8 499 938-65-20
Мы — ваш онлайн-юрист 👨🏻‍⚖️
Объясним пошагово, что делать в вашей ситуации. Разработаем документы и ответим на любой вопрос, даже самый маленький.

Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
600 ₽
Вопрос решен

Как грамотно купить в ипотеке квартиру с обременением?

Приветствую!

Есть квартира на вторичном рынке, которую я хочу купить с привлечением ипотеки, т.к. собственных средств не хватает. Квартира находится в залоге у частного лица. В банке мне сообщили, что такие сделки возможны, если моих средств хватит на погашение долга продавца перед его кредитором. Скорее всего, хватит.

Уважаемые юристы, расскажите, пожалуйста, как мне грамотно купить такую квартиру пошагово? Какова должна быть последовательность моих действий, чтобы не "сесть в лужу"? Какие должны быть пункты в ДКП и договоре аванса?

Спасибо.

, Мария, г. Москва
Владимир Тукмаков
Владимир Тукмаков
Юрист, г. Саратов

Здравствуйте, Мария.

Вам тут нужно составить договор купли-продажи (обыкновенный, с отсрочкой регистрацией перехода права до погашения записи об ипотеки), а к нему договора задатка (если Вы точно решили покупать, так как если откажетесь от сделки, то задаток потенциальный продавец Вас не вернет, но и если он откажется тогда должен будет вернуть Вам задаток в двойном размере в силу ст. 381 Гражданского кодекса РФ. В противном случае действительно лучше договор аванса) с элементами договора целевого займа, в котором прописать, что:

«Сторона1 и сторона2 договорились, что задаток/аванс переданный продавцу по договору купли-продажи будет использован на покрытие долга перед стороной3. 

При этом данная сумма до погашения записи об ипотеки (залоге) стороны3 считается предоставленной продавцу на условиях целевого займа  в соответствии со ст. 814 Гражданского кодекса РФ и продавец имеет право контролировать ее расход. В случае не погашения записи в течении ___ дней продавец обязан выплачивать покупателю __% за ».

Ну и лучше заключить с залодержателем какой-нибудь договор о погашении долга. Он вообще согласен принять исполнение от третьего лица (Вас)?

0
0
0
0
Мария
Мария
Клиент, г. Москва
Он согласен, он и организует сделку, вообщем-то.
Скажите, а где в этом трехстороннем договоре у нас банк?

Ну я думаю нужно сначала с ипотекой разобраться, а после идти за новой от банка.

Но можно какой-нибудь и четырехстороний договор придумать. Но его условия в любом случае нужно сразу обсуждать с банком. Например, будут ли они учитывать задаток, который пойдет в погашение долга как первоначальный взнос. И т.п.

0
0
0
0
Руслан Салимов
Руслан Салимов
Юрист, г. Набережные Челны

Здравствуйте!

На практике как правило в таких случаях вначале заключается предварительный договор купли-продажи с продавцом.

В предварительном договоре фиксируете цену и устанавливаете срок в течение которого вы уже заключите основной договор купли-продажи. Срок ставьте с запасом, чтобы хватило на  снятие обременения в Росреестре (если оно установлено).

Сумму которую вы передаете на погашение его долга указываете как задаток

Согласно п.4 ст.380 ГК РФ:

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Можно соглашение о задатке составить отдельно, а можно совместить с предварительным договором.

Также можно указать что эта сумма задатка входит в цену договора и будет являться первоначальным взносом.

Но прежде чем заключать соглашение о задатке и вносить сумму необходимо выяснить у залогодержателя какая сумма задолженности на сегодняшний день и с ним заключить  соглашение о том, что вы погашаете долг продавца, а он в свою очередь обязуется в установленный срок снять обременение., например можно составить соглашение о переводе долга с продавца на вас (трехстороннее).

Но необходимо в соглашении с кредитором прописать какую-то материальную ответственность за неисполнение обязательств по снятию обременения в срок, например, штрафные санкции.

