заключить договор залога квартиры на основании того, что Вы предоставляете деньги на покупку, не получиться, поскольку ипотечная квартира находится в залоге и банка. 

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Поэтому поскольку Ваше доверенное лицо будет являться собственником, никаких прав на ипотечную квартиру у Вас не будет. У банка будет право требовать передачи ему квартиры в силу договора залога, и то только в случае просроченной задолженности по ипотеке.

Написать расписку или предусмотреть пункт о Вашей обязанности оплачивать ежемесячные платежи и все другие расходы, связанные с ипотекой, Вы можете, однако смысла в этом я не вижу в том плане, в котором, как я поняла, планируете Вы.

Банк заключит договор с Вашем доверенным лицом. Его такие расписки и договоры между Вами волновать не будут. В случае образования задолженности банк будет требовать вернуть долг с Вашего доверенного лица. В случае неуплаты банк обратит взыскание на квартиру. Таким образом, банк удовлетворит свои интересы. В случае если стоимость, за которую банк продаст квартиру, будет меньше суммы задолженности, останется должен банку и будет отвечать перед ним своим имуществом и доходами Ваше доверенное лицо.

Возникнет ли у нее право регрессного требования к Вам в случае, если у нее будет документ о том, что Вы обязуетесь оплачивать ежемесячные взносы и расходы по ипотеке? И в каком объеме? Не решусь предсказать судебную перспективу такого разбирательства.

Что-то другое посоветовать не могу, поскольку Вы собираетесь совершить сделку, не предусмотренную законом — наделить правами и обязанностями лицо, которое является стороной сделки только по документам. В результате такое лицо имеет все законные основания отстаивать свое право собственности. Ваше право собственности на квартиру отстоять в суде, по моему мнению, будет невозможно.

3. Если вдруг произойдет непредвиденная ситуация, что-то случится или кто-то из нас нарушит договоренности, можно ли будет отстоять свои интересы (напр в суде)?

В суде Вы сможете вернуть деньги, фактически переданные Вашему доверенному лицу, если прилежно будете оформлять документами все факты передачи денег с указанием условий и срока их возврата.

Право «Вашей» собственности в суде, на мой взгляд, отстоять будет невозможно.

4. Не является ли эта схема мошеннической и если вдруг придется обращаться в суд, могут ли это признать административным или уголовным нарушением, и я не смогу вернуть ни деньги, ни квартиру?

В данном случае, по моему мнению, состава уголовного преступления или административного правонарушения быть не может, поскольку между банком и Вашим доверенным лицом будут надлежащим образом оформленные договорные отношения. Что касается правоотношений между Вами и Вашим доверенным лицом, есть два варианта: 

— Вы не оформляете все передаваемые ей деньги надлежащим образом по договору займа (расписка признается договором займа в суде при соблюдении определенный условий, поэтому лучше изначально использовать правильно оформленный договор займа, а распиской подтверждать факт передачи денег). Тогда в суде доказать обязанность знакомой возвращать деньги вообще будет сложно доказать. Она всегда может сказать, что деньги Вы ей подарили. А если деньги будут передавать наличными, то и вовсе отрицать факт передачи денег. Будет возможность взыскать деньги как неосновательное обогащение при условии доказательств, подтверждающих факт передачи денег. Но легко это не будет.

— Вы оформляете все факты передачи денег договором займа с дополнительными соглашениями к нему либо отдельными договорами займа. Деньги переводите безналичным путем на карту знакомой (никаких карт родных, друзей и т.п.) либо отдаете под расписку. Тогда Вы можете в суде взыскать деньги, возможно, с процентами по договору или по закону. 

Квартиру без согласия знакомой, равно как и сумму от ее продажи, Вы, как я писала ранее, не получите. 

5. Если мне передадут квартиру по переуступке ИПОТЕКИ (и в сделке укажем полную стоимость квартиры, по которой я ее покупала), нужно ли будет человеку, на которого была оформлена ипотека, платить налог (если дохода не было). А также от какой суммы мне нужно будет заплатить налог при продаже такой квартиры? (13% от суммы продажи минус сумма квартиры в договоре переуступки ипотеки?)

Переуступка ипотеки не предусмотрена законом. Есть понятие переуступки права требования. Но в данном случае правом требования обладает банк. Он может переуступить право требования по ипотечному договору другому банку. Получатель ипотеки не имеет никаких прав требования. Только обязанность вернуть деньги банку с процентами. Поэтому «переуступить ипотеку» Ваша знакомая Вам не сможет. Не предусмотрено законом. 

С банком может быть достигнуто соглашение о замене стороны в договоре ипотеки (с Вашей знакомой на Вас), но банки редко идут на это, поскольку не заинтересованы. Имущество в залоге. Даже в случае неплатежеспособности должника выгоднее насчитать штрафные проценты и неустойки и забрать себе квартиру.

При продаже квартиры через год после покупки налог составляет 13 %. Налог рассчитывается с суммы полученного дохода: разницы между ценой покупки жилья и ценой его продажи.