8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
633 ₽
Вопрос решен

При продаже квартиры план БТИ должен быть идентичным фактической планировке?

Приветствую.

Дом - памятник, сталинка. Квартира была в собственности более 3 лет и существует незаконная перепланировка. Не трогались капитальные стены, не менялась мокрая зона. Перенесена дверь, перенесены газовая колонка и раковина в ванной.

Вопросы:

1) Должен ли план БТИ быть идентичным фактической планировке квартиры при продаже?

2) Какие могут быть потенциальные проблемы при продаже квартиры с неактуальном планом БТИ?

, Александр, г. Воронеж
Олег Васев
Олег Васев
Адвокат, г. Ижевск

Здравствуйте. У Вас скорее не перепланировка, а переустройство (переоборудование), раз

перенесены газовая колонка и раковина в ванной.

Александр

в силу Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 15.10.2003 N 5176)

Переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов,ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
1) Должен ли план БТИ быть идентичным фактической планировке квартиры при продаже?

Александр

именно как обязанность закон это не упоминает, но желательно привести в соответствие с фактическим состоянием помещение. Именно желательно. Закон не связывает Вас обязанностью предоставлять план БТИ при продаже.

2) Какие могут быть потенциальные проблемы при продаже квартиры с неактуальном планом БТИ?

Александр

покупатель откажется от продажи, если это выяснится. Плюс, если эту информацию скрыть и в договоре про это промолчать или не предоставить информацию полную и достоверную по объекту, то при наличии в последующем каких-либо убытков возможен иск в порядке регресса с требованием возмещения убытков. Ст. 15 ГК РФ

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Плюс в последующем возможен отказ для покупателя в узаконивании такой перепланировки.

1
0
1
0
Ольга Романова
Ольга Романова
Юридическая компания "ООО КН "Лидер-кадастр"", г. Саратов
рейтинг 8.1

Добрый день! В настоящий момент для продажи объекта не требуется план БТИ, если права зарегистрированы в ЕГРН, то квартира стоит на кадастровом учете. (218-ФЗ от 13.07.2015 года), Полагаю, сделку при согласии покупателя провести можно. Но если планировка не согласована, то в случае обнаружения проверяющими структурами, есть риск судебных процессов и отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения на основании ст 27 ЖК РФ. 

Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения  может быть обжаловано заявителем в судебном порядке. 

Также в договоре или в отдельных соглашения нужно это проговорить, чтобы в последствии покупатель не признавал сделку недействительной. 

 Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки помещения указаны в ст. 29 ЖК РФ. Также в вашем случае нужно согласовывать перепланировку с комитетом по охране памятников.

1
0
1
0

Если откажу в согласовании перепланировки и переустройства, то вы будете обязаны привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. Либо придется в судебном порядке узаконивать перепланировку.

ч 4 ст 29 ЖК РФ 

На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

И частью 5 ст 29 ЖК РФ установлено 

Если соответствующее помещение  не будет приведено в прежнее состояние  суд по иску органа при условии непринятия решения суда о признании перепланировки: 

1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого помещения в многоквартирном доме с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения в многоквартирном доме средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения в многоквартирном доме обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Полагаю, если новый собственник готов к подобным процессам, то есть в данный момент в судебном порядке согласовать уже имеющиеся изменения, либо если будет отказ в суде привести в соответствие помещение, то сделка в Росреестре пройдет. Главное, между сторонами оговорить данные нюансы. 

1
0
1
0
Людмила Миролюбова
Людмила Миролюбова
Юрист, г. Самара

В случае наличия неузаконенной перепланировки возможны следующие проблемы: 

1.При продаже квартиры с неузаконенной перепланировкой, если покупатель использует ипотечный кредит, в сделке банком может быть отказано, т.к. банк перед одобрением кредита осуществляет осмотр квартиры, которая будет предметом купли-продажи и залога, и сверяет данные фактической ее планировки и данными тех.паспорта БТИ, и в случае обнаружения неузаконенной перепланировки скорее всего откажет в выдаче ипотечного кредита под такую недвижимость. 

2.Проблемы могут возникнуть также при наследовании такой квартиры, т.к. при оформлении наследства нотариус также запрашивает правоустанавливающие документы на квартиру, а также требует проведение ее оценки в целях расчета госпошлины в связи с наследованием, и при обнаружении в процессе осуществления осмотра квартиры неузаконенной перепланировки данный факт будет отражен в экспертном оценочном заключении, в связи с чем нотариус может оказать в выдаче свидетельства о праве на наследство.

3. Согласно части 2 статьи 7.21 КОАП РФ штраф за самовольную перепланировку составляет 2–2,5 тысячи рублей. Кроме уплаты штрафа администрация потребует вернуть квартире первоначальный вид, который зафиксирован в техническом паспорте.

Самовольную перепланировку, если в ней не осуществлены переделки, которые прямо запрещены, лучше узаконить.

