Как в подобной ситуации действовать Арендатору?

Добрый день.

Как в подобной ситуации действовать Арендатору?

Артем

На мой взгляд перспектива удовлетворения иска в данном случае минимальна и понесенные арендатором убытки будут списаны на его риски при осуществлении предпринимательской деятельности, основываясь на ст. 2 ГК РФ

Гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

Более того, при формальном прочтении ст. 19 ФЗ от 01.04.2020 N 98-ФЗ следует, что требовать снижения размера арендной платы вправе любой арендатор, независимо от используемых кодов ОКВЭД. Однако такое снижение в силу буквального толкования приведенной нормы возможно на основании соглашения сторон.

И в этом случае, насколько понимаю такое соглашение между арендатором и арендодателем не заключалось.

При этом в силу разъяснений представленных в «Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020)

С какого момента обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части уменьшения размера арендной платы на основании части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ?
Ответ: В соответствии с частью 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
Таким образом, арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

И при таком подходе можно попробовать направить арендодателю предложение о заключении дополнительного соглашения о снижении арендной платы, основываясь на принятых судебных решениях по которым субарендаторы снижают размер арендных платежей.

При этом снижаемые суммы охватывают как раз период пандемии.

При отказе в заключении подобного дополнительного соглашения — можно на этом основании пробовать обращаться в суд.

Как в подобной ситуации действовать Арендатору? Какие доводы имеет смысл привести в суде для удовлетворения иска Арендатора к Арендодателю о взыскания арендной платы за период простоя?

Артем

сложно сказать и предсказать, поскольку опять же как Вы сами и указали

ОКВЭ Арендатора не включен в список отраслей наибольшим образом пострадавших от пандемии.

Артем

соответственно на этом оснований есть вероятность, что суды и будут отказывать. Раз в Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. N 434«Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции» не входит. Хотя опять же в силу ФЗ  «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» от 01.04.2020 N 98-ФЗ

4. Арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

надо чтобы Вы были субъектом малого или среднего предпринимательства хотя бы. Так что если указать, что в данном ФЗ не указано, что ОКВЭД необязательно должен быть указан в ПП № 434. Плюс опять же вариант использовать аналогию. Раз можно по субаренде требовать такого снижения, то и по аренде можно, хоть формально не указан нужный оквэд, но по факту такая деятельность ведётся. Можно предложить заключить такое соглашение, а при отказе судиться. но любой суд — это 50 на 50.

Артем, ситуация у вас действительно интересная. Я сама участвую в процессах по применению части 1 и части 3 ст. 19 Закона 98, изучила огромное количество судебной практики, похожих споров не видела. 

Ваше дело в любом случае будет своего рода прецедентом. 

Как указали коллеги ниже, действительно, закон не связывает наличие «пострадавшего» в ЕГРЮЛ ОКВЭД с возможностью получить уменьшение по части 3 ст. 19. Это справедливо только для получения отсрочки до конца 2022 года (часть 1 ст. 19).

Чисто формально для снижения арендной платы необходимо доказать, что предпринимательскую деятельность невозможно было осуществлять в период простоя и доказать, что вы действительно пострадали. 

ВС РФ в своем 3 Обзоре по вопросам коронавируса указал, что право на отсрочку уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Закона N 98-ФЗ и на условиях, указанных в пункте 3 Требований, имеют также организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся субарендаторами недвижимого имущества. 

При этом ВС РФ проигнорировал вопрос, что же делать самим арендаторам, когда субарендаторы требуют от них снижения. 

На вашем месте я бы рискнула, если судья попадется не формалист, то он найдет правовое основание для восстановления справедливости.

НО (!) по моему мнению гораздо эффективнее сосредоточиться на текущих судах с арендаторами и не дать им получить существенное снижение, а при совсем хорошем раскладе добиться отказа в удовлетворении их требований.