Как оформить аренду земель общего назначения СНТ при самозахвате участков?

Добрый день! В соответствии со ст 24 217-ФЗ от 29.07.2017 года 

Земельный участок общего назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности и расположенный в границах территории садоводства или огородничества, подлежит предоставлению в общую долевую собственность лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, пропорционально площади этих участков.

Однако , если участок оформлялся ранее (ст 3 137-ФЗ от 25.10.2001 года), то он может принадлежать на праве собственности юр лицу — самому СНТ. 

Если у вас оформлен участок в общую долевую собственность собственников участков, то такой участок неделим как по аналогии с участков под МКД. То им распоряжаться путем раздела нельзя. Во всяком случае, Росреестр отказывает в таком случае, поскольку 

ст 123.13 ГК РФ 

 Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме, доля в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, собственника садового или огородного земельного участка следуют судьбе права собственности на указанные помещение или земельный участок.

Если участок принадлежит юр лицу, то есть практические механизмы перераспределения «захваченной» земли собственникам участков, когда им эти земли на основании ст 11.7 ЗК РФ перераспределяются и собственниками становятся «захватчики». Но возможно данный процесс уже тоже не работает. Это надо уточнять в конкретном регионе. Чтобы сдавали в аренду кусок ЗОП конкретному садоводу для личного использования  я на практике не встречала, поскольку назначение у участка именно дороги, земли общего пользования и сдавать их в аренду члену СНТ проблематично. Если это долгосрочный договор, то надо выделять часть или делить участок, регистрировать в Росреестре и т.д. 

В СНТ есть нарушители, которые выставили свои заборы на земли общего назначения СНТ и захватили часть этой территории( преимущественно дороги и переулки).

Екатерина

Если члены снт считают что нарушены их права, можно обжаловать межевание, когда был прихвачен кусок общих земель, если межевания не было а захвачен кусок самовольно и без оформления, то значит обязать перенести забор.

Кто платит налог на арендуемом участке — СНТ или арендатор? Кто вызывает кадастровика для уточнения границ арендуемого участка и где регистрируется такой договор? Через сколько дней после обнаружения такого самозахвата СНТ можно требовать оформлять аренду захваченного участка?

Екатерина

По договорам аренды в принципе налог платит собственник, а арендную плату арендатор. Полагаю такой договор не возможен. После обнаружения самовольного захвата, надо понимать ситуацию, было ли межевание с учетом земель общего пользования, либо просто надо двинуть забор. А так срок исковой давности три года с момента когда узнали о нарушении. 

Здравствуйте, Екатерина.

Возможна ли аренда земель общего назначения у СНТ?

С введением Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» презюмируется право общей долевой собственности собственников земельных участков СНТ (ст. 25) на общее имущество. В т.ч. и на земельный участок. Поэтому если право СНТ не зарегистрировано в ЕГРН вопрос о компенсации захватчиками должен решаться в соответствии с п. 2 ст. 247 Гражданского кодекса РФ.

На остальные вопросы отвечаю исходя из предположения, что право СНТ зарегистрировано в ЕГРН.Хотя, чует мое сердце, это не так.

Кто устанавливает цену на аренду?

Собственник

 Для этого нужно решение общего собрания и скольким количеством голосов?

Исходя из положений ч. 1 и 2 ст. 17 217-ФЗ 2/3 от общего числа присутствующих на собрании.

Кто платит налог на арендуемом участке — СНТ или арендатор?

Налог платитсобственник, землевладелец и землепользователь. Арендатор налог не платит.

Кто вызывает кадастровика для уточнения границ арендуемого участка и где регистрируется такой договор?

Заказчиком кадастровых работ может быть в принципе любое лицо.

 Через сколько дней после обнаружения такого самозахвата СНТ можно требовать оформлять аренду захваченного участка?

В любой. Тут требования СНТ будут негаторные (ст. 304 Гражданского кодекса РФ) и они в силу ст. 208 Гражданского кодекса РФ не ограничены сроком исковой давности.

Здравствуйте Екатерина!

В соответствии с ч. 2.1 и 3 ст. 123.13 ГК РФ общее имущество СНТ принадлежит собственникам входящих в него земельных участков, и эти доли следуют судьбе права собственности на соответствующие участки. Проще говоря, отчуждение доли в общем имуществе СНТ отдельно от участка не предусмотрено.

Можно сослаться на возможность перераспределить земли в соответствии со ст. 11.7 Земельного кодекса с присоединением самозахваченных площадей к участкам нарушителей. Но, на мой взгляд, здесь решающим фактором станет то, что это не просто земля, а именно дороги.

Ч. 5 ст. 24 Федерального закона от 29.07.2017 №217-ФЗ предполагает использование земельных участков общего назначения в границах СНТ для свободного прохода и проезда к земельным участкам собственников. Она же запрещает ограничивать доступ к этим земельным земельным участкам.

Самозахват части дороги может как раз рассматриваться как ограничение доступа к участкам, лежащим дальше. Поэтому Росреестр с большой вероятностью откажет в такой прирезке.

Также напоминаю, что за самовольный захват участка земли предусмотрена административная ответственность по ст. 7.1 КоАП РФ.