Два собственника на один и тот же земельный участок. И оба на законном основании. Вина третьей стороны

Здравствуйте. Вам конечно нужно переговорить с собственником большого участка. Другой вариант Вам нужно пригласить кадастрового инженера и провести свое межевание.В случае обнаружения реестровой(кадастровой) ошибки необходимо обратиться в суд, ответчики-соседи.

Согласно Федеральному закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 11.06.2021) «О государственной регистрации недвижимости» Ст. 61. Порядок исправления ошибок, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости4.

В случаях, если исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда.
Удачи

Добрый вечер, Игорь!

В Вашей ситуации холдинг может заявить следующие варианты исков:

1) о признании права отсутствующим;

2) об устранении препятствий в использовании имущества;

3) оспорить зарегистрированное право.

Первые 2 варианта относятся к негаторным искам, и могут быть удовлетворены судом в случае, если истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРН. Истец должен доказать, что имущество не находится во владении ответчика (отсутствуют признаки владения земельным участком: ограждения,  охрана, застройка объектами недвижимости, сопровождающаяся установлением на участке знаков, свидетельствующих о принадлежности земельного участка, об ограничении доступа на него, о границе земельного участка, несении соответствующих расходов на земельный участок).

Поэтому в соответствии со статьей 208 Гражданского кодекса исковая давность на указанные требования не распространяется. Исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком

(пункты 6и 7Информационного письма Президиума ВАС N 143).

В Вашем случае земельным участком фактически владеете только Вы, при этом продолжительное количество времени, более 15 лет я предполагаю. Владеете постройками, несете бремя содержание имущества, оплачиваете коммунальные расходы.

На основании изложенного, можно сделать вывод, что правильным будет подача иска об оспаривании зарегистрированного права. В пункте 57 постановления Пленума ВС и ВАС от 29.04.2010 № 10/22 содержатся следующие разъяснения:

Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 Гражданского кодекса.

Вопрос о сроке исковой давности применительно к искам лиц, не владеющих землей и считающих себя собственниками, о виндикации земельного участка, занятого чужими объектами недвижимости, был разрешен в пункте 6Информационного письма от 09.12.2010 N 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее — Информационное письмо N 143).

В пункте 6 данного Информационного письма разъяснено следующее. Поскольку истец, считающий себя собственником спорного участка, фактически им не владеет, вопрос о правомерности возведения без его согласия спорных объектов недвижимости может быть разрешен в том числе при рассмотрении виндикационного иска либо после удовлетворения такого иска. Следовательно, если подобное нарушение права собственника или иного законного владельца земельного участка соединено с лишением владения,то требование о сносе постройки, созданной без согласия истца, может быть предъявлено лишь в пределах срока исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса).

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 28.06.2016 по делу N 305-ЭС15-6246, А41-17069/2014

Общий срок исковой давности составляет три года (статья 196 Гражданского Кодекса).

Перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления

(статья 201 ГК).

Таким образом, учитывая, что истец не владеет спорным земельным участком, если срок исковой давности по виндикационному иску истек, то истек срок и по иску о сносе самовольных построек.

Требование о сносе построек так же возможно заявить в случае нарушения градостроительных и строительных норм и правил при возведении объектов, и о том, что постройки создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Для этого потребуется строительная экспертиза. Поскольку Вы получали все разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, дом должен соответствовать строительным нормам и правилам, то такая ситуация должна разрешиться в Вашу пользу

Здравствуйте.

Попробую высказать свое мнение по заданным вопросам.

У них приобретен попозже: в 2018 году.

Игорь

Поскольку участок холдинг приобретал у третьего лица, следует предположить, что нарушение совершила администрация в ходе выделения Вам участка. Вероятно произошло это при формировании Вашего участка, который был неверно определен как принадлежащий администрации, а по факту (при выносе на местности), оказался частью участка, принадлежащего третьему лицу. действительно, ситуация всьма нестандартная в силу того, что получилось, что администрация фактически распорядилась участком, который ей не принадлежит, вплоть до реализации его Вам в собственность. Агрохолдинг с большой осторожностью подходит к ситуации и приглашает Вас на переговоры ввиду того, что формально с одной стороны у Вас есть все правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, начиная от момента предоставления участка и заканчивая разрешением на строительство, вводом здания в эксплуатацию и т.д., с другой — все эти документы неверны в корне, поскольку администрация распоряжалась участком, который ей не принадлежит.

