Оплата 13% НДФЛ при продаже квартиры

Здравствуйте!

за 2050 т.р. у застройщика

Руслан

Если это был договор долевого строительства, срок владения считайте с даты полной оплаты по договору, то есть для мужа и жены обязанность по налогу не возникнет.

При этом если первоначально все было оформлено только на мужа, для жены срок тоже будет считаться с этой же даты, так как на этом этапе речь идет о совместном имуществе.

Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества
В целях настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором.

Здравствуйте.

Минимальный срок нахождения в собственности при долевом участии исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещенияв соответствии с соответствующим договором. ст. 217.1 НК РФ. Полная оплата у вас произошла 22.06.2015.

Поскольку ДДУ был заключен в браке, то в 2018 году квартира перешла в совместную собственность супругов, соответственно выделенные в марте 2020 года доли считаются принадлежащими вам и супруге с  22.06.2015, то есть по этим долям освобождаетесь от НДФЛ.

Доходы от продажи долей детей можете уменьшить на расходы на приобретение квартиры пропорционально долям, то есть доход от продажи 1/4 доли =  750 000

его вы можете уменьшить на расходы на приобретение (2 050 000 / 4) = 512500

В итоге налоговая база 750 000 — 512 500 = 237 500.

Здравствуйте,  Руслан!

согласно абз.4 п.2 ст.217.1 НК при покупке жилья по ДДУ срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости жилья или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. 

соответственно, Вы с супругой (являвшаяся изначально вместе с Вами собственником совместного имущества) налог с дохода платить не будете по сроку владения на основании п.17.1 ст.217 НК.

что касается детей, то они владеют долями в квартире менее необходимого для освобождения дохода от налога срока, а значит их доход облагается НДФЛ. при этом, их налоговая база (доход) может быть уменьшена за счет налогового имущественного вычета, предусмотренного пп.1 п.1 ст.220 НК, с учетом положений пп.3 п.2 ст.220 НК (т.е. в размере 250 000 рублей), либо вместо этого на основании абз.19-21 пп.2 п.2  ст.220 НК  уменьшен на величину фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение жилья в размере, пропорциональном указанной доле налогоплательщика в объекте недвижимого имущества (т.е. 512 500 руб.) 

Здравствуйте, Руслан.

 В НК РФ существует понятие минимального срока владения физическим лицом объектом недвижимого имущества, истечение которого дает право на освобождение от налогооблажения. В случае приобретения квартиры по ДДУ он исчисляется с даты оплаты ДДУ (абз.4 п.2 ст.217.1 НК РФ, а это насколько я понимаю, 2015 год. Поэтому, независимо от того, равен бы он был 3 годам или 5, он в любом случае уже истек. Поэтому в части получения дохода от продажи долей, не принадлежащих детям, Ваш доход не подлежит налогооблажению в соответствии с п.17.1 ст.217 НК РФ

Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:

…

17.1) доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период:

от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса;

При этом доля супруги считается принадлежащей ей с того же времени, что и Вам в силу того, что квартира является общим имуществом супругов (п.2 ст.34 СК РФ).

Что касается долей детей, то тут немного иная ситуация. 

а в марте 2020 года я выделил 4 доли по 1/4 доле каждому члену семьи (папа, мама, дети).

До выдела они собственниками не считались, стороной договора ДДУ они не были, право у них возникло  в марте 2020 году в результате сделки по наделению их долями, поэтому срок владения детьми исчисляется  в соответствии со ст.8.1 ГК РФ с даты регистрации их права.

В соответствии с п.2 и п.4 ст.214.10 НК РФ их доход ( условно обозначим Д) будет приниматься пропорциональным доле в праве собственности от цены ДКП, но не менее кадастровой стоимости*0,7. Поэтому следует руководствоваться не только указанной Вами цене в 3 млн, но и кадастровой стоимостью квартиры.

 При этом Вы вправе уменьшить налоговую базу по их доходам на сумму документально подтвержденных доходов на приобретение квартиры в соответствии с абз.19-22 пп.2 п.2 ст.220 НК РФ при условии, если такие расходы произведены именно вами или супругой. ( Условно вычет А)

 Поскольку дети приобретают  доли в новой квартире, то приобретают и право еще на один  вычет — в размере расходов на приобретение  (пп.3 п.1, п.3 и п.6 ст.220 НК РФ) в размере документально произведенных расходов на приобретение, но не более 2 млн. рублей каждый (Условно вычет Б)

В итоге Вычеты А и Б  могут свести налоговую базу по доходам детей от продажи к 0. Налога к уплате не будет.

Формульно это будет выглядеть так.

Налог каждого равен 0,13* (Д-А-Б)

Для реализации права на данные вычеты нужно будет уже в 2022 году (до 30.04) подать налоговую декларацию за каждого из детей.