Прямо запрещены следующие действия при осуществлении перепланировки, с которыми ее никак не получится легализовать даже в суде:

— Расширение или перенос ванн и санузлов на жилые комнаты соседей снизу, т.к. в этом случае “мокрые зоны” нависнут над кухонным или жилым помещением соседей снизу, что запрещено п. 9.22 СП 54.13330.2016 и п. 3.8 СанПиН 2.1.2.2645-10. Это правило не распространяется на квартиры на первых этажах (под ними подвалы) и на вторых, если ниже расположены магазины, офисы, кафе и т.д., то есть нежилые помещения.

— Расширение кухни на жилую зону — В данном случае кухонное помещение будет находиться над жилой комнатой соседской квартиры снизу, что является нарушением требований п. 24 Постановления Правительства РФ № 47 от 28.01.2006.

— Объединение вентканалов из санузла и кухни запрещено п. 9.7 СП 54.13330.2016.

— объединение балконов с жилыми комнатами и кухнями — запрещено п. 4.2.4.9 постановления Госстроя России №170 от 27 сентября 2003 года, согласно которому использовать лоджии и балконы разрешено только по прямому назначению.

— демонтаж или урезание вентиляционных коробов, заключение инженерных систем в стены без возможности доступа;

— объединение газифицированных кухонь с комнатами;

— создание теплых полов с водным обогревом от общедомовой системы водоснабжения.

В соответствии со ст. 26, 28 ЖК РФ возможна легализация перепланировки в заявительном порядке, если будет подготовлен проект перепланировки, затем согласован в отделе архитектуры местной администрации, сами работы приняты приемной комиссией по акту приема-передачи с участием администрации, на основании которого вносятся изменения в технический и кадастровый паспорт квартиры.

Если проект перепланировки с местной администрацией не согласовывался, возможна легализация перепланировки в судебном порядке, но понадобятся дополнительные документы: кроме проекта на его основании надо будет заказать техническое заключение по результатам осуществленной перепланировки, заключение СЭС, пожарников, в Вашем случае — также газовой службы (т.к. был перенос колонки) и отдела по охране памятников местной администрации (т.к. сам дом является памятником архитектуры), затем с данными документами обратиться в в суд.

В соответствии с ч. 4 ст. 29 ЖК РФ 

На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
1
0
1
0
Похожие вопросы
Недвижимость
Какие должны быть мои дальнейшие действия?
Здравствуйте! У меня такая ситуация. Я недавно сдавал однокомнатную квартиру жильцу, который проживал в том же подъезде вместе со своими родителями. Квартиру он снимал у меня в течение года. Затем съехал. Через некоторое время мне пришла квитанция о задолженности за интернет, причем адрес в квитанции был указан мой, а Ф.И.О. должника - матери того жильца, который у меня снимал квартиру. Проводной интернет (кабель) в квартире есть, но он уже давно был отключен. Как такое могло произойти, что он подключил точку на имя своей матери? Какие должны быть мои дальнейшие действия? Может ли мне, как собственнику квартиры, грозить непогашение чужого долга, только из-за того, что в квитанции указан мой адрес?
, вопрос №4008589, Александр, г. Самара
Недвижимость
Собираемся продавать и за эту же сумму покупать жилье, мы должны будем оплатить налог в 13 процентов с продажи доли или разницы между продажей и покупкой?
Здравствуйте , подскажите пожалуйста получили квартиру по реновации , в собственности менее 3 лет. Собираемся продавать и за эту же сумму покупать жилье, мы должны будем оплатить налог в 13 процентов с продажи доли или разницы между продажей и покупкой ? Спасибо
, вопрос №4008271, ирина, г. Москва
Недвижимость
Здравствуйте, требуются ли при продаже квартиры кредитные истории прописанных в ней людей?
Здравствуйте, требуются ли при продаже квартиры кредитные истории прописанных в ней людей? Я слышала, что может потребоваться кредитная история собственника, но про прописанных точно не знаю.
, вопрос №4007514, Мария, г. Курск
Наследство
Собственником квартиры являюсь я, но есть нюанс, в квартире прописана моя дочь
Я прошла процедуру банкротства, УЖК до сих пор начисляет долг. Собственником квартиры являюсь я, но есть нюанс, в квартире прописана моя дочь. Квартиру получала моя мама и часть завещала моей дочери. Дочь в наследство не вступила. Что теперь предпринять?
, вопрос №4007196, Елена, г. Москва
Семейное право
Хочу уточнить порядок подачи на алименты на себя, будет ли учитываться мой доход по самозанятости и если то, то какой он должен быть, чтобы я смогла добиться в суде выплаты на себя?
Развожусь с мужем. Ребенку 1 год. Собираюсь подавать на алименты. Знаю, что также можно подать на алименты на мать ребенка до трех лет, которая сидит с ребенком, то есть на себя. Но я самозанятая, иногда подрабатываю. Хочу уточнить порядок подачи на алименты на себя, будет ли учитываться мой доход по самозанятости и если то, то какой он должен быть, чтобы я смогла добиться в суде выплаты на себя?
, вопрос №4005837, Виктория, г. Иркутск
Дата обновления страницы 28.06.2021