Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Юридическое сопровождение покупки участка и загородного дома
юридическое сопровождение покупки участка и загородного дома
первый собственник, НАПРИМЕР, объявит себя банкротом и его сделка с сестрой будет признана недействительной, а сама сестра -недобросовестным покупателем.
И тогда получается, что моя с ней сделка также может быть признана недействительной, не смотря на то, что в моем с ней ДКП будет указана полная стоимость, или нет?
Какие еще «подводные камни» нужно учесть?
Спасибо.
Здравствуйте!
Вам следует прикрепить здесь документы по земельному участку и загородному дому.
Продавец должен иметь зарегистрирированное право собственности на дом и право собственности или право аренды на земельный участок, Ст.8.1, 606 ГК РФ, 22 ЗК РФ.
Далее надо смотреть есть ли ограничения, какая категория и вид разрешенного использования земельного участка, если есть несовершенннолетние собственники, то требуется предварительное разрешение органа опеки.
Регистрация сделки в Росреестре, требуется письменный договор купли-продажи, ст.454 ГК РФ.
Есть и иные нюансы. Если есть вопросы напишите.
моя с ней сделка также может быть признана недействительной, не смотря на то, что в моем с ней ДКП будет указана полная стоимость, или нет?Леонид
Леонид!
В данной ситуации, если первый продавец будет признан банкротом, то сделку будут оспаривать. При этом «минусы» данной сделки это заниженная по отношению к рыночной стоимость участков, продажа между родственниками.
7. В силу абзаца первого пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве предполагается, что другая сторона сделки знала о совершении сделки с целью причинить вред имущественным правам кредиторов, если она признана заинтересованным лицом (статья 19 этого Закона) либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника. Данные презумпции являются опровержимыми — они применяются, если иное не доказано другой стороной сделки.
При решении вопроса о том, должна ли была другая сторона сделки знать об указанных обстоятельствах, во внимание принимается то, насколько она могла, действуя разумно и проявляя требующуюся от нее по условиям оборота осмотрительность, установить наличие этих обстоятельств.
Т.е. вам вам нужно проверить на сайте ССП были ли возбуждены исполнительные производства на время первоначальной продажи этого имущества, были ли производства в отношении сестры на момент продажи вам. Если таковых не было, значит ваша сделка действительна.
Так же зайдите на сайт Арбитражного суда по месту регистрации первого продавца с целью выяснить не признан ли он банкротом или не подано ли заявление о признании его банкротом.
По времени продажи первым продавцом не прошел еще и год, не говоря уже о трех годах, поэтому, если он подаст на банкротство, то однозначно сделку признают недействительной, но вас должны признать добросовестным приобретателем.
Для этого нужно чтобы была оплачена рыночная стоимость, т.е. реальность сделки.
Также надо посмотреть, владеет ли продавец фактически тем, что он продает — это особенно важно, поскольку, как и отметила Экономколлегия, предпосылкой регистрации перехода права собственности является передача владения. «Фактическая передача имущества является частью юридического состава, требующегося для регистрации перехода права собственности (Дело № А40-109856/2017)
Приобретатель признается добросовестным, если только из обстоятельств дела не очевидно, что он знал, что у продавца нет прав на недвижимость, или не проявил разумной осмотрительности.
Продавец настойчиво предлагает мне оформить ДКП по кадастровой стоимости (20 % от рыночной), остальные деньги по договору о «неотделимых улучшениях» и расписка от его имени. Естественно, прикрываясь целью не платить НДФЛ 13%, при этом, само собой, предлагает мне скидку в цене.
Большой риск для меня, если соглашусь?
Да, рискуете, что вас не признают добросовестным приобретателем.
К тому же что подразумевается под неотделимыми улучшениями? В чем они выражаются?
По судебной практике в спорах о банкротстве как раз идет оценка действительности сделки по рыночной цене сделки и по тому как передаются деньги. Хорошо, если сможете доказать, что на момент покупки у вас была вся стоимость, а если не сможете доказать? Такие пояснения, как «держал деньги дома», «получил деньги от друга в день или за неделю до покупки», в суде как правило не являются убедительными.
Одним из наиболее популярных оснований для оспаривания сделок в банкротстве являются нерыночные условия сделки. Поэтому, чтобы сократить риски, в договоре надо указывать реальную цену приобретаемого имущества в договоре платить за покупку только переводом на счет продавца
https://www.vsrf.ru/press_cent...
Мне нужен ответ на мой вопрос.
в отношении первого собственника при наличии оснований может быть подано заявление о банкротстве при наличии оснований.
Сделки должника также при наличии оснований могут быть признаны недействительными, ст.166-181 ГК РФ
Согласно ст.61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»
Не факт, что Ваша сделка будет признана недействительной.
Вы вправе ссылаться на то, что Вы добросовестный приобретатель.ст.302 ГК РФ.