За этот период у меня закончится действие договора аренды

Могу ли я остаться на арендованной площади по окончанию действия договора и откладывать аренду для будущих наследников (они не возражают)? Продление договора по соглашению сторон предусмотрено, но пока нет второй стороны.

Клиент

Здравствуйте. Поскольку имущество не может не принадлежать никому в каждый конкретный момент времени, то Вы либо исходите из того, до чего договорились с наследниками либо (как я полагаю было бы наилучшим вариантом), предлагаете наследникам обратиться к нотариусу за учреждением доверительного управления по ст. 1173 ГК РФ. И в случае такого учреждения, действуете по указаниям доверительного управляющего, коим может быть и один из наследников по согласованию с другими. 

Если стороны в принципе не возражают, то в данном случае при совершении ими конклюдентных действий договор станет заключенным на неопределенный срок. Другое дело что понимать в данном случае под конклюдентными действиями.

Здравствуйте, Анна. В соответствии с требованиями части 2 статьи 621 «Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 № 14-ФЗ

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

На основании изложенного полагаю, что у Вас есть такое право, тем более что факт смерти и смены стороны не влечет автоматического расторжения договора. Остались вопросы? Задавайте.

Удачи Вам. Адвокат Харчевников В. В.

Добрый день.

Договор аренды сохраняет свое действие в данном случае, независимо от того приняли ли наследники наследство или нет.

В силу ст. 617 ГК РФ

2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). При этом датой открытия наследства является день смерти гражданина (п. 1 ст. 1114 ГК РФ).

Таким образом, независимо от того, когда наследник фактически примет наследство — датой принятия признается дата смерти арендодателя, а соответственно с этого момента происходит перемена сторон в обязательстве по аренде, что предполагает сохранение действия договора на прежних условиях с обязанностью оплаты арендных платежей.

Договор аренды продолжает действовать в течение срока аренды в случае, если в договоре аренды не указана смерть одной из сторон в качестве основания для прекращения его действия (п. 2 ст. 617, ст. 1112, п. 4 ст. 1152 ГК РФ).

Далее, если по окончании срока действия договора аренды Вы продолжаете пользоваться арендованным имуществом, то действует ст. 621 ГК РФ

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ Со смертью арендодателя договор аренды не прекращает своего действия.

По условиям ст.ст. 1152 и 1154 ГК РФ наследники арендодателя вступят в права наследства только по истечении 6 месяцев после открытия наследства (даты смерти наследодателя).

Учитывая, что наследников может быть несколько и арендатор не знает, кому из наследников и в каком размере (долях) перейдет наследственное имущество, в т.ч. арендованное, на 6-месячный период, в который оформляется наследство, у арендатора продолжают оставаться обязательства по действующему договору аренды по оплате арендных платежей.

В этой ситуации при неопределенности на стороне арендодателя арендатору целесообразнее всего во избежание просрочек по арендным платежам оплачивать аренду на депозитный счет нотариуса по месту исполнения обязательства соответствии со ст. 327 и 316 ГК РФ.

Так, согласно п. 1 ст. 327 ГК РФ

Должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда — если обязательство не может быть исполнено должником вследствие:
1) отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено;
2) недееспособности кредитора и отсутствия у него представителя;
3) очевидного отсутствия определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству, в частности в связи со спором по этому поводу между кредитором и другими лицами;
4) уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны.

Нотариусу следует написать заявление, где указать обстоятельства, в связи с которыми невозможно исполнить денежное обязательство по оплате арендных платежей по договору в связи со смертью арендодателя. Денежные средства в оплату арендных платежей можно передавать на депозит нотариусу наличными, а можно перечислять на его депозитный счет безналичным путем.

После того, как нотариус получит от Вас как арендатора денежные средства в оплату арендных платежей по договору на свой депозит, он известит об этом наследников арендодателя.

В соответствии со ст. 333.24 НК РФ, ст. 22.1 Основ законодательства ОФ о нотариате нотариус может потребовать оплаты за принятие денег на свой депозит в размере 0,5% принятой денежной суммы, но не менее 20 руб. и не более 20 000 руб. Однако такое требование распространяется только на случай, если принятие денег на депозит обязательно в соответствии с законодательством. А в данном случае это право арендатора, а не обязанность, в связи с чем такое требование можно оспорить.

Арендатор может также выбрать вариант не платить арендные платежи в указанный 6-месячный период, когда неизвестен арендодатель по наследникам.Поскольку в указанный периоде неизвестно лицо, в отношении которого В как арендатор должны исполнить свое обязательство, вы имеете право его не исполнять. И ответственности за несвоевременное исполнение обязательства быть не должно. Пример положительной судебной практики: Постановление ФАС МО от 19.09.2005 № КГ-А41/9017-05.