Дейтвительно, если заводить речь о суде, агрохолдингу необходимо оспаривать Ваше право собственности на земельный участок с последующим истребованием его из чужого незаконного владения. Однако поскольку Вы открыто и непрерывно владеете этим земельным участком, то в принципе Вы можете бытьпризнаны собственником в порядке приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ), согласно которой лицо, не являющееся собственником не имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество. Однако поскольку это происходит не автоматически, Вам придется обращаться со встречным иском. Ввиду этого есть смысл, имея ввиду данное обстоятельство, и вести переговоры с агрохолдингом, которому в сущности Ваш участок вряд ли «сделает погоду». 

При этом следует иметь в виду, что для того, чтобы снять все вопросы, потребуется подписание какого-то документа, который подтвердит Ваше законное право владения (пользования и распоряжения) данным земельным участком. Предположу, что результатом переговоров может стать межевой план, который установит границы вашего смежного землепользования и который будет передан в ЕГРП для фиксации границ в кадастре.

В случае же если агрохолдинг пойдет по жесткому сценарию, то это будет длительным судебным разбирательством, испорченными отношениями с местной администрацией, с которой ему хорошие отношения необходимы, и далеко не факт — с получением положительного результата в целом (ввиду Вашей позиции по приобретательной давности).    

4. Кто вообще тут ответчик? Администрация? А мы обе пострадавшие стороны?

Игорь

В данном случае для агрохолдинга ответчик Вы, как занимающий часть принадлежащего ему участка. Администрация может быть ответчиком в случае, если суд по какой-то причине откажет Вам в применении приобретательной давности. Тогда Вы можете предъявить претензии администрации, которая совершила действия, приведшие к причинению Вам убытков (ст. 1064 ГК РФ) и взыскать их с нее. 

5. На что я могу рассчитывать? Только на «вырезку» моего участка из их пирога? А вокруг (подъезд и прочее) останется у частного собственника? Как-то не комфортно…

Игорь

Вы можете рассчитывать на установление границ с агрохолдингом и именно эти самые границы и могут стать предметом торга. Что касается некомфортности, то во-первых, участки выделяются только с возможностью подъезда к ним. Правила обеспечения доступом образуемых земельных участков к землям общего пользования регламентированы Приказом Минэкономразвития РФ от 8 декабря 2015 года N 921 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке». В соответствии с утвержденной формой межевого плана при образовании (изменении) земельных участков обязательно указываются сведения об обеспечении доступа (прохода или проезда от земель общего пользования, земельных участков общего пользования, территории общего пользования) к образуемым или измененным земельным участкам. Во-вторых, предположу, что нет большой разницы между принадлежностью окружающего участка частному лицу или муниципалитету. Важнее тут как именно намерен использовать свой участок агрохолдинг, поскольку это может прямо повлиять на комфортность Вашего проживания.

Здравствуйте Игорь.

Важно для вас:

Думается следует начать с мирного пути решения вопроса, вам посмотреть их документы, а им показать ваши.

Следует понимать, что может оказаться, что правы не вы. В связи с чем, не следует спешить в суд.

Так же возможна реестровая ошибка.

 Правовое основание решения вопроса в случае реестровой ошибки — ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Вам следует запросить росреестр, сделать свежий запрос на ваш участок и участок соседей, ст. 15 ЗК РФ.

Из ответа возможно будет ясность больше и в случае, если он вас не устроит, то вы его вправе обжаловать в суд, в порядке ст.ст. 218-219 КАС РФ.

Вам следует учитывать из возможного разрешения вашего вопроса в судебном порядке, что  исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Ответчиком может быть Росреестр и Администрация муниципального образования.

Расчитывать вы вправе на удовлетворение ваших исковых требований либо на отказ в их удовлетворении.

Если подъезд к вашему участку останется не у вас, то вы вправе решить вопрос о сервитуте. 

Так как вы, в качестве собственика своего участка вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления Вам права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Правовое основание — ст. 274 ГК РФ.

По поводу, — вторая сторона – крупный аграрный монстр.

Вы вправе заказать оценку ваших документов на руках юристу сайта, а так же взять с собой на встречу юриста.

1. Варианты развития событий.

