Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Возведение некапитального здания/строения на земельном участке в Собственности - Московская область
Есть два земельных участка (далее ЗУ) в Московской области г.Раменское
Первый ЗУ с ВРИ (Вид разрешенного использования) «4.4 Магазины». На нем планируется возвести объект капитального строительства с назначением Магазины.
Второй ЗУ (смежный с первым) с ВРИ Для индивидуального жилищного строительства. ПЗЗ г.о. Раменское позволяют сменить ВРИ на другие, включая условно разрешенный ВРИ Магазины.
Проектирование и получение согласований для получения Разрешения на строительство (РнС) на первом ЗУ уже начато. Осенью этого года РнС будет получено. Весной-летом 2022 здание будет построено и введено в эксплуатацию.
На втором ЗУ не хотим проходить данную процедуру и возводить капитальное здание. Хотим после строительства капитального здания на 1м ЗУ - возвести на втором некапитальные строения.
Нужна информация относительно возможности возвести некапитальные строения на втором смежном участке:
1) Какой нужен ВРИ ?
2) Какая процедура получения разрешения/согласования на возведение некапитальных строений? Какие согласования и от кого нужно получить?
3) Какие есть регламенты относительно возведения некапитальных строений?
4) Какое максимальное пятно застройки?
5) Какие есть требования по возведению данных строений?
6) Какие есть ограничения по застройке?
7) Какие есть ограничения по использованию данных помещений?
8) Какие есть возможности и ограничения по получению отдельных кадастровых номеров на помещения? Возможности зарегистрировать права собственности на них?
9) Какие есть возможности и ограничения при продаже данных помещений?
10) Какая связь в данном случае будет продаваемого помещения и ЗУ на котором оно находится? *вместе с помещением будет продаваться соответствующая доля ЗУ?
1. Схема размещения нестационарных объектов – нужна в случае если это частная собственность или все-таки это касается только муниципальных земель?
2. Согласовать размещение в администрации – как это собственно делается? Где прописан регламент?
3. «Получать разрешение на строительство некапитального здания (ст.51 ГрК РФ) не требуется. Нужно лишь согласовать его размещение.» — каким образом получается согласование на размещение? (торговое назначение помещений)
4. ВРИ 4.4 Магазины в условно разрешенных видах использования. Есть вероятность что его не получиться установить для ЗУ №2. Какие из имеющихся в ПЗЗ для зоны Ж-2 основных ВРИ позволят разместить некапитальные сооружения для торговли?
«При определении максимальной площади застройки земельного участка некапитальными зданиями необходимо общую площадь земельного участка умножить на коэффициент застройки» — Коэффициент застройки какой вы имеете ввиду? Максимальный % застройки согласно ПЗЗ?
Он для капитальных и для некапитальных строений одинаковый? Или для некапитальных строений он регламентируется не ПЗЗ, а каким-то другим документом?
5. «5) Какие есть требования по возведению данных строений? / Некапитальное строение, нестационарный торговый объект при размещении должно соответствовать нормам противопожарного, градостроительного, санитарно-эпидемиологического законодательства.» — Требования к наличию парковочных мест есть? Какие есть отличия относительно требований к Капитальному строению?
Таким образом если мы будем следовать тому что прописано дословно то некапитальных строений это не касается.
Тогда вопросы — 1) Где прописаны требования к строительству именно некапитальных строений? 2) ВРИ указаны именно для капитальных строений. Означает ли это что возможно возведение некапитальных строений отличного назначения? 3) Требования относительно % застройки, отступов от границ и остальные — относятся только к капитальным постройкам? К некапитальным тогда где прописаны подобные требования? *Просьба дать пояснения с указанием на законодательные / градостроительные нормы.
ПЗЗ регламентируют коэффициент застройки некапитальных строений или нет?
В ПЗЗ не указано что они регламентируют строительство «Некапитальных» строений. Откуда вывод что они также распространяются и на некапитальные строения?
В Правилах благоустройства города и в других указанных документах не указаны нормы регламентирующие застройку НКС. В ПЗЗ их также нет. Если читать ПЗЗ дословно то они применимы именно к капитальным строениям. Какие тогда нормы регламентируют застройку НКС? (% застройки / Отступы от границ / и т.д.)
1) ПЗЗ Раменского ГО действуют применительно к капитальным строениям. То есть они не регламентируют вопросы по Некапитальным строениям (НКС далее).
