Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Может ли суд признать сделку недействительной?
Добрый день. Прошу проконсультировать.
У нас проходит сложная сделка (мы через опеку продаем свою квартиру - клиент со своими деньгами + ипотека, мы покупаем так же, ипотека + деньги от продажи и + мат кап)
Ситуация, которая меня волнует, следующая. При осмотре нашей квартиры покупатель заострил внимание на материале межэтажных перекрытий. У нас сталинка. По паспорту перекрытия ЖБИ, по факту Я точно не знаю, т.к. их не вскрывал, но звук от соседний исходит такой, что Я сомневался, что они ЖБИ. Когда мне делали ремонт в ванной, строители сказали - обнаружили ЖБ столбы а по ним деревянные лаги. Т.е. перекрытия комбинированные (это замечание Я озвучил одному участников осмотра квартиры), а какие в комнате, Я не знаю, м.б. деревянные.
Вопрос.
Может ли суд признать сделку недействительной?
Сделка сложная у нас 3е несовершеннолетних детей.
Здравствуйте Семен!
Суд может признать сделку недействительной по иску заинтересованного лица в случаях оговоренных в законе.
По общему правилу статей 166-167 Гражданского кодекса РФ - любая сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях. При этом заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки, если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.
Таким образом Семен Вы видите, что конструкция названных норм состоит под определенными условиями по их реализации.
Основаниями для признания сделок недействительными являются, в частности: Статья 168 ГК РФ (Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта); статья 169 ГК РФ (Недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка или нравственности) и ряд других статей.
Однако, если купля-продажа квартиры состоялось, а в процессе ее эксплуатации были выявлены существенные недостатки о которых покупатель не был поставлен в известность, то договор купли-продажи можно расторгнуть по основаниям статья 450 ГК РФ. Данная норма определяет, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Кроме того статья 451 ГК РФ (Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств) определяет, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Таким образом юридические основания имеются, но для того что бы Вами было принято правильное решение и появились достаточные аргументы к продавцу (например об уменьшении покупной цены) Ва следует произвести официальное исследование (экспертизу) жилого помещения. Этим документом можно будет пользоваться в суде в обосновании своих исковых требований к продавцу.
Семен! если Вам необходимо составить документы (заявления, иск) обращайтесь ко мне в чате.
С уважением.
Здравствуйте, Семен.
Посольку при продаже квартиры вами будет составлен договор купли-продажи недвижимости, то соответственно в случае выявления каких-либо разногласий после сделки, покупатель будет руководствоваться ст. 556 ГК РФ.
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
А ст. 475 предоставляет покупателю следующие права
1. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Чтобы не допустить в будущем проблем с юридической чистотой сделки, вам в первую очередь необходимо окончательно разобраться, какой тип перекрытия имеет конструкция вашего дома. И в дальнейшем обязательно прописать это в самом ДКП.
Узнать технические параметры можно к примеру на сайте Росреестра, а также на вот это сайте