Игорь

Добрый день! Настоятельно рекомендую показать документы юристу, специализирующемуся на земельных вопросах. С ваших слов администрация вообще не имела права предоставлять участок в аренду, то есть если говорить о худшем развитии событий, то постановление о предоставлении земельного участка признают незаконным, отвод отменяют, дом сносят , а вам компенсируют. Но это не очень хороший вариант. 

2. «Мирные» варианты решения проблемы. Наверняка не первый же такой случай

Игорь

Важно знать на каком праве и с какого времени у этого правообладателя был участок. Как он отводился, какие были границы при отводе, не прибавляли ли он площадь при межевании, верно ли были определены границы и т.д. (ст 22, 43 218-ФЗ от 13.07.2015 года)

3. Судебная практика.

Игорь

Со слов сложно искать практику. По идее речь может идти об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст 301 ГК РФ): истец собственник большого участка, ответчик — вы. А вы в свою очередь подаете заявление на администрацию. Но это пока условно, с ваших слов. Не был ли нарушен порядок предоставления земельного участка вам? Это было до 2015 года или после? Была ли публикация о предоставлении и т.д. Если порядок был нарушен, это не в вашу пользу. 

5. На что я могу рассчитывать? Только на «вырезку» моего участка из их пирога? А вокруг (подъезд и прочее) останется у частного собственника? Как-то не комфортно… Одно дело ты в окружении муниципальной земли (поселковый совет несет там какие-то обязательства: чистит дорогу и т.п.) или частник, который в любой момент может устроить тебе «веселую» жизнь… Может быть можно вырезать целиком угол (благо я как раз в нем). Но это так сказать «программа максимум». Пока я не уверен и в минимуме…

Игорь

Рассуждать можно как угодно. Вам надо выслушать их условия. Но честно сказать, суд не лучший выход. Вообще учитывая очень различную практику и трактовку закона, лучше всего договориться. 

6. Вторая сторона – крупный аграрный монстр. Понятно, что у него (с его командой юристов) есть вариант решения. Но сомневаюсь, что он наилучший для меня. Хотелось бы до разговора иметь и свой или даже несколько своих.

Игорь

Выше говорила, что лучше всего детально изучить и ваши и документы вашего оппонента. 

Удачи! 

Добрый вечер, Игорь!

В порядке подготовки к встрече с 

крупный аграрный монстр.

Игорь

считаю, дополнительно к мнениям коллег, вам необходимо посмотреть в территориальной зоне ПЗЗ вид разрешенного использования, и он должен быть исходя из 

У меня земельный участок с домом. Свидетельство о собственности и на то и на другое

Игорь

земли поселений для ИЖС.

Аграрные монстры, обычно, владеют землями схназначения и применяется 

.Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 N 101-ФЗ.

Если у вас ИЖС, а у него схназначания и разные тер. зоны, виновник этого будет без труда определен и решение суда будет предсказуемо при судебном разбирательстве.

То есть

Небольшое расследование показало, что ошибка поселковой администрации, которая сначала предоставила мне землю в аренду (которая принадлежала не ей, а в составе большого участка третьей стороне, у которой и приобрели мои оппоненты), потом выдала мне разрешение на строительство, приняла в эксплуатацию построенный дом и в итоге продала мне участок под ним.

Игорь

может подтвердить ваше расследование, а пока я не могу допустить, что Росреестр пропустил регистрацию ЗУ и дома на участке не принадлежащем администрации.

5. На что я могу рассчитывать? Только на «вырезку» моего участка из их пирога? А вокруг (подъезд и прочее) останется у частного собственника? Как-то не комфортно… Одно дело ты в окружении муниципальной земли (поселковый совет несет там какие-то обязательства: чистит дорогу и т.п.) или частник, который в любой момент может устроить тебе «веселую» жизнь… Может быть можно вырезать целиком угол (благо я как раз в нем). Но это так сказать «программа максимум». Пока я не уверен и в минимуме…

Игорь

Территориальная зона даст ответы на ваш вопросы.

1. Варианты развития событий.

Игорь

Прежде необходимо понять что произошло. Возможно ваш участок как-то образовался из КФХ, но ИЖС быть не могло.

в отличие от меня (и дом и участок, естественно отображены, но без номеров и границ).

Игорь

Все же границы есть. Запросите материалы постановки на кадастровый учет и договор аренды, там могут быть и должны быть координаты вашего участка, что может свидетельствовать об обратном, то есть ваш участок не входит в участок «монстра» и все при своих интересах.