2) Схема размещения нестационарных торговых объектов (НКС) применяется относительно объектов на государственной/муниципальной земле и не имеет отношения к земле в частной собственности.
3) Правила благоустройства Раменского ГО № 646-СД от 29 апреля 2020 года, Постановление Главы Раменского муниципального района № 2984 от 5 октября 2012 года и другие муниципальные документы не накладывают существенных ограничений на объекты НКС.
4) Других документов, регламентирующих возведение НКС мы с вами совместно не нашли.
*Как минимум основные интересующие меня вопросы по соответствию ВРИ земельного участка планируемому назначению НКС, % застройки и отступов от границ участков согласно ПЗЗ.
Исходя этой информации — есть некий правовой вакуум относительно возведения объектов НКС.
Таким образом получается что на участке 525 кв.м с ВРИ под Индивидуальное жилищное строительство я могу построить некапитальное строение площадью 400 кв.м (отступив для приличия по 1 метру с каждой стороны от границ участка как для хоз.строения) и заниматься в нем торговлей или сдать его в аренду под торговлю товарами на которые не требуется лицензия.
*Коммуникации и их подключение к НКС будет через смежный участок с ВРИ 4.4 Магазины и капитальным строением на нем, возведенным с получением РНС и сданным в эксплуатацию. То есть с этим тоже сложностей не предвидится.
**Понятно что сейчас на всякий случай я постараюсь получить условно разрешенный ВРИ 4.4.Магазины.
Но в общем то суммируя всю полученную ранее информацию и это получается, что не обязательно?
Или все таки сможете привести еще какие то нормы / регламенты / документы / законы / обязательные к применению СП – согласно которым нельзя на участке 525кв.м с ВРИ под ИЖС возводить Некапитальное строение 400 кв.м предназначенное для торговли товарами и предоставления услуг населению?
Давайте тогда попробуем зайти с другой стороны – какие проверяющие в этом случае могут прийти и какие требования и на каких законных основаниях предъявить?
Добрый вечер, Роман!
Чтобы ответить правильно на Ваш вопрос надо знать кадастровые номера участков, чтобы определить местонахождение участков и изучить правила землепользования и застройки города (далее ПЗЗ), какое назначение будет у некапитальных сооружений.
Попытаюсь ответить по той информации, которая предоставлена.
1) Если некапитальные сооружения (далее НКС) будут для коммерческого использования, то ВРИ необходимо будет сменить на тот вид, для которого Вы будете использовать НКС. Если для индивидуального использования, тогда менять ВРИ не придется;
2) На основании части 2 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса:
выдача разрешений не требуется в случае строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства.
3) надо смотреть ПЗЗ, знать в какой градостроительной зоне находится участок;
4) надо смотреть ПЗЗ, знать в какой градостроительной зоне находится участок;
5) Специальные требования для возведения НКС не предусмотрены Градостроительным кодексом, Регламентом о безопасности зданий, так как требования разработаны только для капитальных сооружений;
6) надо смотреть ПЗЗ, знать в какой градостроительной зоне находится участок;
7) Вы являетесь собственником участка, поэтому вправе использовать его по своему усмотрению согласно ВРИ участка и ПЗЗ, каких других ограничений не предусмотрено;
8) В некапитальных строениях не могут находится объекты недвижимости, помещение — это объект недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса);
9) Так как НКС не является объектом недвижимости, права и переход прав на них не подлежит государственной регистрации;
Здравствуйте!
Нужна информация относительно возможности возвести некапитальные строения на втором смежном участке:
1)Какой нужен ВРИ ?
Судя по Вашим пожеланиям и планам в отношении использования второго смежного змельного участка ИЖС Вам не подойдет.
Потому единственный выход из положения у Вас это изменить ВРИ земельног о участка в порядке ст.37,39 ГрК РФ, обратившись в местную администрацию.Вам нужен ВРИ для осуществления предпринимательской деятельности.
2) Какая процедура получения разрешения/согласования на возведение некапитальных строений? Какие согласования и от кого нужно получить?
Как указано выше Вам нужно изменить ВРИ второго участка, тем более ПЗЗ г.о. Раменское, как Вы сами заметили, это позволяет сделать.
