Как защитить себя и сделать так, чтобы договор на карту ИКЕА не канул в лета?

Здравствуйте.

В силу ч. 2 ст. 6 настоящего Федерального закона

в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере, т.е. в размере 1\150 ставки рефинансирования.

Письмо от 25.03.2021 о переносе сроков передачи объекта долевого строительства не позднее 3 квартала 2021 без конкретной даты. Данное письмо Вас не к чему не обязывает. Компенсацию суд может уменьшить по заявлению ответчика. В случае обращения в суд после предъявления претензии Вы вправе взыскать неустойку, штраф, моральный вред. Иск нужно подавать индивидуальный. Удачи

Василиса, здравствуйте!

1. Хочу узнать на какую компенсацию я могу рассчитывать?

Неустойку, компенсацию морального вреда в среднем от 1000 до 10 тыс. рублей, штрафа в размере 50% от взысканной суммы.

Взыскание неустойки за нарушение сроков передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства прямо предусмотрено Федеральным законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ч.2 ст.6 Федерального закона №214-ФЗ), в силу которой в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

 Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере, соответственно в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

 В соответствии с п.5 ст.28 Закона РФ «О защите прав потребителей» сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).

+ тут важный момент, который нужно знать.

Положениями ст.333 п.1 ГК РФ предусмотрено, что 

если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Как разъяснено в п.34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» применение ст.333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможнов исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

т.е. если такое заявление имеется и указаны обоснованные мотивы, то суд может снизить размер неустойки. 

На 10.07.2021, учитывая, что срок передачи определен до 30.06.2021 (п.5.1. Договора), а цена Договора составляет 6 136 838,28 рублей (п.4.1. Договора), то можно сделать следующий расчет:

1.  6 136 838,28  р.× 10 дней просрочка (с 01.07.2021 по 10.06.2021) ×  1/150 × 5.5%  (ставка на день расчета) = 22 501,74 р.

С каждым днем эта сумма увеличивается. 

2. Как или в каком виде можно её получить? Слышала, что некоторые договаривались с застройщиками об «обмене» компенсации из-за задержки на дополнительные насчитанные метры в квартире (по договору нужно оплатить эти метры в течении нескольких дней)

1. В досудебном порядке по претензии и договоренности с Застройщиком, либо в судебном порядке. 

2. Согласно ст. 409 ГК РФпо соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного, в том числепередачей иного имущества.

Соответственно, да такое возможно, т.е. вместо компенсации получить имущество,  в том числе  в виде дополнительных квадратных метров.  Однако сумма еще не такая значительная, чтобы получить компенсацию в виде квадратных метров. 

3. Может ли застройщик ставить палки в колёса на получение этой карты или вовсе отказать, если я не приму квартиру сразу в день сдачи объекта?

1. Важно понимать, что у вас заключено два абсолютно разные договора:

-ДДУ

-Уступки права требования в части карты ИКЕА.

2. Соответственно, обязательства Застройщика в части карты ИКЕА возникают по договору уступки права требования. 

Однако есть нюансы. В п.2.2 указано, что 

2.2. Настоящий Договор заключен под отлагательными условиями, в зависимости от наступления которых у Сторон в будущем могут возникнуть права и обязанности по настоящему Договору. Указанными условиями и,как следствие, условиями возникновения обязанности уступки Цедентом прав требования в рамках Подарочной карты ИКЕА является факт наступления (наличия) следующих обстоятельств (в совокупности):

— Многоквартирный дом введен в эксплуатацию;

— между Цессионарием и Цедентом заключен и действует настоящий Договор;

— между Цессионарием и Цедентом заключен и действует договор участия в долевом строительстве № ДИ23К-5.1-72 от 24 декабря 2019 (далее — договор участия в долевом строительстве) в отношении квартиры, расположенной в Многоквартирном доме, обязательства по оплате цены которого исполнены Цессионарием в полном объеме, включая осуществление окончательных взаиморасчетов;

— между Цессионарием и Цедентом подписан двухсторонний передаточный акт в отношении квартиры в рамках договора участия в долевом строительстве.

Стороны согласовали, что в случае не наступления любого из вышеуказанных обстоятельств, права и обязанности в рамках настоящего Договора у Сторон не возникают.

Такой договор соответствует требованиям ГК РФ. 

Например, в п.1 ст. 157 ГК РФ 

1. Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

Соответственно, при возникновении  условий в п.2.2. Договора  в силу п.2.3. Договора следует оплатить 3000 рублей на счет Застройщика с основанием платежа по данному договору и потребовать предоставить по акту приема-передачи карту.  В ином случае  в силу п.4.1. Застройщик вправе расторгнуть договор. 

 3. При выполнении указанных условий, вы вправе потребовать исполнить обязательства Застройщиком. При отказе их исполнить, вправе обратиться в суд (ст. 3 ГПК РФ)

4. Как защитить себя и сделать так, чтобы договор на карту ИКЕА не канул в лета?

Исполнить требования договора. 

Чем отличается групповой и индивидуальный в моём случае? И какой лучше для дольщиков?

Очень подробно и понятно расписано вот здесь.

Обращение гражданина  в суд в защиту прав и законных интересов группы лиц возможно, когда предметом спора являются общие или однородные требования членов этой группы к одному и тому же ответчику, в основании прав членов группы и обязанностей ответчика лежат схожие фактические обстоятельства, и все члены группы выбрали одинаковый способ защиты своих прав (ч. 1 ст. 244.20 ГПК РФ). По общему правилу обращающееся с таким иском в суд лицо должно являться членом соответствующей группы, подача коллективных исках иными лицами допускается только в прямо установленных федеральным законодательством случаях (ч. 3-4 ст. 244.20, ч. 1 ст. 244.22 ГПК РФ).

Для вас лично проще подать индивидуальный иск, поскольку рассмотрят быстрее. 

С уважением, 

юрист Квон Дмитрий Викторович.