Владелец выдаёт мне генеральную доверенность на продажу и тут же получает от меня полную сумму за участок по расписке

Здравствуйте, Андрей! 

Такая схема сделки содержит в себе значительные риски для Вас. 

Продавец действительно может отозвать доверенность, вследствие чего Вы не сможете осуществлять дальнейшие действия по продаже объекта. 

Кроме того, по доверенности Вы в принципе не можете оформить право собственности на себя. То есть не вправе продать земельный участок себе. Только третьему лицу. Хотя если Вы берёте его для перепродажи, то оформлять на себя, как я понимаю, Вы и не намерены. 

Вам следует заключить с продавцом либо агентский договор, либо предварительный договор купли-продажи участка на себя) ст. 429 Гражданского кодекса РФ). 

Одной лишь генеральной доверенности недостаточно для того, чтобы обезопасить себя от недобросовестности продавца. 

Добрый день.

Может ли владелец после получения от меня денег, отозвать генеральную доверенность и не вернуть мне при этом деньги?

Пронин Андрей

Конечно, поскольку генеральная доверенность не является основанием для приобретения права на имущество — она лишь дает Вам возможность представлять интересы владельца земельного участка в отношениях с третьими лицами и до того момента пока не заключен договор купли-продажи и не осуществлена государственная регистрация права собственности на земельный участок — то переход данного права не состоялся, а следовательно, Вы не рассматриваетесь как владелец земельного участка.

В свою очередь, в силу ст. 188 ГК РФ

2. Лицо, которому выдана доверенность, во всякое время может отказаться от полномочий, а лицо, выдавшее доверенность, может отменить доверенность или передоверие, за исключением случая, предусмотренного статьей 188.1 настоящего Кодекса. Соглашение об отказе от этих прав ничтожно.

При этом отзыв доверенности не порождает за собой каких-то обратных последствий — как то возврат внесенной Вами суммы.

Да и сам факт выдачи Вам доверенности исключает Ваше участие в сделки как стороны договора, на что обращено внимание в ст. 182 ГК РФ

3. Представительне может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.

И в данномслучае стоит заключить агентский договор или договор поручения по условиям которых предполагается принятия на Вас обязанности найти и заключить от имени собственника участка договор купли-продажи, при этом Вы заблаговременно в счет оплаты вносите его стоимость, в связи с чем все полученное по сделке покупатель обязуется передать Вам в качестве Вашего вознаграждения.

Отдельно включить условие о том, что при досрочном расторжении договора или отзыве доверенности собственник обязан вернуть внесенную сумму в полном объеме.

Такие условия соответствуют требованиям ст. 421 ГК РФ о свободе договора.

Передачу денег лучше осуществлять по акту или путем составления расписки, подтверждающей факт их получения. 

Здравствуйте Андрей!

Вам следует заключить с продавцом договор купли продажи участка и зарегистрировать его в Росреестре либо агентский договор.

Потому, что  в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации, согласно ст. 8.1 ГК РФ.

После чего вы станете собственником участка и сможете его продать кому либо (перепродать).

А то, о чем вы спрашиваете, — конечно может собственник участка отозвать у вас доверенность и не вернуть деньги.

Так как у вас нет договора, что продавец продает участок вам и вы не становитесь его собственником.

Так как доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Имея доверенность вы вправе представлять интересы доверителя, ст. 185 ГК РФ.