Какие риски для меня возможны по не переходу права собственности?

Question

Здравствуйте! Продавец нежилого помещения хотел бы дождаться окончания 5 лет(до 17.11.2021) с момента перехода права собственности(для избежания налога с прибыли при перепродаже недвижимости), предлагает на данное время оформить договор купли-продажи с отсрочкой платежа(последний платёж 17.11.2021). Прошу посмотреть выписки по собственности и переходу прав ЕГРН Вопросы: 1. Когда возможна регистрация в ЕГРН права собственности на меня? 2. Какие риски для меня возможны по не переходу права собственности? 3. Какие рекомендации Вы можете дать при оформлении договора купли-продажи с отсрочной платежа для уменьшения рисков?

Юрий Колковский · Answer

предлагает на данное время оформить договор купли-продажи с отсрочкой платежа(последний платёж 17.11.2021). Вячеслав Здравствуйте. Собственно, если Вас такой вариант устраивает, то это возможно. Только Вы указываете, что последний платеж после 17.11.2021. А предыдущие платежи будут тоже? Если да, то у продавца будет возникать объект налогообложения по мере поступления средств от покупателя, поскольку датой получения дохода и возникновения налоговой базы по НДФЛ является дата получения денег физическим лицом, независимо от даты перехода права собственности на помещение к покупателю. при этом следует отметить, что поскольку переход права собственности уже произошел до истечения 5-тилетнего срока, то полагаю, что воспользоваться льготой, предусмотренной ст. 217.1 НК РФ он не сможет — срок владения с переходом права собственности уже завершился датой регистрации в Росреестре. Что касается рисков для Вас, то при отсрочке (рассрочке) платежа я их не вижу. Разве что нередко продавец устанавливает в договоре порядок, при котором до момента полного расчета объект недвижимости остается у него в залоге.

Евгений Каргапольцев · Answer

Здравствуйте, Вячеслав. Согласно п.2 ст.223 ГК РФ 2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. То есть деньги Вы будете платить в соответствии с уже заключенным договором, но право собственности у Вас не возникнет. Как правило, расчеты стороны производят уже после того, как регистрация права к покупателю в ЕГРН состоялась, либо прибегают к расчетам с помощью аккредитива, счетов-эскроу, аренды банковских ячеек. У Вас же, исходя из предлагаемой схемы, Вы в течение года будете перечислять средства, при этом насколько добросовестно поведет себя продавец после 17.11.2021 г, предсказать невозможно. В общем-то существует п.2 ст.165 ГК РФ, согласно которому 2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Поэтому, основный риск в том, что для регистрации перехода права придется обращаться в суд, в случае, если продавец будет уклоняться от этого. Ну и действительно, предлагаемая схема не избавит продавца от налогооблажения.