Далее Вам нужно согласовать размещение нестационарного объекта в местной архитектуре, межведомственной комиссии администрации. При этом будет приниматься во внимание схема размещения нестационарных торговых объектов на территории Раменского муниципального района.
Получать разрешение на строительство некапитального здания (ст.51 ГрК РФ) не требуется. Нужно лишь согласовать его размещение.
3) Какие есть регламенты относительно возведения некапитальных строений?
Есть схема размещения нестационарных торговых объектов на территории Раменского муниципального района, которой нужно руководствоваться.
Постановление Главы Раменского муниципального района Московской области от 5 октября 2012 г. N 2984 «Об утверждении Положения о порядке разработки и утверждения схемы размещения нестационарных торговых объектов на территории Раменского муниципального района»
4) Какое максимальное пятно застройки?
Площадь строения, спроецированная на поверхность земли — это и есть пятно застройки здания.При проектировании в Московской области необходимо руководствоваться следующим:
— коэффициент застройки земельного участка – это максимально возможная территория земельного участка, которую планируется занять возводимыми некапитальными зданиями.
При определении максимальной площади застройки земельного участка некапитальными зданиями необходимо общую площадь земельного участка умножить на коэффициент застройки, таким образом Вы получите суммарные пятна застройки всех возводимых зданий.
Это общие правила. Чтобы уточнить нюансы Вам лучше обратиться в отдел ( управление) архитектуры г.о.Раменское.
5) Какие есть требования по возведению данных строений?
Некапитальное строение, нестационарный торговый объект при размещении должно соответствовать нормам противопожарного, градостроительного, санитарно-эпидемиологического законодательства.
6) Какие есть ограничения по застройке?
Ограничения по застройке может быть предусмотрено требованиями ПЗЗ, также надо смотреть не зарегистрированы ли иные ограничения применительно к конкретному участку в ЕГРН.
7) Какие есть ограничения по использованию данных помещений?
Если это будет нестационарный торговый объект, то и использоваться он должен по назначению — то есть для осуществления торговли. Либо по иному назначению, если это будет предусмотрено.
8) Какие есть возможности и ограничения по получению отдельных кадастровых номеров на помещения? Возможности зарегистрировать права собственности на них?
Регистрация права собственности на некапитальные строения не производится. Соответственно на кадастровый учет ставить их нет необходимости.
9) Какие есть возможности и ограничения при продаже данных помещений?
Если нет ограничений, запретов на продажу, нет арестов и запретов, наложенных судом и иными уполномоченными органами, то препятствий дял продажи даных помещений не будет.
Согласно ст.209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим недвижимым имуществом.
10) Какая связь в данном случае будет продаваемого помещения и ЗУ на котором оно находится? *вместе с помещением будет продаваться соответствующая доля ЗУ?
Есть принцип единства судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости. Прежде всего это касается некапитальных строений, т о есть тех строений, которые невозможно без значительного ущерба переместить другое мест Но если продается нестационарный некапитальный объект, то, понятное дело, он может быть продан и без земельног о участка, и вместе с ним. Законом не предусмотрена обязанность регистрации права собстенности на некапитальные строения в Росреестре. На практике продается земельный участок и расположенный на нем нестационарный объект недвижимости. Иногда может быть продан сам нестационарный объект, если ег о можно переместить и поставить в другое место. Тогда в договоре купли-продажи указывается сам нестационарный объект, ст.454 ГК РФ.
1. Схема размещения нестационарных объектов – нужна в случае если это частная собственность или все-таки это касается только муниципальных земель?Роман
Если нестационарный объект будет полностью располагаться за земельном участке, находящемся у Вас в собственности, и не будет задействована муниципальная территория, то схемой размещения нестационарных объектов не нужно руководствоваться. Соответственно согласовывать не нужно.
каким образом получается согласование на размещение? (торговое назначение помещений)
Не нужно, если в собственности и совсем не затрагивается муниципальная территория
Федеральный закон от 28.12.2009 N 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации»Статья 10. Особенности размещения нестационарных торговых объектов
Здравствуйте.
В соответствии с п. 10.2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ
некапитальные строения, сооружения — строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений);
Если на земельном участке планируется возведение некапитальной постройки, ( киоски, навесы и другие подобные строения, сооружения), то обращаться за разрешением на строительство такого рода постройки, а также уведомлять о планируемом строительстве такого строения не надо.
В соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.Государственному кадастровому учетуподлежит внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также — объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.
К объектам недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» следует относить: земельные участки, здания, сооружения, помещения, машино-места, объекты незавершенного строительства, единые недвижимые комплексы, в случаях, установленных федеральным законом, и иные объекты, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Исходя из изложенного следует, что некапитальные постройки и некапитальные сооружения не подлежат кадастровому учету, и права на такие постройки – не подлежат регистрации. Удачи
Добрый день!
1) Какой нужен ВРИ ?Роман
Если речь идет о том что на соседнем участке вы возводите нежилое здание — магазин на основании ст 51 ГрК РФ, то следовательно на соседнем участке некапитальные постройки будут связаны с коммерческой деятельностью. Следовательно вам надо будет добавлять ВРИ участка к имеющемуся или менять на другой. Судя по данным ПЗЗ (ст 30 ГрК РФ), в зоне Ж-2 магазины это условно — разрешенный вид, следовательно без администрации самостоятельно вы его не поменяете .
Возможно как один из основным вам подойдет «бытовое обслуживание»: Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки, похоронные бюро)
(Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»)
Это просто более менее близко к коммерческой деятельности и если вы возведете некапитальные постройки рядом с магазином, то на участке с ИЖС будут однозначно штрафовать за нецелевое использование, а на участке для бытового обслуживания может быть и нет, но смотря что вы в некапитальных строениях хотите разместить, если как слады, это одно, а если второй магазин — это другое.
2) Какая процедура получения разрешения/согласования на возведение некапитальных строений? Какие согласования и от кого нужно получить?Роман
Нет таких процедур, но опять же вы не говорите что вы хотите сделать, абстрактный вопрос- абстрактный ответ. Некап постройки, которые можно перенести без ущерба для них, можно строить без разрешений (ст 51 ГрК РФ).
Если вы хотите поставить торговый павильон, то на основании ст 10 Федерального закона «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» от 28.12.2009 N 381-ФЗ
Порядок размещения и использования нестационарных торговых объектов в стационарном торговом объекте, в ином здании, строении, сооружении или на земельном участке, находящихся в частной собственности, устанавливается собственником стационарного торгового объекта, иного здания, строения, сооружения или земельного участка с учетом требований, определенных законодательством Российской Федерации.
Если же ВРИ участка вы захотите изменить, то повторюсь в зоне Ж-2 «магазины „ это условно разрешенный вид, а следовательно на основании ст 39 ГрК РФ нужно соблюсти порядок получения разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка.
Физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства (далее — разрешение на условно разрешенный вид использования), направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию.
3) Какие есть регламенты относительно возведения некапитальных строений?
4) Какое максимальное пятно застройки?
Роман
В вашем случае тоже будет работать ПЗЗ, если смотреть ВРИ “магазины», то для кап объектов макс процент застройки участка — 50 %, отступы 3 метра от границ.
6) Какие есть ограничения по застройке?
7) Какие есть ограничения по использованию данных помещений?
Роман
Если речь будет идти о торговом павильоне, возможно есть требования администрации к внешнему виду. Только это будут не помещения, а все же строения. Это важно, потому что помещение находится в здании или строении.
8) Какие есть возможности и ограничения по получению отдельных кадастровых номеров на помещения? Возможности зарегистрировать права собственности на них?
9) Какие есть возможности и ограничения при продаже данных помещений?
10) Какая связь в данном случае будет продаваемого помещения и ЗУ на котором оно находится? *вместе с помещением будет продаваться соответствующая доля ЗУ?
Роман
Так как постройка некапитальная, то поставить на ГКН и получить кадастровый номер не представляется возможным. Права зарегистрировать также не получится. (ст 8.1 ГК РФ)
Ограничений при продаже нет, только вы будете продавать не помещения, а строения или павильоны и т.д. Просто в договоре купли-продажи участка можете написать что на участке есть такие -то объекты не кап строительства. А можно их вообще продавать без земельного участка. Но это не значит что у покупателя появятся права на участок, так как объекты не прочно связаны с землей и их можно перенести, передвинуть и убрать вообще.
Вы можете продать долю участка, на которой есть не кап постройка, но строение все-равно не привязано к земле, поэтому в договоре купли-продажи будет просто упоминаться, запись в ЕГРН делаться не будет.
