Что делать собственнику гаража при требовании арендатора земли о выплате неосновательного обогащения?

Здравствуйте,  Андрей.

При взыскании долга в судебном порядке нужно заявлять о пропуске срока исковой давности 3 года согласно статей 196, 199 ГК.

Писать ответное письмо смысла нет, лучше ждать обращения в суд в отношении Вас.

Если взыщут долг судебным приказом его нужно отменить написав возражения на судебный приказ согласно статей 128, 129 ГПК РФ.

Если подадут иск, то заявление о пропуске срока исковой давности как указал изначально.

Полностью отбиться от долга за аренду не получится.

Вопрос о выкупной стоимости гаража может решаться в судебном порядке в том числе с назначением по делу судебной экспертизы рыночной стоимости гаража.

С уважением!  Г.А. Кураев

Вопрос – что лучше предпринять в данной ситуации? Какие могут быть контраргументы помимо срока исковой давности? Что лучше делать: писать ответное письмо или ждать когда они обратятся в суд и решать спор там? Главная цель – получить, если возможно, рыночную стоимость за гараж.

Андрей

Добрый день!

Считаю, что смысла писать ответное письмо нет, поскольку цель текущего арендатора понятна, поэтому лучше дождаться обращения в суд.

В суде заявить о пропуске срока исковой давности, которое является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска за период пропуска срока.

В силу ст. 199 ГК РФ 1. Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.
2. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Поскольку сумма требований менее 500  000 рублей,  арендатор может подать в суд заявление о вынесении судебного приказа. То есть вам нужно отслеживать этот момент и в случае необходимости подать заявление на отмену судебного приказа.

В силу ст. 129 ГПК РФ При поступлении в установленный срок возражений должника относительно исполнения судебного приказа судья отменяет судебный приказ. В определении об отмене судебного приказа судья разъясняет взыскателю, что заявленное требование им может быть предъявлено в порядке искового производства. Копии определения суда об отмене судебного приказа направляются сторонам не позднее трех дней после дня его вынесения.

О пропуске срока исковой давности нужно будет заявить в исковой производстве. 

За последние три года аренду могут взыскать, опять же нужно считать, смотреть верный ли расчет представлен арендатором. 

Главная цель – получить, если возможно, рыночную стоимость за гараж.

Андрей

Ну тут опять же вы можете указать за какую стоимость готовы продать з.у., также сделать оценку, с целью подтвердить рыночную стоимость земельного участка.  Так что тут вопрос больше в договоренностях.

Как я понимаю  правоустанавливающие документы на гаражный бокс у родителей  имеются? 

Добрый день! 

что лучше предпринять в данной ситуации? Какие могут быть контраргументы помимо срока исковой давности? Что лучше делать: писать ответное письмо или ждать когда они обратятся в суд и решать спор там? Главная цель – получить, если возможно, рыночную стоимость за гараж.

Андрей

Если говорить обобщенно то такая ситуация возможна, то есть когда арендатор попросит с вас денежные средства за неосновательное обогащение, но усматривается нарушение баланса интересов собственника участка муниципалитета и этого ООО. Возможно, вы должны платить не ООО неполученную арендную плату, а администрации. 

ст 312 ГК РФ 

Если иное не предусмотрено соглашением сторон и не вытекает из обычаев или существа обязательства, должник вправе при исполнении обязательства потребовать доказательств того, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом, и несет риск последствий непредъявления такого требования.

То есть вы для начала должны убедиться во-первых, что именно ООО имеет право получить сумму за неосновательное обогащение, во-вторых, верно ли сделан расчет  арендной платы. В данном случае вызывает сомнение вот что. Вид использования участка «Для многоэтажной застройки», ставка аренды для ООО и для собственника гаража разная, в том числе и от ВРИ участка зависит, возможно у родителей ваших есть льготы по оплате арендной платы, у ООО их нет и т.д. Надо разбираться и смотреть документы. К тому же ООО могло платить и должно было платить за эти годы не за весь участок, а пропорционально площади здания, находящегося у них в собственности. Поэтому надо видеть их договор, надо знать ставку, есть ли льготы и т.д. и т.п. 

Далее на основании ст 39.20 ЗК РФ вы как собственник гаража, также может войти в договор аренды и вообще потребовать разделить участок, а потом изменить его ВРИ. Правда , если у вас бокс с общей стеной с другими гаражами и в ЕГРН его вид «помещение», то выделить отдельно участок под помещением не получится. Но во всяком случае, не надо платить ни в коем случае ООО, надо дождаться суда. Там же заявить о пропуске исковой давности и просить взыскивать только за 3 года. Там же должна быть привлечена администрация. 

Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.
В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

Интересно, почему администрация не понуждала других собственников вступить в договор аренды или заключить новый, так как старый с 2011 года.

Вы можете сейчас написать заявление, чтобы вас включили в договор аренды, станете соарендатором и ни о каком сносе гаража и речи быть не может, понудить вас продать по какой -то цене которая вас не устраивает они тоже не могут. Другой вопрос, какая будет ставка и сколько вам придется платить за аренду. Может оказаться что большая сумма платы будет. Надо разобраться с этим вопросом. 

А ответить на претензию можно, если ваша цель продать гараж по рыночной стоимости. Ваша собственность важнее их аренды. Вы так и напишите обоснуйте , что именно вы имеете право и расчет платы, к примеру. 

Всего хорошего!