Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Оспаривание приостановления регистрации права в Росреестра по решению суда
Уважаемые юристы,
Имеется вступившее в законную силу решение суда, цитирую постановляющую часть:
«Исковые требования Иванова к Петрову о понуждении заключить основной договор на условиях предварительного договора – удовлетворить.
Обязать Петрова заключить с Ивановым договор купли-продажи недвижимого имущества – квартиры, состоящей из одной комнаты , общей площадью 52,4 кв.м7, в том числе жилой 21,0 кв.м., располоденной по адресу: г. Хххх, пр. Хххххх д.130, кв. 119, кадастровый номер ХХ:ХХ:ХХХХХХ:ХХХХ по цене ХХХХХХХХХ рублей, на условиях, согласованных в Предварительном договоре купле-продажи от 19.09.2013 и дополнительном соглашении № 2 от 04.10.2013 и произвести государственную регистрацию перехода права собственности на Иванова.»
На основании этого решения было подано Заявление на регистрацию права собственности.
Росреестр приостановил регистрацию по следующему основанию:
«Осуществление действий по государственной регистрации прав приостанавливается до до наступления одного из случаев, установленных ст. 26 Закона о регистрации 1. В Управление Росреестра по Санкт-Петербургу представлено Ваше заявление об осуществлении действий по регистрации права собственности.
Резолютивной частью Решения ________ районного суда Санкт-Петербурга от 07.10.2020, дело №__________, дата вступления в законную силу 23.11.2020 установлено обязать Петрова заключить с Ивановым договор купли продажи недвижимого имущества квартиры по адресу ________на условиях согласованных в предварительном договоре купли-продажи от 19.09.2013 и дополнительном соглашении №2 от 04.10.2013 и провести государственную регистрацию перехода права.
Вместе с тем, в нарушении п.2 ст. 14 (Основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав) Федерального закона от 13.07.2015г. №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", на регистрацию права (перехода права) собственности не представлены надлежащие правоустанавливающие документы, а именно договор купли-продажи, заключенный между Петровым и Ивановым.»
В ответ на это Уведомление о приостановлении мною было подано ходатайство:
«Уполномоченное лицо, подписавшее Уведомление, Ерохина Е.Н., ссылаясь на нарушение п.2 ст.14 218-ФЗ требует представить правоустанавливающих документы, а именно договор купли-продажи, заключенный между Петровым и Ивановым. Отказ Петрова от подписания данного договора и был предметом суда, решением которого было обязать Петрова заключить этот договор. Однако, в соответствии с положениями ст. 445 ГК РФ «Заключение договора в обязательном порядке» договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. Далее, согласно п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", цитирую "При принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется."
Таким образом, требование предоставить договор купли-продажи, заключенный между Петровым и Ивановым является не легитимным, т.к. не соответствует действующему законодательству.
Тем не менее, к данному обращению, мною прилагаются копии Предварительного договора купли-продажи от 19.09.2013, Дополнительного соглашения № 2 от 04.10.2013 и Акта сверки расчетов по предварительному договору купли-продажи от 30.11.2015, подписанные Петровым, и Договора купли-продажи квартиры от 25.12.2019 (от подписания которого в досудебном порядке Петров отказался), что послужило основанием для вынесения решения Приморского районного суда от 07.10.2020 по делу № 2-4376/2020.
Полагаю, что данных документов, которые не обязательны для представления для регистрации моих прав на недвижимое имущество, а также приведенных ссылок на действующие законодательные нормы будет достаточно для устранения причины приостановления по п.5 ч.1 ст. 26 218-ФЗ.»
На это обращение был получен ответ:
«В соответствии с п.51 Приложения №1 «Порядка ведения единого государственного реестра недвижимости» к Приказу Минэкономразвития России от 16.12.2015 №943, в отношении документов-оснований для государственной регистрации прав указываются основные сведения, позволяющие идентифицировать документ: наименование документа, его серия и номер (при наличии), дата выдачи (подписания), наименование органа (организации), выдавшего (выдавшей) документ.
В резолютивной части решения о понуждении заключить основной договор должно быть указано, с какого момента он считается заключенным. Это может быть дата вступления решения в силу или иной момент, определенный судом с учетом условий договора и позиции сторон.
В представленном Договоре купли-продажи от 25.12.2019 отсутствует подпись продавца, что противоречит ст. что противоречит п. 3 ст. 154 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ), согласно которому для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон и, согласно ст. 160, п. 2 ст. 434 ГК РФ, договор в письменной форме заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Согласно части 3 ст.21 Закона (в редакции, действовавшей на момент предоставления документов), необходимые для осуществления государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделки, являющейся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права и обременения недвижимого имущества, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых возвращается правообладателю, второй помещается в реестровое дело, если такая сделка совершена в простой письменной форме.
Оригинал Договора купли-продажи квартиры от 25.12.2019 представлен не был.
Регистрационные действия приостановлены до устранения замечания и прекращения запрета.»