1. Схема размещения нестационарных объектов – нужна в случае если это частная собственность или все-таки это касается только муниципальных земель?Роман
Ответила выше, в случае если участок в собственности, вы сами решаете где расположить павильон, главное чтобы назначение участка было верным.
2. Согласовать размещение в администрации – как это собственно делается? Где прописан регламент?
3. «Получать разрешение на строительство некапитального здания (ст.51 ГрК РФ) не требуется. Нужно лишь согласовать его размещение.» — каким образом получается согласование на размещение? (торговое назначение помещений)Роман
В случае с собственностью это не надо, но если вам просто интересно, то тогда ст 10 381-ФЗ
Размещение нестационарных торговых объектов на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов с учетом необходимости обеспечения устойчивого развития территорий и достижения нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов.
2. Порядок включения в схему размещения, указанную в части 1 настоящей статьи, нестационарных торговых объектов, расположенных на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности, устанавливается Правительством Российской Федерации.
4. ВРИ 4.4 Магазины в условно разрешенных видах использования. Есть вероятность что его не получиться установить для ЗУ №2. Какие из имеющихся в ПЗЗ для зоны Ж-2 основных ВРИ позволят разместить некапитальные сооружения для торговли?
«При определении максимальной площади застройки земельного участка некапитальными зданиями необходимо общую площадь земельного участка умножить на коэффициент застройки» — Коэффициент застройки какой вы имеете ввиду? Максимальный % застройки согласно ПЗЗ?
Он для капитальных и для некапитальных строений одинаковый? Или для некапитальных строений он регламентируется не ПЗЗ, а каким-то другим документом?Роман
Да, вам действительно могут не дать использовать данный вид. я писала про «бытовое обслуживание» , «рынки », может быть еще но вряд ли. Остальное не подходит. ПЗЗ подходит и для размещения кап построек и некап построек.
5. «5) Какие есть требования по возведению данных строений? / Некапитальное строение, нестационарный торговый объект при размещении должно соответствовать нормам противопожарного, градостроительного, санитарно-эпидемиологического законодательства.» — Требования к наличию парковочных мест есть? Какие есть отличия относительно требований к Капитальному строению?Роман
а ГПЗУ (ст 57.3 ГрК РФ) вы на участок не брали? Там будет пятно застройки. По требованиям посмотрите ГОСТ Р 54608-2011
нестационарный торговый объект: Торговый объект, представляющий собой временное сооружение или временную конструкцию, не связанные прочно с земельным участком вне зависимости от присоединения или неприсоединения к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе передвижное сооружение.
1) Где прописаны требования к строительству именно некапитальных строений?Роман
Добрый день! Я вам указывала ГОСТ Р 54608-2011 и можете обратить внимание на решение от 29 апреля 2020 года N 6/46-СДОб утверждении Правил благоустройства территории Раменского городского округа Московской области, там говорится и о некапитальных строениях.
2) ВРИ указаны именно для капитальных строений. Означает ли это что возможно возведение некапитальных строений отличного назначения?Роман
Нет ври указаны в принципе для возможности использовать участок. Если ври ижс вы не можете поставить там некапитальный торговый павильон без доп вида или смены ВРИ.
Требования относительно % застройки, отступов от границ и остальные — относятся только к капитальным постройкам? К некапитальным тогда где прописаны подобные требования? *Просьба дать пояснения с указанием на законодательные / градостроительные нормы.Роман
Так как некапитальные объекты можно переместить, то с одной стороны можно не обращаться внимание на ПЗЗ, но с другой стороны должны соблюдаться противопожарные нормы и интересы смежных землепользователей независимо от того, капитальные объекты или нет. А требования те же в ГОСТе и в Правилах благоустройства.
Уважаемые юристы, не закрывайте вопрос ранее 11.07. Так как клиенту требуется больше времени на изучение вопроса.
10) Для разных типов зданий закон предусматривает разный порядок распоряжения земельным участком, находящимся под зданием. Если мы говорим про многоквартирный дом, то отчуждение квартиры или помещения в нем происходит вместе с долей земельного участка, пропорционального площади квартиры.
Если это будет нежилое здание, то закон не устанавливает запрета на отчуждение помещения в нем без доли земельного участка. Правообладатель помещения не будет владельцем доли участка, но имеет право пользования участком для того, чтобы пользоваться своим помещением.