Какие документы необходимо запросить, что и как проверить

Здравствуйте!

Сложность в том, что для покупки квартиры под обременением необходимо либо согласие банка на такую сделку либо погасить ипотеку и после снятия обременения купить квартиру.

Согласие банк как правило не дает. Для погашения же их ипотеки нужна наличка на сумму их долга или взять ипотеку в том же банке, что и у них.

Что касается занижения, то вам нужно будет каким то образом эту разницу в цене зафиксировать, но не в договоре купли-продажи. Часто заключают договор покупки бытовой техники и мебели на эту сумму.

Но есть много нюансов. Если бы была только одна проблема, но непогашенная ипотека и занижение увеличивает ваши риски в два раза.

Если нужна более подробная консультация или составление какого-нибудь документа, можете обращаться в мой чат, услуги в чате оказываются на платной основе.

Минимальные тарифы установлены правилами сайта.

Добрый день!

Если ипотеку Вам выдает тот же банк, в залоге у которого находится продаваемая квартира, то в принципе, сделка проводится достаточно просто, и долг по ипотеке прежнего собственника погашается Вашей ипотекой. Как правило, банки всегда идут на подобного рода сделки.

А вот если Вы заключаете договор ипотеки с другим банком, то могут возникнуть проблемы с банком залогодержателем, который вправе отказаться снять обременение в виде залога до погашения ипотечного кредита в полном объеме.

занижением цены в договоре на 40% от фактической цены продажи.

Александр

Каковы причины занижения продажной стоимости в договоре?

Покупателю это крайне невыгодно, поскольку если сделка будет признана по каким-либо основаниям недействительной, то будут применены положения ст. 167 Гражданского Кодекса РФ:

2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке

То есть, если сделка будет признана недействительной, то вам будет возвращена только та стоимость, которая указана в договоре купли-продажи.

Также если квартира была приобретена в период брака, то должно быть  нотариально удостоверенное согласие супруги на сделку отчуждения на основании ст. 35 Семейного Кодекса РФ:

3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Добрый день

Для проверки квартиры нужно изучать стандартный пакет документов

1. Выписка из ЕГРН расширенная

2. Документы, на основании которых нынешний владелец приобрел право собственности на квартиру 
3. выписку из домовой книги о наличии или отсутствии зарегистрированных жильцов, показывающую, кто был ранее зарегистрирован в квартире
4. справки о расчетах по коммунальным платежам, в первую очередь проверить долги по капитальному ремонту, они, в отличии от всех других платежей ЖКХ, переходят вместе с квартирой новому собственнику

5. Технический паспорт на квартиру
6. Не помешает справка из наркологического и психоневрологического диспансера на продавца

На момент заключения сделки все справки должны быть максимально свежими, потому как в них могут быт  внесены изменения за считанные дни 

Если квартира продается по доверенности — проверить полномочия доверенного лица, проверить доверенность на действительность (она может быть отозвана доверителем когда угодно)

Если квартира приобретена в браке и продавец состоит в браке — нотариальное согласие супруга

Не лишним будет проверить продавца по базе данных исполнительных производств и по картотеке арбитражных дел, чтобы удостовериться, что он не проходит процедуру банкротства и не находится в предбанкротном состоянии и на квартиру не могут быть наложены обременения

при покупке квартиры с обременением (ипотека) и занижением цены в договоре на 40% от фактической цены продажи

Что касается ипотеки — никаких проблем нет, сделка происходит либо с переводом прав и обязанностей заёмщика на покупателя, либо путём погашения задолженности продавца и уплаты ему оставшейся суммы сделки. Такие сделки проводятся через аккредитив, банковскую ячейку или номинальный счёт, риски не велики

Это часть сделки, как правило, обеспечивает банк — залогодержатель, поэтому о подробностях предлагаемой банком схемы оплаты лучше первоначально поинтересоваться у самого банка 

Что касается заниженной цены, то риски связаны с тем, что в случае, если в квартире будут обнаружены недостатки, то в своих требованиях к продавцу Вы сможете исходить только из договорной стоимости товара

ГК РФ Статья 475. Последствия передачи товара ненадлежащего качества

2. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:
отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;
потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Кроме того, если продавец в обозримом будущем будет проходить процедуру банкротства физического лица, то данная сделка автоматически попадает под подозрение как совершённая на явно не рыночных условиях по заниженной цене и может быть признана недействительной. Последствия — прекращение Вашего права собственности

Если составлять какие-либо расписки о том, что 60% денег платятся непосредственно за квартиру, а 40% — за находящийся в ней комод, то по существу, составление такой расписки — это притворная сделка с Вашей стороны, что само по себе влечёт её ничтожность:

2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Поэтому занижение цены в любом случае не рекомендовано, так как риски в полной мере избежать невозможно