Потому что продавец будет нести ответственность за отказ или уклонение от сделки путем возврата суммы задатка в двойном размере, но только при наличии его вины, если виновен будет его кредитор, то  продавец освобождается от ответственности

0
0
0
0

Есть конечно риски, но при таком варианте вам не надо будет согласовывать с банком такой договор,

0
0
0
0

В случае отказа продавца от заключения основного договора вы вправе обратиться в суд о понуждении заключения такого договора, но это займет время, а у банка одобрение на ипотеку как правило сохраняется  в течение 3-х месяцев

0
0
0
0
Похожие вопросы
Семейное право
Что мне надо сделать, что бы после выплаты ипотеки квартира была моя законно
Была куплена квартира. Моя бабуля дала 800тыщ на квартиру, моя сестра добавила 200тыщ+ взяла на себя ипотеку на 700тыщ, конечно ипотека и квартира оформлена на мою сестру. Квартиру купили мне, живу там я, ипотеку физически плачу я пересылая деньги на карту сестры с пометкой "оплата ипотеки" Почему так это все сделано, потому что я в разводе, есть ребенок, плачу алименты и что бы не было видно ни доходов ни имущество ипотека и оформления квартиры, было сделано на сестру. Сейчас отношения с сестрой крайне плачевны. Что мне надо сделать, что бы после выплаты ипотеки квартира была моя законно. Может сделать что то типа брачного контракта через нотариуса, помогите пожалуйста советом.
, вопрос №3144811, Сергей, г. Барнаул
Налоговое право
И купила новую квартиру в ипотеку в Москве
В 2017 купила квартиру в ипотеку в Калуге. В 2020 продала по договору за 1800000р. С этой суммы оплатила остаток ипотеки 400000р. и купила новую квартиру в ипотеку в Москве. Сейчас налоговая служба требует оплатить налог за продажу квартиры с суммы1800000.
, вопрос №3151779, Ольга, г. Москва
Налоговое право
Тогда же, в 2019 году я купила новую квартиру в ипотеку
Здравствуйте. В 2016 году я купила квартиру в ипотеку и успела сделать вычет лишь один раз, не исчерпав его, так как ушла в декрет. В 2019 году я продала эту квартиру, закрыла ипотеку. Тогда же, в 2019 году я купила новую квартиру в ипотеку. Вопрос: сейчас я хочу оформить налоговый вычет за 2020, 2021 года, на какую из этих квартир я могу его оформлять?
, вопрос №3178138, Марина, г. Москва
Семейное право
В 2019 накопили денег и взяли ипотеку квартиру в новостройке внеся половину денег наличными, когда дом сдали в
Доброе утро . Меня зовут Денис . У меня такая ситуация Познакомился с девушкой в 2012 году закрутилось сошлись жить вместе , много времени все было хорошо жили работали наживали но проживали в гражданском браке и на съемном жилье . В 2019 накопили денег и взяли ипотеку квартиру в новостройке внеся половину денег наличными , когда дом сдали в эксплуатацию а квартира свободной планировки пред чистовая мы начали делать ремонт где своими силами где нанимали , покупали строительные материалы и процес шёл ,продали машину совместно купленную и то же вложили в ремонт но 16.11.2020 я узнаю случайно что моя гражданская жена мне изменяет уже почти год с молодым армянином который работал с ней на одной работе . Когда я об этом узнал ремонт квартиры я уже закончил полностью , пытался наладить отношения и вернуть все но она не захотела а ипотеку мы взяли на нее и квартиру оформили на нее я и не мог даже представить или усомниться в наших отношениях . В итоги она рассталась со мной я проживаю сейчас в квартире а она куда то уехала в Ростов . Могу ли я как то иметь права на долю в этой квартире , фото квартиры при покупке есть фото ремонта есть фото после ремонта есть , чеки об оплати ипотеки по месячной на карту втб есть . Или мне все что я купил в квартиру сорвать и вывезти . Я предлогал что бы продать квартиру деньги разделить и не мучать не кого , но она отказала , прописку мы еще не сделали Мой номер 89883180331
, вопрос №3191129, Денис, г. Москва
Материнский капитал
На текущий момент погасила ипотеку, сняла обременения на квартиру
Квартира куплена в ипотеку в 2012 г, я единственный собственник, на момент покупки находилась в разводе. После рождения второго ребенка в квартиру вложили материнский капитал. На текущий момент погасила ипотеку, сняла обременения на квартиру. Теперь надо выделить доли детям - 6 и 13 лет и хочу ещё долю выделить отцу младшего ребенка, брак у нас не зарегистрирован. Итого можно ли одновременно сделать три договора дарения - 2 на детей и один на отца младшего ребенка? Доли при подарить разные. Заранее спасибо за ответ!
, вопрос №3271030, Юлия, г. Новосибирск
Дата обновления страницы 28.05.2021