Далее в этом же ответе, мне было рекомендовано получить исполнительный лист и подключить судебных приставов к исполнению решения суда, т.е. потребовать от Петрова подпись на договоре купли-продаже и в случае его отказа потребовать от пристава подписать договор вместо Петрова. Далее, представить данный договор с подписью пристава и постановлением о применении мер принудительного исполнения.
Прошу вас:
1) Оценить правомерность действий ответственного лица Росреестра в первичном и вторичном отказе в регистрации моего права собственности на основании решения суда.
2) Подсказать оптимальный по срокам алгоритм дальнейших действий, а также указать основания для этого:
- оспаривание действий в апелляционной комиссии Росреестра;
- оспаривание через суд данного приостановления Росреестра;
- получить исполнительный лист и через приставов пытаться довести дело до конца.
Последний вариант, впрочем как и второй, крайне не желательны, так как потребуют весьма долгий период времени ожидания.
Заранее благодарю за основательные ответы.
1) Оценить правомерность действий ответственного лица Росреестра в первичном и вторичном отказе в регистрации моего права собственности на основании решения суда.Андрей
Здравствуйте. На мой взгляд, действия и решение о приостановлении является верным. Суд не залючает договор, но лишь обязывает сторону его заключить. Поэтому собственно решение суда не является в таком слуае правоустанавливающим документом и не может быть принято Росреестром как замена договору купли продажи. Это не решение суда о признании права собственности на объект недвижимости за истцом, которое как раз является основанием для регистрации такого права.
2) Подсказать оптимальный по срокам алгоритм дальнейших действий, а также указать основания для этого:Андрей
Оптимальный алгоритм в данном случае предполагается таким.
1. Получение исполнительного листа и передача его на исполнение.
2. Неисполнение доровольно решение суда со стороны ответчика, фискация неисполнения приставами.
3. Обращение в суд за установлением судебной неустойки:
Согласно п.31 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7:
Суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре.
Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства.
Установить прогрессивную неустойку подсчитывая размер полученных с Ответчика денег, ожидать пока он не поймет, что суммы становятся критически большими, не исполнит обязательство.
4. Вынести через пристава предупреждение о неисполнении решения суда и после следующего неисполнения просить возбудить уголовное дело по ст. 315 УК РФ.
Здравствуйте, Андрей. В сложившейся у вас ситуации я вижу выход в том, что бы все же обжаловать в суд решение росреестра о приостановке. Так же параллельно можно получить исполнительный лист и предьявить его к исполнению, что бы не терять время.
Недавно мы столкнулись с подобной вашей ситуации, обжаловали действия реестра и получили положительное для нас решение суда в суде Одинцово, сейчас оно в апелляции еще не рассмотрено только назначено, реестр подал жалобу.
Нам Реестр приостановил регистрацию, в виду того, что на регистрацию должен был, по их мнению, явиться ответчик по делу. ОДнако, суд при рассмотрении нашего заявления, как и мы указывали о том, что согласно Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» одним из оснований для проведения государственной регистрации прав предусматривает вступившие в законную силу судебные акты (ч. 5 п.2 ст. 14). Так же согласно ГПК РФ Статья 210 Исполнение решения суда -
Решение суда приводится в исполнение после вступления его в законную силу, за исключением случаев немедленного исполнения, в порядке, установленном федеральным законом.
Понимаю о чем вы говорите, что обращение в суд это колоссальная потеря времени, но, увы, другого выхода в сложившейся ситуации я не вижу.
именно эти ссылки ( если вы прочитали) я и сделал в своем обращении в Росреестра после приостановления
для росреестра, увы, это никак не значит почему то, и не только в ситуации с вами. Суд, который будет рассматривать ваше административное исковое заявление, полагаю все же поддержит решение своего коллеги (имею в виду постановленное уже решение суда имеющееся у вас) тем, что признает действия реестра неправомерными и обяжет провести регистрацию.
Если вам требуется могу направить вам решение суда по нашему адм.иску, о котором вел речь в начале своего ответа.
по срокам: мы обратились в реестр 10.12.2020, 18.01.2021года реестром было вынесено решение о приостановке, 26-27 января 2021года мы подали в суд административный иск, решение суд постановил нам 24 февраля 2021года. Ждем решения апелляции сейчас по поданной реестром жалобе, назначена на 19 мая 2021года. Да долго, но что делать, иного пути нет, когда реестр действует вне закона.
Рад, что вы откликнулись.Вы, конечно, не помните, но это дело начиналось еще более двух лет назад, в частности, с ваших консультаций о том, как обратится в суд для понуждения подписать договор. Увы, сейчас предложенный вами путь — это еще как минимум пара лет… исходя из практики работы судов в СПб. Тем более, что ответчик имеет огромное количество ИПр-водств и ему фиолетово до всего — он НИЧЕГО не имеет, кроме формального права на эту квартиру (т.к. у меня на руках помимо решения суда еще и Акт сверки с ним, где он подписал полный расчет с ним и отсутствие претензий по оплате квартиры…
А как же 445? Тем более, судья мне так и сказала — все ( через почти 2-хлетнего судебного процесса), идите в Росреестр и регистрируйте. Далее, была полугодовая эпопея по освобождению от арестов приставов этого объекта и теперь опять на этот путь — сил не хватит…